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高地价崩塌结束高房价现象只是时间问题

2008年10月13日 07:46中国证券报－中证网【大中小】【打印】

插图：房价下跌中新社发吕建设摄

在高房价上继续“负隅顽抗”的开发商们，却在高地价面前举起了白旗。自去年底开始，各地的土地拍卖价格不断下降，开发商不愿竞拍而导致流拍、开发商宁愿损失保证金也要退地的现象频频发生。专家指出，高房价和高地价唇齿相依，开发商弃高地价守高房价的行为看似“丢卒保车”，但二者密不可分的关系决定，高地价的崩塌将使高房价没有了根基。

对于地价和房价之间的关系，业界一直存在诸多争议。由于房价的涨速远高于地价，一些业内人士认为，房价和地价的关系并不大。但如果仔细观察我们会发现，房价暴涨的过程其实实现着这样一个循环：“高房价拉高地价，高地价再推高房价”。地价和房价之间的相互推动，使得二者之间维持着一个相对稳定的比例关系。尽管短期非理性暴涨会造成价格一时扭曲，但从整个行业的角度来看，地价作为房价最重要的定价依据的地位并没有发生改变。

正是这种重要地位，使得近一年的地价下滑，已经渐渐侵蚀掉了高房价赖以生存的根基。一方面，地价下跌使得未来房产项目的成本下降，其采用低价入市策略的概率较高，这使得当前高房价的维持受到致命威胁，也使得降价销售获得了理论支撑；另一方面，地价下跌使得消费者看空后市的气氛日益浓厚，对房价下跌的预期随着地价下跌的幅度而不断强化，这导致购房行为的减少，使得维持高房价的成本增加，随着时间推移，这种维持最终难以为继。

除此之外，地价的下跌深刻地影响着开发商的预期，导致维持高房价不仅失去了客观的生存土壤，也失去了主观的信心支持。某开发商私下表示，地价其实就是房价的风向标，地价既然转向，房价迟早会步其后尘。近日北京推出的多块住宅用地遭冷遇再度表明，基于对房地产后市的悲观判断，开发商普遍不愿意开发新的项目。试想，如果一家工厂连原材料都不敢再购进，这家工厂还会继续推出产品吗？

事实上，从海外楼市来看，地价下跌也往往是高房价终结的先兆。以香港为例，百年来其地价和房价一直在螺旋式上升，但在长期上涨的过程中，每10年左右会出现一次明显的房价阶段性拐点，而转折的先兆及其确认就是地价的下跌。一般来说，香港出现地价大幅下跌后，就会出现开发商竞相降价的局面，甚至出现一手房价格低于二手房的现象，同时伴以少数高位购房人成为负资产人士的现象。

需要指出的是，我国的高地价和高房价的背后隐藏着地方政府的巨大利益，这使得地价下跌对高房价的向下牵引容易受到有形之手的干扰，近期一些地方政府纷纷出台所谓的救市政策就是例子。但从实际效果来看，这些有形之手的效果极其有限。这似乎从一个侧面说明，在近一年的地价下跌过程中，伴随着宏观经济和国际环境的巨大变化，地价下跌传导至商品房市场，从而结束高房价现象只是时间问题。(□本报记者李良)

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