童大焕：土地新政将重挫中国房价说法不准确_财经

童大焕：土地新政将重挫中国房价说法不准确

2008年10月22日 07:33东方早报【大中小】【打印】

蒋立冬绘

《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》中有关土地新政的一个重大突破是：“在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外，经批准占用农村集体土地建设非公益性项目，允许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民合法权益。”它意味着农民的土地在符合规划、手续合法、税费齐全的情况下可以自由入市，打破了以往土地一级市场的垄断局面，农民可以出售土地、土地入股、自主成立房地产开发公司等多种形式参与房地产开发。这是中国房地产市场化以来从未有过的巨大变革。

有人据此认为，土地新政将重挫中国房价，有人更“准确”地指出，它将使中国房价降低20%以上。

其实，笼统地说土地新政、农地平等入市将给房价带来什么样的影响，并不准确，中国的楼市至少存在三个层面：中心城区、城郊和广大边远农村地区，农地平等入市对这三个区域的影响是不一样的。

首先，中心城区房价基本不受影响。原因有二：一是这些地区的住宅一直以来都不以普通工薪阶层为主要消费对象，二是这些区域即使农民还有土地和宅基地，比例也很少，不会对土地供应结构构成本质影响。在中外历史上最大规模的城市化背景下，在国际油价长期走高的态势下，需求决定房价而不是成本决定房价，中心城区尤其是大城市、特大城市中心城区房价因农地平等入市而走低的可能性很小。

其次是城市郊区。这是受土地新政影响最大的一块，农民的土地供应集中在这里，城市普通工薪阶层和城市新移民的住房购买力也集中在这里。一方面，随行就市的农民土地供应将使这里的房价回归理性，使城市工薪阶层和外来新移民降低安居成本。但另一方面，城市化过程中需求量的持续增大以及拥有土地的城郊当地农民因为土地获利而使财富巨额增长，亦将逐步、有序地推高当地房价。以往，农民在土地征收、转让过程中获得的收益只到土地价值的5%到10%，随着土地新政的出台，绝大部分土地增值溢价将归他们自己所有。同时，农民自己掌握土地出让权，还省去了房地产开发过程中因土地和房地产市场管制造成的“公关成本”甚至“腐败成本”。正反相冲，形成市场化的供应格局。

但是，土地新政以后，城郊房地产的价格不可能停留在当年小产权房的价格水平。以去年为例，北京周边小产权房普遍比大产权房价格低30%左右。位于房山区周口店镇某村的楼盘，售价仅为800多元／平方米，只是同等位置商品房价格的四分之一。之所以如此之低，一个原因没有税费(国家不承认，所以也不收税；而普通商品房税费高达房价的30%以上)，同时还有因不受法律保护而导致的“风险折价”。随着农地入市的合法化，相应的“合法化成本”必然打入房价。

同时，农地平等入市以后，土地的价值会攀升，农民将更加珍惜土地。如果有条件，他们将会采取多种形式将一部分土地和房产长期持有，而非一次性出售获利，因此，土地的转让不会出现“井喷”行情，不能指望房价因此大幅下跌。

与中心城区和城市郊区不同，在史无前例的中国城市化、大城市化过程中，边远山乡并不是各种资本和人流追逐的热土，而恰恰是逐渐被城市化所边缘化的“被人遗忘的角落”。如果没有一定的法律和政策配套，广大边远地区的农房和宅基地就只有越来越贬值的命运。但是，如果允许城市居民回到乡村购房置业，甚至在政策上也给予金融按揭等，则可以使这些地区的农房和宅基地免于迅速贬值，甚至有可能在某种程度上升值。乡村清新的空气，健康的水和食物，自然与田园风光，都会是摆脱了生存困境、追求更高生活水平的人的梦想。允许甚至鼓励城市居民(这部分人主要分为富人和告老还乡族两部分)下乡购房(哪怕是第二套)、居住(哪怕是短期居住)，是从资金、文化等多方面对农村和农民的反哺。

当然，政府也可以通过积极鼓励、扶持农村居民发展乡村休闲农作和生态旅游、兴建生态和休闲旅馆等形式盘活农民土地，但总不如市场的自我调节来得深入、及时。

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