2015-11-16 第96期

第96期:楼市去库存事关金融体系安全

2015-11-16 08:30:10
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杨红旭

杨红旭

杨红旭,上海易居房地产研究院副院长

导语:楼市去库存成为经济痛点,原因有二:一是楼市不稳,经济难见底;二是库存不降,金融体系有风险。中国银行业对房地产抵押物有很强的依赖性,经济持续下滑和企业效益持续下降之后,信贷资产质量越来越差,大势也。未来的政策安排中,应对个人房贷加码支持。

近段时间,习主席和李总理皆提到房地产高库存,并将其列为当前经济难点。这其实关系到两个方面,一是楼市不稳,经济难见底;二是库存不降,金融体系有风险。

本文简要分析一下高库存与金融风险的关系。库存规模的大小和变化,反映的是市场供求关系,而供求关系直接决定价格。当前,我国房地产最大的痛点正是高库存。当然,在市场区域分化严重的情况下,高库存主要指代三四线城市和部分二线城市。

国家统计局口径的全国商品房待售面积,截至10月末为68632万平方米,同比增长14%,再创历史新高。高库存压力之下,房价不易上涨。除了一线城市和少数二线城市今年房价明显上涨外,多数三四线城市基本平稳,或小涨,或小跌。房价不涨,则企业的经营困局得不到改善,而对多数地区和多数中小房企而言,经营困难自2011年开始持续加剧。如果这种情况再持续二三年,破产或跑步的开发商还将继续增加。

另外,库存不降,房价下跌,还将威胁整体金融体系的安全。

众所周知,我国银行业对房地产抵押物有很强的依赖性,开发贷、个人房贷、政府平台贷,基本都以房地产作为抵押物,甚至连普通公司贷款和小微企业贷款的抵押物也多为房产。这也就意味着,如果三四线城市的房价继续下跌,则很多贷款的质量将趋于恶化,进而冲击金融体系。2007年美国次贷危机就是与房价下跌有关。

那么,当前中国商业银行的贷款质量如何?2012年上半年,全国银行业贷款不良率为0.94%,2013年略有增长,2014年以来开始加速增长,至今年前三季度达1.59%。基本上,大型国有银行、股份制银行、城商行、农行商等同步趋弱。而且,连风险防控严格的外资银行,也由0.52%大增至1.19%。由此反映出,中国经济持续下滑和企业效益持续下降之后,信贷资产质量越来越差,大势也。

如果看绝对值,似乎也没什么好担心的。比如2013年,中国不良贷款率为1.0%,美国为3.2%,法国为4.3%,德国为2.9%,日本为2.3%。与国际同行业相比,中国银行的不良贷款比例偏低。但问题的关键有二:一是中国这一指标正在快速由好变差。二是中国这一指标存在水份,与真正市场化国家可比性不高。

降了不良贷款率,再来观察几组银行效益指标:2012年前三季度,全国商业银行资产利润率1.41%、资本利润率22.29%、利差2.73%;而2015年前三季度,上述三指标分别为1.2%、16.68%、2.53%。可见银行业经营效益全面下滑。

以五大国有银行之一的农业银行为例。2011年、2012年、2013年、2014年和2015年前三季度,农业银行的净利润增速,分别为28.5%、19%、14.5%、8%和0.57%。今年已经停滞增长了!利润不增,不良贷款大增,这日子怎么难好过?近二三年银行职工离职的可真不少,当然也与反腐之下的福利大减有关。

今年上半年,农业银行贷款不良率为1.83%,是16家A股上市银行中惟一超过1.5%的。其中重灾区是制造业、批发和零售业,不良率分别高达4.37%、7.82%。房地产行业是农业银行第三大贷款行业,其中房地产开发贷款占贷款总额的11%,(光大占比最高为15.75%),开发贷不良率为1.18%(建行最高为1.4%,光大只有0.3%),个人住房贷款不良率为0.32%(建行仅0.26%)。

显而易见,造成近两年银行贷款不良贷快增的元凶,是萧条的制造业,其次以崩盘的钢贸为极端代表的批零业。而房地产业,按贷款规模能排到靠前位置,但如按不良率,却没那么可怕。尤其是个人房贷,在乱局当中,属于非常难得的优质资产。

不过,对于商业银行而言,当前仍有两个隐忧:其一,房地产开发贷质量有点差,虽然近几年商业银行已经紧控开发贷,但在2012年之前放出去的贷款,不良率仍有可能上升。

其二,地方平台贷压力越来越大,这块与地方政府有关,没有绝对风险,却有相对风险,尤其是部分项目不死不活的耗着,影响银行利润。今年地方置换债券额度可能最终达4万亿元,即反映出地方偿债能力下降。另外,今年土地市场低迷,卖地款收入大减二成多,三四线城市地方财政吃紧。

再回头分析,如果房地产库存不下降,三四线城市的开发商怎么可能买地?今年前10个月,全国房地产开发企业购地面积同比大跌三成多,近十几年来罕见的低迷。光靠那些央企国企在一线城市抢地王,无法拯救几百个三四线城市的债务危局!

总之,房地产高库存,绝非只是房地产业内之事,而是涉及经济增长,关乎银行贷款不良率以及地方债务压力,进而影响金融体系的安危。对此,在未来的政策安排中,应对开发商扶一把,应对个人房贷加码支持。

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