凤凰财经总裁在线对话孟晓苏文字实录(5)

2012年08月31日 16:15
来源：凤凰财经

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孟晓苏：保障房不盈利 应该由国企做

凤凰财经：我们知道几年也是中国民营的房地产企业突发猛进的时候，民营企业家说国企的企业家，他们在思考问题的时候可能还是有一些不同，比如说民营企业家可能内心更多的焦虑和企业的利益，还有自身的安全感问题，您作为一个国企的企业家对这方面的有没有一点体会呢？

孟晓苏：其实我认为从完善住房工业体系和建立双轨制的角度来讲，国企和民企都分别承担不同的任务，或者在不同的领域承担主体的任务，从保障方面来说是复兴，应该由国有企业承担，国有企业是纳税人，你的任务是提供政府职责，不需要在竞争领域里跟民营企业竞争，保障房又是不怎么盈利，这种任务就应当由国企做，但是我们现在国企出现了迷茫，就是他也用盈利的目标来考核他，这样就是国有企业他不愿意做保障房，他纷纷进入到商品房，至于说因为12年的保障房，逼着国有企业，逼走大家不得不进入商品房建设领域，那是另外一回事。

另外一方面民营企业也很迷茫，民营企业是怎么发展起来的，民营企业是住房商品房发展起来的，还应当是住房商品化的主力军，今后大量的住房商品房任务，我不认为国有企业要去经营，你靠你雄厚的国家资本做实力，去跟人家民营企业竞争，这本身是一种不公平的竞争，你为什么不去更多的行使你的保障职责呢？有人说原来十几年没见保障房，那是政府的疏忽，所以在建商品房的十几年里很多的民营企业做大做强，在商品房领域里创造了辉煌。

中国现在是全世界最大的开发商，中国的商品房，特别是公寓楼建设的应该是在全世界已经是最好的，我们原来在别墅方面还差一些，现在我们别墅也改了，现在很多国家都惊叹中国的建筑施工质量和事后品质，我们的规模是他们比不上的，包括一个北京，或者一个上海，这一个城市的发展就顶一个全国的，这就是中国民营企业的厉害，但民营企业在上半年房地产领域创造辉煌，而不应当是受到打压。

我认为现在本来国有企业和本来民营企业都混在一起，当然有些企业逐渐走向混合的经济，通过上市很多的国有企业变成上市公司，这样的企业是不能够叫做国有企业，今后再给他冠上国有企业名字，别人也不能挡，但自己不符合实际，他就是一个多元素构成的一个股份制企业，我认为越来越淡化辉煌的界限，但是政府的企业应当是要承担保障房责任，或者是主要要承担保障房责任，而股份制企业是作为经过中国主体的企业。这种股份制企业应该进一步壮大，形成商品房开发的主力军，这样的话才能够推动中国的双轨制发展，才能够使中国的住房社会政策都已经完善，也能够通过多方面企业的合作推动中国经济的迅速发展。

孟晓苏：以房养老最大阻力来自主管部门

凤凰财经：五十七岁的时候您第二次创业，我们知道在这个年纪很多人都选择了去颐养天年了，您为什么还选择第二次创业呢？有一些未完成的心愿之类的吗？

孟晓苏：这是一个领导交付的责任，当时准备再创办一个新的保险公司，当时我有盈利，特别是我在2003年，像国务院提交了要推进反向抵押贷款，以防养老来解决众多老人的养老保障问题，这个适合我多年建房子的政策之一，为什么是一个房地产企业提出了反向抵押贷款，因为他这里防养老，当时得到了国务院的支持，在2003年国务院两次批示推动这件事情，而且中国的主管保险业的结构也发文要开发这种反向抵押贷款，所以一般在2007年我创造一个名为幸福的这样的一个公司，就希望能承办一些产业，我认为住房不光是有居住的功能，投资功能、融资功能，而且未来以防养老退休，他还能够起一个养老的作用。

凤凰财经：以防养老模式是一个很大的突破，但是目前不在中国的推进过程中还会有哪些阻力？

孟晓苏：最大的阻力就是来自于主管部门，你看很多的改革的土地，城市的范围，我们的国家机关自身，农村改革不就是来自自身，农民自身当时设立了一个人民公社，是你政策错了，后来市场一一改革。当时我推动市场经济改革的文章受到了来自求实杂志和人民日报的批判，这么说明的这种阻力是来自于体制改革，但最终还是邓小平的一些讲话，和江泽民第二年的党校讲话推动了市场经济的发展，确立了市场经济在中国的富有。

你看这些改革面对的都是传统的观念，而这些传统的观念往往深深的扎根于一些部门之中，以防养老也是一个开头，但是从一个过去没有到按揭的体制下产生出来的，所以人们的顾虑就是第一说是房子价钱价格下跌了怎么办，你看我9年前对国务院提出来，这些国务院都换换届，还没实行，那么9年里房价到底是跌了还是涨了？涨了3倍，有些地方的房价长了一倍高。

事实证明他说错了，我说的对，你还不认识，你再说现在要不要开展？他说以后房价下跌怎么办呢？你看他总不接受教训。第二个人说房屋只有七十年，错了，房屋是永久的，土地是用权70年，他后来2007年就公布了无权法，就确定了土地住宅建筑工地70年这部分，期限满的自动续期，那就是70年加70年再加70年再加70年的概念，因为只要法律不改，他永远都会持续下去，这个也解决了，有些人不读法律，到现在你问问主管部门他认为是70年国家要收回，这个不读书、不看报的人没有办法。

第三个是说中国的老人都要传给子女，那么我反问一句，中国有十分之一的老人，就是两千万老人没有子女，他们把房传给谁呢？最近又发现一个更加悲惨的群体叫失独老人，中国的失独老人有两百万人，失去独生子女的老人，这个人数今后还会增加，他们把房传给谁？谁替他们养老，你非说他要传给子女，他没有子女，或者是本来就没有，或者是失去了，所以这些老人家他们未来的房子没办法传，他们的养老怎么办，所以就是这么一个简单的道理难道还不应该面对这些老人来推动反向抵押贷款，要针对银行保险产品的推出，并不是要覆盖所有的人，他只是覆盖一部分人。

凤凰财经：特定的群体。

孟晓苏：比如说富人，我们不需要富人，因为富人他们有钱，他们不需要拿房子养老，没有房的人我们不需要覆盖，因为有政府，有房而缺欠的老人这部分里边的那些别人不说无子女老人和失独老人，这个群体已经不少了，我们一个产品出来哪怕能够覆盖全国老人里的百分之二、百分之三、百分之五就已经足够了，慢慢的各项方面的合力就能覆盖百分之百的老人。

孟晓苏：老人把房子反向抵押 月挣三万

凤凰财经：我这有个小故事特别有趣，就是说一个中国的老年人他们把自己的房子卖掉，去欧洲环游世界，过着一种非常精彩的生活，很多人为他们的这种行为鼓掌，很多人非常赞赏他们的这种行为，而不是守着一个房子，您怎么看待他们这种行为呢？

孟晓苏：我判断这些老人他们一定是有第二套房产，否则当他们旅游回来、高兴回来的时候他会面对着无家可归。

凤凰财经：他们卖掉房子的钱已经够他们养老了，他们可以租房子住。

孟晓苏：如果是这样的话当然好，他们回来以后他们也可以去租住房屋或者租住饭店，这样这个老人至少是一个中等或者中等以上的老人，这是个案，中国我也碰到过这样的案例，前不久中央电视台让我去做一个养老的节目，有一个北京的老太太叫赵大妈，她就把自己的房子卖了，卖了二、三百万，她去住养老院了。

凤凰财经：挺好的。

孟晓苏：当时我就问她，我说你这个房子一平米都已经是三万块钱了，如果你把它租出去一个月能够得多少租金呢？她说五千块不止，我说再你的离休金，你本来就可以靠这个来住养老院，房子可以留着租出去了，当然这个老人也个个案，她说我才不留给孩子呢，我说你是我们未来发展反向抵押贷款最好的对象，如果这个老人把这个房子入了反向抵押贷款，一个月能够得到两、三万块钱，如果再租出去又得五千块钱，加上她的离休金，这个老人一个月三万来块钱，还有一个好处，这种抵押，它的房产增值老人是可以分享的。

现在的房子买了在以后，未来再过5年、再过10年，这个房子可能会是五、六百万，因为我们知道在北京的房子价格多么厉害，未来肯定是一个上涨的趋势，所以抵押贷款是老人把自己的资产跟未来房产升值绑定在一块，如果租出去就得两份钱，一份是反向抵押贷款的钱。另一部分是租金，中国的老人并不是都这种，在全世界来看有一个9064的概念，百分之九十的老人是居家养老，百分之六的老人是靠社区服务来养老，只有百分之四的人是要住养老院。

我看在中国恐怕也离不开这样大概的一个数字，所以现在我主张还是要把居家养老和社区养老的问题尽快的提上日程上来，很多人说养老是政府责任，我认为这一部分，因为都摊到政府身上，他只能是一个低保性的养老，很多老人是有财产的，而且随着社会的发展，随着现在我们五十多岁的准老人进入到了这个行业，这些是很多有应有了财富。

有人有好几套房，所以要想办法调动他们自身的子女用来养老，有钱拿钱来养老，没有钱有房可以抵房养老，用这样的办法通过社会领域用老人的能力来解决养老问题，而不是在那里都抱怨政府不好，过多的摊在政府身上只能把我们的保障水平压低，这些老人他本来是可以通过自己的财富享受到更好的养老生活，像你说的可以去欧洲，到全世界去旅游度假，如果有了反向抵押贷款这些老人就更多。

凤凰财经：好的，非常感谢您今天介绍我们的采访，谢谢您。