第七期：对话倪鹏飞

编者按：党的十九大正在召开，凤凰网财经特别推出系列策划，邀请专家学者回顾党的十八大以来中国经济取得的系列成就以及一些未完成的改革任务，为十九大后中国经济建言献策。

第七期我们特别邀请到中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞主要谈房地五限措施、首套利率上调、长效机制等问题。

建议限购、限价等措施部分城市长期化、机制化

凤凰网财经：国庆回山东老家一趟，发现老家的房子相对年初都翻倍了，城镇房子也大涨。这一轮房价大涨从开始一线领涨，到热点二线城市暴涨，最后到三四线普涨甚至蔓延至全国。您怎么看，当前三四线城市的接棒上涨？

倪鹏飞：有三个层面的原因：一是市场预期影响，由于去年一线、二线城市房价上涨较快，市场也比较火爆，所以虽然一线二线随即采取了限购限贷等措施，但并没有改变人们的预期。人们预期未来的市场还是比较稳的，并且形成了全国的预期。由于一二线城市已经限购了，从需求方面被限制了，在三四线城市没有被限制情况下，需求会得到一些释放，保持比较乐观。这是最重要的原因。

第二方面，三四线城市政府出台了一些重要的措施，一是棚改货币化，这对房地产销售起到助力作用，二是由于此前三四线城市库存较大，去库存是主要任务，所以地方政府支持住房消费政策也没有改变，继续延续2015年的政策。

第三方面，一二线城市市场竞争比较激烈，特别在土地市场，所以出现了开发商转移到三四线城市抢地的现象，造成了三四线土地市场火爆，这也对住房市场产生了一些正面的影响。

凤凰网财经：这种现象正常吗？

倪鹏飞：我认为有不正常的因素在里面。投资投机的因素比较强。

凤凰网财经：在国庆前夕，一些三四线城市也出台了调控政策，直指限售。您觉得，最终会对房地产市场起到降温作用吗？

倪鹏飞：能。我认为出台限售政策的城市，一方面因为房价上涨幅度在一个持续时间内超过了调控的预警线，所以必须出台相关的行政措施。第二方面，如果一些城市出台了限售的措施，说明此前的包括限购、限价等措施作用不是特别好。第三方面，出台限售政策有很大的指向，起到了一箭双雕或者一石双鸟的作用。限售首要目标是打击或者抑制投资和投机，同时又能保护真正的刚需消费群。所以，过去几年许多专家呼吁限价和限购不如限售。

但它也有一定的局限性，也有可能导致改善性住房停止消费，比如五年内，我想改善一下居住环境，这肯定不是投机。想换房都算投资？也不一定，但是没有办法。

凤凰网财经：您是怎么评价五限措施？有很多观点认为，五限是短期的简单粗暴的措施。

倪鹏飞：并不是。前一阵子，我和其他的一些专家也有过争论。我认为一些行政措施，包括限售、限购、限价措施可能要长期化。这个长期化就意味着变成一个制度，变成制度就可以成为一个机制。这样就产生长期稳定的预期。我们理解所谓土地、税收等关键措施一时还难建立起来，即使出台也不一定能起到非常明显的作用。但是如果涉及“限”的措施都是合理的，为什么不可以长期化呢？所以我们建议有一些制度在一些城市还是可以形成措施了，可以是长期化的，形成一个制度，由短期措施变成长期的制度。现在是把它当成一个行政措施了，如果长期化就变成一个制度了。

不建议提高首套房基准利率

凤凰网财经：最近，多个城市多家银行宣布提高首套房基准利率，幅度较高。这是否也重伤到了刚需群体？

倪鹏飞：这个我觉得会有影响，从原则上我们不赞成这种措施。但是现在金融情况比较复杂，流动性比较大，所以央行总行肯定有一些要求，比如控制贷款规模，从总行到地方分行分配不同额度，额度有限，供不应求的情况下，银行只能适度采取措施，不管是二套还是一套都提高了贷款利率。

但是我们觉得这个措施不是太合理。对于首套房利率来说，不优惠但也不要加码。首套房作为刚需，鼓励支持同时还提高基准利率，难以实现平衡。二套房还可以根据情况调整，总体上，不建议一套房提高利率政策。当然按照商业行为来看，可以高也可以低。

租售并举体系是建立完善制度的根本办法

凤凰网财经：自中央经济工作会议提出建立楼市长效机制五大手段后，这个话题一直受到大量关注。目前，出台了很多措施，比如建立“租售并举”住房体系、增加保障房供给、共有产权房制度等，一些官方或者官方媒体定位为长效机制重要手段。您怎么看？您怎么看当前的“租售并举”系列措施？ 具体比例您觉得多少适宜？

倪鹏飞：从国际来看，租售并举保持一个均衡的状态比较好。从全世界的情况来看四六比例情况较多，租是四，售是六。当然在不同国家不同城市比例可能也有所变化。有一些国家租的较高，有的国家相比低，大城市相对小城市租的比例高、售的比例比较低。我们国家由于制度和观念方面的原因，总体来说租的发展比较缓慢，大概占10%的比例。和其他地方不同的是，我们国家正处在城市化人口流动过程中，所以租房市场严重滞后。

但是有一个问题，此前我们住房均处于短缺状态，主要依靠市场来提供的，开发商也不愿意自持出租房，开发商愿意售，居民愿意买。所以，导致了租房比例过低的状态。

从现在的情况来看，需求端来看，居民、流动人口、新市民需求较多，并且处于流动状态，所以租房需求很大。从供给层面来看，中国住房已经结束了短缺进入了饱和甚至过剩的状态。所以有大量的存量房可能处在闲置的状态。在这种情况下，政府层面很有必要推出加大租房的比例，建立加快租售并举制度。

总体上，我和一些观念不太一样，尽管现在讲租售并举，但是目前租售的局面已经是即成事实了，即租售比例还是以售为主。下一阶段从增量来看重点发展是租，或者是把租当成一个重要发展目标。但是从整体结构上来看，我们国家目前情况应该是租售并举还是以售为主的，当然一线、二线等相对大的城市租的比例要高点。比如深圳租房比例，加上非户籍的常住人口的话，租房比例非常高。

凤凰网财经：您认为目前租售并举的措施能解决楼市问题吗？能起到的作用有多大？

倪鹏飞：能起到一定的作用，这是建立完善的制度根本的办法和措施或者是转折性的一个模式。这个模式转变很重要一点，即政府供给或政府支持供给的模式上来，比如保障房和保障性住房的比例要大幅度提升。另外，要建立一个能够抑制炒房一套体系，从土地到金融再到销售等各方面覆盖的体系。大部分人能够买得起房住得起房，市场房价大幅上涨预期就没了，炒房的基础就不存在了。

凤凰网财经：那未来租的比例提高了，相对来说压缩了售的供给，想要买房的需求可能还是很多，这样会不会反而导致供给失衡加剧呢？

倪鹏飞：为避免这种情况应该从开发商和老百姓两个层面入手解决。开发商为什么愿意卖不愿意租房，可能是因为开发商租房利益太低，所以要解决这种不利，就要解决开发成本问题，使开发商再卖房和租房两个维度同等获利。老百姓为什么愿意买房？那是因为租房得到的公共服务受限，如何能够保障租房获得公共服务的权利，租售同权的话，那也可以激发居民租房动力。所以，需要建立一个机制，引导开发商和居民愿意租房。

凤凰网财经：目前住宅库存已大幅降低，有机构统计的数据显示，住房库存降至三年最低，您认为这个会不会对楼市调控带来新的挑战？如何解决？

倪鹏飞：我认为说总量没有太大意义，总量来看，去库存取得了很好成效，但也要清醒看到一些结构性问题。现在有三种情况：一个是有些城市去库存效果比较好；第二个没有库存的一线二线城市严重住房短缺了；第三，一些四五线城市库存依然较大，楼市火热，不是全部的三四线城市火热，而是大都市周边城市的三四线城，人口流入较多的城市。

凤凰网财经：您有什么建议？

倪鹏飞：我觉得要密切关注，因城施策。三四线城市去库存比较有效，开发商的预期比较乐观，当地政府也出于经济发展和财政收入考虑，鼓励继续大幅度开发，有可能导致下一轮大量库存出现。今年上半年，大量企业在三四线城市拍地就是一个很重要的信号。