叶檀:中国房地产黄金时代已过 任何疯狂都不可能持久

2010年08月17日 20:42凤凰网财经 】 【打印共有评论0

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叶檀

凤凰网财经讯 据英国《金融时报》报道,资深媒体评论员叶檀表示,中国房地产盛筵已散,任何疯狂都不可能持久。以下是其观点实录:

7月份中国房地产价格与成交量止跌回稳,这被认为是宏观调控再成“空调”的象征。

嘲笑政策的最终结果是嘲笑了自己。8月13日,中国中央人民广播电台援引副总理李克强,称当前要积极贯彻国务院关于房地产市场调控的一系列政策措施,坚决抑制投机炒作等不合理需求,增加住房有效供给,巩固调控的初步成果,保持房地产市场和经济的长期平稳发展。这说明,房地产宏观调控不存在松动的可能。

房地产黄金时代已经过去,白银时代正在到来。

在房地产黄金时代,购房捂地者闭着眼睛就能赚钱。房地产资产的急剧增值传递给所有人重要信息,房地产是最重要的金融保证品、信贷抵押品,是安全系数最高的投资工具,全民炒房时代就此开始。尽管从2003年到2007年有“新八条”、“国六条”等政策抑制房地产投机,但从未收长期之效。在短暂的房地产调控与房价胶着后,房价总是把上一轮的头部当成底部,在更高的平台上召唤着更多的投资者。

中国房地产的总市值难以有确切估量,2006年有人根据国家统计局公布的人均住宅面积与城市人口,加上2007、2008年的住房销售价格推算,2009年城市住宅总市值为75.5万亿元。从一线城市看,5年投资价格起码翻番。另据杭州市房管局的数据,2002年杭州市区预售商品房成交均价为5134元/平方米,随后逐年上涨,至2009年商品房成交均价为13838元/平方米,较2002年增长了170%。由于杭州城市范围不断扩张,原杭州城区的楼盘价格上涨200%以上。

房地产黄金时代发展到极致,投资陷入疯狂。拆迁与新建量居高不下,去年12月,中国房地产研究会副会长顾云昌先生表示,中国每年新建房屋面积占到世界总量的50%,而建筑能耗占到全社会能耗的40%。这还不算完,中国城乡建设经济研究所所长陈淮为拆迁推波助澜:“中国至少有一半以上的住房在未来15年后得拆了重建”!

如果陈淮的预言成为现实,就是中国经济的大不幸。在拆迁的过程中,见机早者成为先富一族,房地产异化成货币的另类标志,古建筑遭到毁灭性破坏。

以北京为例。过去50年中,经历过三次重大的改造浪潮。第一次,是在上世纪的50年代新中国成立以后;第二次,是90年代开始的“危旧房改造”;第三次,是2000年至2003年的大拆改。这些改造带来的结果,是北京旧城历史性建筑损毁过半。

到2010年,北京城中保留较完整的历史风貌空间已不足15平方公里,在1949年旧城原有的2000万平方米历史建筑(包括1300万平方米平房四合院)中,今天保留下来的不足四分之一。原来北京的3050条胡同,至2003年,道路宽度在20米以下的胡同(包括街巷)仅有1600条,目前旧城内被直接称为胡同的,只剩下400多条。

围绕着拆迁与反拆迁的纠纷,成为中国最主要的社会矛盾。随着城市区域的扩大,以及拆迁成本越来越高,对农田的占用以及在老城区内扩大建筑面积、建设商住一体的城市综合体,成为土地溢价的主要来源。

美妙的黄金时代正在过去,房地产白银时代正在到来。

房地产市场随着宏观经济的转型而转型。宏观经济试图摆脱房地产的捆绑,但在城市化进程中,又必然带来某些区域房地产的升值,而中国转型成本需要土地溢价支付。重庆的城乡一体化就是动用土地溢价的新做法。

一方面,政策高压态势不可能松动。房地产在拉动GDP的同时,负面作用尽显无遗。如果延续目前的房地产政策,保障房供应不足、商品房由投资者主导定价,中国社会无法稳定,城市化进程中从农村进入城市的人群将成为无技术、无房产、无保障的三无人员,每年流入城市的人群是庞大的贫民窟的温床。保障型住房成为重点。8月13日,中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在北京市委书记刘淇、市长郭金龙的陪同下,考察了北京市的廉租住房、公共租赁住房等建设。保障性住房建设有三重目的,一是缓解房地产市场严重的社会矛盾,二是防止房地产投资过快下行,三是为商品房价格的上涨预留空间。

另一方面,政策也不可能过于紧缩,软着陆始终是宏观经济的第一要义。地方政府的房地产依赖症远未结束,笔者所到城市,无不处于新区的大规模扩建之中。60年前,成都中心城区只有18平方公里。而今,成都中心城区建成区已超过400平方公里,是新中国成立初期的22倍多。从2003年到2009年,是新区扩张的高峰期。为了提升土地价值,地方政府往往采取行政中心搬到新区、将轨道交通建到新区、对新区的某些企业实行税收优惠,无所不用其极。

以往十年的房地产市场化已经造就了庞大的房地产既得利益阶层,任何会导致折价的政策都会遭到强有力的阻截,物业税就是双方争战的前沿阵地。虽然今后必然推出,但短期内推出可能性不大。

今后十年,房地产市场的财富不再是俯拾即是,房地产投资客必须睁大眼睛,既要看高铁规划,又要看水源、配套设施、教育等自然资源与社会资源溢价,并且从政府的经济规划中寻找下一个热点区域与行业,找准投资的热点区域与热门的商业楼盘。

房地产市场得利者希望找到高房价持续的理由,未得利或者受损者希望看到房价在政策下节节溃败。但所有的政策都是妥协的产物,正如所有的市场最后都要找到平衡。而中国的房地产市场正在寻找平衡的过程当中,既不会一下子墮入黑铁时代,也不可能在黄金时代驻足太久。

任何疯狂都不可能持久。

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作者: 叶檀   编辑: wangkt
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