任志强:二套房信贷政策使中国房子不如意大利奶酪

2009年08月20日 09:37凤凰网财经 】 【打印共有评论0

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任志强 华远集团总裁

《第一时间》连续报道了欧洲奶酪作为银行信贷抵押品获得企业信贷的新闻,不由让人羡慕这些发达国家的金融市场与手段。而反观中国,令人遗憾的是中国的房子甚至不如意大利的奶酪,奶酪还能成为融资的工具。

第二套住房的信贷政策已将中国的房子变成了尚不如奶酪的“垃圾”。

市场经济的实质是金融市场的开放。没有金融市场的开放,奶酪不能变成银行的信贷资金时,市场也就消失了。这就是流动性不足的原因。

前几天陈志武教授送我了一本书《金融的逻辑》,并与我交谈讨论了房子作为金融工具的重要性,让我更深的理解了金融对房地产的作用和房子作为金融工具的真正含义。

为什么中国1998年房改之后,房地产一枝独秀成为了拉动中国经济从低谷走向高潮,并连续多年保持经济高增长的局面。其根本的原因正在于这种金融作用的转换。这也是印度的小额贷款能获得诺贝尔奖的原因。

中国人历来勤劳但不富有,缺少的是没有金融工具,没有产业资本和生产资金。改革开放之初,不得不用吸引外资来解决发展资金问题,其实中国缺少的不是资金,而是缺少开放的金融市场,无法将固有的财富变成发展的资金和投资的资本。尤其是无法将未来的收入变成今天的现金流。这也才有了今天房子甚至不如意大利奶酪可以变成抵押信贷的现象。

金融的改革,给了人们用未来的钱变成今天的消费的制度条件。

中国人都有传统的置业文化,也都有日益提高的物质消费欲望,但缺少的是现实消费的能力,而1998年之后连续出台的住房抵押贷款政策给民众提供了用未来的收入流解决今天的消费工具。

中国曾流传过一个美国老太太进天堂时,说用一辈子的收入还清了住房贷款,也享受了一辈子的住房快乐;一个中国老太太进天堂时,说用了一辈子的收入存够了买一套住房的钱,却从来没有享受过一天好的房子的生活。当时这个故事所反映的是一种中西文化不同的消费观念,但今天看则反映的是一种金融制度的差别,是因为中国人没有这种住房抵押信贷的服务才让中国人只能拼命的存钱去准备未来的消费,也因此没有钱去创业、投资、发展经济。

谁都知道人们的收入从低到高的一个发展过程,当知识、经验、能力在不断的实践中提升时,人力资本的未来收入流就越高。但如果没有合理的金融工具则人们就无法将未来的高收入变成今天的消费,而住房抵押信贷则给人们提供了将未来的从低到高的收入流平均到每一年并有了集中起来提前消费的可能。

这就是1998年之后中国经济得以发展的基础,是金融制度的改革创造了人们扩大消费并形成了财产性收入的条件。

如今的二套房信贷政策似乎已忘记了住房信贷的这一特殊作用,似乎又将投资变成了一种应被限制和打击、抑制的行为,这恰恰是否定金融制度创新给社会带来繁荣与发展的倒退。

银行为什么会给奶酪抵押发放贷款,银行看重的不是奶酪本身,而是这个企业经营中的未来收入流与利润。就像中国银行住房抵押信贷一样看重的不是房子,而是贷款人的还款能力,是贷款人的未来收入流。这个收入流可以是贷款人的人力资本所产生的未来预期收入,也可以是贷款人投资、生产、经营或自身财富产生的未来收益,而就不是房子本身。

如果金融的作用在于转换未来的收入流,那么这与第一套还是第二套住房又有什么关系呢?同样位置一套大房子难道不比两套小房子的钱更多吗?两套小房子也许面积并不大于一套大房子,以套论信贷政策的差别,恰恰是把房子当成了奶酪,或者还不如奶酪,说明中国的金融市场并不是将未来的收入流作为一种预期收益而转换成今天的生产、生活的现金流,而仍僵硬的把金融市场当成服务于阶级斗争的政治需要或意识形态领域需要的玩具。

美国的住房信贷高达13万亿美元,约等于100%的GDP产值,这就让美国人可以用未来的预期收入变成今天的消费与投资资金,就能获得工资性收益之外的其他财产性、投资性收益。从而变得比任何人都富有、都具有更高产值与效率的公民。即使是金融危机让美国人的家庭财富大量缩水,但只要这种金融制度的安排不变,他们仍然比更多人都有机会和能力进行消费与投资。

中国的住房消费信贷大约占GDP的8%左右,而中国的住房私有化率却远远高于美国,人口与住房总量也远远高于美国,但中国人却无法用金融制度的安排将这些房子像奶酪一样变成消费资金、生产资金与投资资本。难怪中国人的人均GDP要排在世界的第128位之后,而只有这种能让个人利用的金融政策才有可能迅速的提高中国的人均GDP水平和家庭的除工资性收入之外的财富水平和收益能力。

也许这种住房不如奶酪的担心来自于有人拼命的鼓吹房子不会只涨不跌。是的,房子不会只涨不跌只有一种原因,那就是经济的下跌让未来的收入流发生了变化,让世界变得越来越穷(哪怕是周期性的),否则其他的任何理由和解释都是不成立的。只要这个社会未来所能产生的收入流是在不断增加的,那么就绝不会有人口增长过程中的房价下跌(破房子的折旧除外)。

银行的抵押不是为了占有房子,只要未来的收入流在提高,抵押品自身的价格波动并不会影响银行的贷款安全性,这种时间、空间的价值转移才是金融的本性,这大约也是银行与当铺完全不同的两种属性。

遗憾的是中国的金融监管机构与管理机构并没有从金融的逻辑去研究抵押品而放贷,仍在像当铺一样试图用抵押品来交换风险。他们绝不会将奶酪当作抵押品而发放信贷,信誉与未来收入流在他们的眼中仍然不过是一种附属品,抵押物才是他们的命根,这也是中国无法开展对中小企业信贷业务的根源,同样也是中国的房子比不上意大利的奶酪的悲哀。

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作者: 任志强   编辑: dinghl
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