任志强:土地供给制度决定住房市场的未来

2009年09月30日 10:07凤凰网财经 】 【打印共有评论0

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任志强 华远集团总裁

国土供给的数量到底是多还是少,国土部连续发文要进行清查。如果国家国土管理的部门都弄不清楚土地的储备与市场供给的情况,那么又如何判断供求的关系呢?

国土部公布的土地供给数据中包括了建设用地与非建设用地。建设用地中有工业、商业、办公、住宅等多类,又分市场化与非市场化、出让与划拨,用供地指标无法分清已征、未征、已开发与未开发、增量与存量,同时无法分清商品房与保障房的供给差别,更分不清政府储备与市场储备、企业储备的情况,民众看到的只是一笔糊涂账。

因此每年当国土部门号称已完成了年度的土地供给计划时,市场中的经营主体却无法从这笔糊涂账中看出市场中的土地供给关系。而开发商则根本不看国土部门公布的数据,只看地方政府网上公布的招拍挂数据,因为他们的数据都与市场无关,地王也只是在招拍挂中产生。

今年上半年国土部公布的建设用土地供给的总量已超过了36000多公顷,而国家统计局公布的房地产开发土地购置面积仅为13644公顷(这其中还包括部分非出让的保障性住房用地),这两者之间相差了22000公顷。房地产开发购置的面积仅为土地供给总量的约40%不到,可见供地虽多,却不知花落谁家。而市场中分到的份额则少之又少,岂不是肉少狼多吗?

自六月份之后地王颇多,而土地购置的面积则是逐月下滑的。这与市场中的供给量减少相关,6月为3769公顷,7月为2665公顷,8月仅为2322公顷,8月比6月下降了40%。而同期销售面积则分别为9464万平方米,7646万平方米,7661万平方米,分别为土地供给量的2.51倍,2.86倍和3.29倍。而全国新增土地的建设容积率仅为1:1.3左右,可见土地的供给量远低于房屋的销售量。

自2008年1季度土地出现其他用地供地的暴增,房地产开发用地供地的暴跌现象,到2009年2季度房地产开发用地同比减少了6.3%,而这个减少则是在去年下降的基础上同比的。

自2009年开始保障性住房用地与经济适用住房用地和廉租房用地总量是快速上升的。到2季度末,保障性住房的用地同比增长了36.3%,而商品房用地则减少了15.1%,同比的用地比重下降了4.5%。但保障性住房不会影响市场的房价,自然也与天价地无关,只有商品房用地才会出现天价地王与影响市场的房价。

土地供给的总量也许未变,但当切蛋糕的刀偏向了一方时,零合游戏就让另一方的利益无法得到保障,市场就必然会出现异样的倾斜。

以北京市为例,2006—2009年上半年,商品房住宅用地供给仅完成了年度计划的39.7%、33.8%、55.2%和27.3%,但2006—2008年全年的建设土地供给都完成和超额完成了总用地计划,其中经济适用住房和享受经济适用住房政策的供地年均都超额了150%以上,最高年份为189%,使这类非市场化的用地份额远远大于了计划,但用于市场化的商品住宅的建设用地却连续数年严重短缺。商品住宅的平均用地楼面价从2006年的2796元/平方米,上涨了1.6—1.8倍(至2009年7月),而平均地价从3416元/平方米增长到了8796元/平方米,上涨了2.57倍(至2009年6月)。

自2007年以来,三环路之内没有任何住宅用地的供给,自然价格就只能向外线平移,2009年6月让三环与四环之间的土地价格上升到了14494元/平方米。天价和地王也就成为了一种必然的结果。也许这些新地王已不再是地王,而只是供地制度下的牺牲品,也可能是价格提升中的一种常态。北京已不太可能在市中心增加土地的供给量了,但想居住于市中心的消费者却热情不减,都梦想距伟大的首都中心的天安门越近越好!

上海又如何呢?今年计划供给的土地约为1200—1400公顷,但上半年仅供应了300多公顷,远低于计划的供给量。而谁知道后续的土地能否保证结余呢。几乎所有出现天价地的城市大约都出现的是同一类问题,只要供地紧张的城市,天价就成为企业生存的障碍却不得不为之的无奈。

当天价地频出时,媒体中所反映出的却是市场平均销售价格的下降,似乎人们更关心的是市场平均销售价格而非国家统计局公布的价格指数。却不知道市场平均价格是受当时市场产品的供给结构而变化的,而指数则如同股指,不是按个股的表现,而反映的是市场普遍的价格变化。

当上海6—7月份的高档商品房销售量集中时,市场平均的销售价格猛涨,但主要集中于两个楼盘,并不能反映上海整体市场的情况。个别楼盘的涨价并不代表所有楼盘涨价。如今九月份出现的平均销售价格下跌,同样是因结构变化,而非代表所有楼盘的降价。

但消费者最关心的只是自己选择的合适对象的商品房价格是涨还是落。平均销售价只反映当时市场结构的变化,价格指数反映全市或全国的变化趋势。而用市场平均销售价格来衡量趋势的变化则会对市场与民众产生错误的误导作用。

人们也许会因为公司的实力不强,无法用天价去竞争土地,因此才反对出现土地的天价,但只要土地供给制度不做根本的变化,政府垄断和限制性的土地供给方式就一定会不断的出现天价地与流拍的并存。

天价地按经济学来说一定是在给相邻的同类项目发补贴。尽管天价地变成商品房销售还会有一个生产的周期,但也会在天价出现的同时引发周边项目的涨价,改变社会与民众对房价的预期,自是有人欢喜有人愁的局面。

新加坡与香港是无法增加供给的典型,房价超过20万人民币一平方米,自然也就不奇怪了。但中国仅农村的宅基地就占了城镇建成区的4.6倍的面积,解决供给并非难事。目前0.34%的国土面积居住了6亿多城镇人口,拿出20%的土地让15亿人居住总是可能的吧。

土地制度最终决定着住房市场的未来。

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作者: 任志强   编辑: dinghl
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