任志强:北京真实房价绝不会超过7000元/平米

2009年11月26日 10:18凤凰网财经 】 【打印共有评论0

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任志强 华远集团总裁

北京的房价到底有多高是个无法猜到的谜!

一个国家的首都、政治、文化、经济的中心,毫无疑问的会集中全国和世界的购买力,让首都或经济中心地区的房价升高,并可能超越当地居民中位收入的消费能力,让房价成为与人均GDP不成比例的地步。

如果这个首都,如北京,还是全国教育、科研、医疗及审批、文化、体育的中心区域,其公共财政的补贴又是高水平的,那么这个城市的房价就会更高。因为公共财政会补贴虽然房价高但其他费用的降低,如教育、医疗以及公共交通等。

北京的办公、商业会因交易的活跃而价高,住宅同样会因城市人的汇聚和家庭的自然分裂而价格节节攀升。

但北京的住宅房价到底有多高呢?北京的房价分许多种,如商品房、两限房、经济适用住房、享受经济适用住房政策的住房、合建房、自建房、市政拆迁房、特困房、平房、四合院、央产房、单位产房、公产房、房改房、拆迁加回购房,这些住房都在按不同的政策条件在不同的对象与场所进行各种交易,因此很难计算出北京的房价到底有多高,或者说多低。

至少北京市有人在根据网上销售的登记情况计算出了市场的平均商品房销售价格以及网上登记的二手房交易价格。统计部门也公布了二环、三环、四环、五环以内或五环以外的市场销售平均价格,可以统计或有参照的市场公开交易的价格大约万元/平方米左右。

按照国家统计局公布的1—9月份的商品房销售金额和销售面积计算,全国销售58371万平方米,销售金额27531.89亿元,商品房平均售价单价为4716元/平方米,扣除办公外,商品用房约30%的面积比重的差价,住宅商品房平均销售价格不到4000元/平方米。

东部地区商品房平均单价为6141.9元/平方米,住宅约为4890元/平方米;

中部地区商品房平均单价为3009元/平方米,住宅约为2300元/平方米;

西部地区商品房平均单价为3171.15元/平方米,住宅约为2500元/平方米。

如果按1998年全国平均住房1854元/平方米计算,2008年全国平均住房价格3655元/平方米,约增长了97%。但全国职工月工资从623元/月增长为2078元/月(2007年),则增长了334%,远远超过了房价的增长比例。

北京的商品房住房价格如果与全国的平均房价比确实是高出了许多,但如果将北京的非商品房的交易价格计算进去,这个价格也许就完全不同了。全国的房价如果计算上那些享受了各种优惠政策的住房价格,大约就不到2700元/平方米了。

我查不出全国各城市的土地供给情况,无法计算出在所有住宅建设用地之中非商品住宅的用地总量,也就无法计算出这种低于市场销售价格的住房所占的比重,因此也无法准确的计算出所有住宅混合之后的平均房价或房价的中位数,但我大约可以计算出北京的情况。

北京2005—2009年政府公布的商品房住宅建设用地计划供给指标为7130公顷,非商品住房建设用地指标为1320公顷,两者的比重为5.4:1。而实际供给的情况则是,商品房住宅用地(招拍挂)2394公顷,完成计划数的33.6%,供地差额为4736公顷,非商品住宅供地1283公顷,完成97.20%,扣除商品房中的配建非商品房完成率为103%。

4736公顷的供地差额在政府工作报告中为100%完成了土地的供给量,这些土地为享受经济适用住房政策的用地,由特定单位使用了。这些用地约为商品房用地的2倍。加上非商品房住宅用地的面积,可以计算出商品房住房用地在全部住宅建设用地中的比重仅为28.3%,或者说市场中计算出的商品房住房平均销售价格仅为这28.3%的住房销售价格而并非北京市的住宅实际价格。

如果用地中的平均容积率相等,且大部分经济适用住房和享受经济适用住房政策的住房价格为4500元/平方米,则北京市的一手房销售价格则约仅为6200元/平方米,这就变成了一个令人惊讶的数字了。如果按这个数字计算房价收入比,还有谁会认为北京的房价价格太高吗?

虽然那些低价的定向住房没有向社会公开销售,比如分给了国务院事务管理局,再分配给中央或国务院的各机关、管理机构以解决公务员的住房、进京干部的住房、老干部的住房等,但这些家庭难道不是北京市的户籍人口吗?不是北京市的市民吗?他们没有北京市户籍人口的亲属吗?难道不是在解决北京市的城市人口住房问题吗?这些住房面积不计算在北京的人均居住面积中吗?

如果这些住房同样在解决北京市的人口居住问题,那么不管这些政策是否合理,这些享受了低价住房的家庭是否有利用权利或腐败的可能,这些住房都应计算在房价的基数中。总不能一面在按市场价格计算国际标准的房价收入比,另一方面又将中国特色的政策性住房的销售价格排除在外不计算在房价之中,那无疑会造成极大的误导作用。

如果全部的商品房住房的消费者只能在全部住宅建设用地的28%之中竞争,那么本就会高涨的房价就必然的畸形暴涨。如果许多的家庭能额外的享受大量的建设用地中的低价住房,又何必关心暴涨的房价呢?

土地供给的倾斜,毫无疑问的会影响到市场中的商品住宅房价。政府的保障早已超出了计划的合理性,也远远的超出了市场的合理性,那么商品房住宅的房价就一定会扭曲,但并不因此而说明北京的房价过高。大量价格的住房比商品房供给量更大的支撑着北京人均住房面积的增加,也解决着多数家庭的住房问题。

虽然我的计算中还有许多不确定因素,但毫无疑问的是巨大的非市场化的住房价格会让真实的北京住房价格远远低于现有的水平,无论如何绝不会超过6500--7000元/平方米之间的价格。如果按这个价格计算,北京的人均GDP和人均收入情况,这个价格岂不是太低了,也与中国首都的形象和地位、与北京的公共补贴支出太不相称了。这也难怪北京实行了最严格的户籍管理制度,但人口的增长与膨胀都远远超过了城市规划的指标。

任何城市的真实房价都必然的会受到政策性优惠价格的影响,而不将这些住房价格计算在内的价格都是非经济因素的伪价格。

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作者: 任志强   编辑: dinghl
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