任志强:行政审批导致个别城市房价过快上涨

2009年12月30日 08:39凤凰网财经 】 【打印共有评论0

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任志强 华远集团总裁

中央提出了“抑制个别城市房价过快上涨”的信号,某些学者专家和行业的领袖们也都提出了个别房价上涨过快的城市出现了泡沫。他们都认为房价的过快上涨必然导致泡沫,认为超出正常经济运行的结果是必然的泡沫,但却从来没有人去解释这种现象为什么会在个别城市出现。

中国是个传统的计划经济的管理体系,尽管建立市场经济的改革之后,大多数的市场化商品房已脱离了计划管理的控制,但还有许多涉及资源、规模的国家、城市、行政类的管理仍处于严格的计划管理体系之下。

像城市的总体规划、城市的人口与土地的审批;像教育资源、医疗资源的分配;像地区发展规划与优惠政策等等一系列的计划审批管理方式,早就成为限制中国经济发展、限制中国城市化进程、限制收入分配合理化的重要障碍一样,计划管理同样在限制市场化合理发展的同时,也造成经济的畸形化。

全球大约只有中国是每个城市的发展规划要报中央政府审批的,然后国务院各职能部门按照审批的城市定位划拨各种资源配置和相关政策。如根据审定的人口规模、审定的土地供给计划,包括城市建设用地指标、能源的保障、教育、医疗资源的配置(包括重要医疗器械的配置)都要进行严格的计划管理与审批。而户籍管理制度则成为这种计划审批的基础。

这种行政审批的结果是优质资源向少数大城市、核心城市集中,让城市间的优劣差别迅速加大。如城市的收入差别、教育差别、医疗差别、公共服务差别、基础设施差别、公共交通差别、就业差别、保障差别都会明显的体现在生活的方方面面。大城市明显的优越于中、小城市和农村,已成为一个不需要争论的事实。

但计划经济的资源管理之下,却挡不住市场经济的洪流。人口的迁移就跨越了户籍管理的约束,在无限制的向资源优势明显的城市集中,尤其是向少数的核心大城市集中。从大中城市人口迁移的数量看近几年尤其呈现出加速的趋势。

如果大城市的土地资源是按照计划审批的人口增长情况进行配置,而实际人口的增长却要要超越了计划增长的数倍,那么这个压力就会明显的在房屋的价格,特别是在住房需求的价格上反映出来。

可以预见的正是计划供给的模式在额外人口增加时并没有调节的权力与能力。城市并不能因为人口的增加而提供更多的土地,就只好让本来就不够吃的口粮再多上几张嘴开分。无疑就像土地稀缺中的价高者得一样,稀缺的住房资源也变成了价高者得,户籍人口与非户籍人口同场举牌竞争住房资源,当然住房资源的背后附带着大量的其他公共资源。

不是地方政府无能,而是当地方政府为户籍市民提供了更多优于其他城市的公共资源与服务时,就拉大了区域间的公共服务分享上的贫富差别,就对无数非户籍人口产生了强大的吸引力。而地方政府却无法用柏林墙来限制外来人口的自由迁移,同时他们又没有能力超越计划管理的权限无限制的为这些非户籍人口迁移提供更多的可居住建设用地,市场就自然而然的用住房的价高者得来平衡两者之间供求严重不平衡的矛盾。

当大多数城市尚在为户籍人口提高福利而努力时,当这些城市在努力提高城市的竞争时,少数城市的资源优势已变成了城市拥挤中的负担。“人往高处走,水往低处流”再一次展现了不可逆转的规律。

一辆车要出发的列车,如果排队的人太多了,谁都想上,本应按排队的顺序先后安排,但如果资源稀缺就会有人出高价而想排到前面。市场竞争的结果就是资源的稀缺让价高者得,房价也就成了树在户籍制度之外挡住那些都想向资源优越的城市涌入的门槛。这个门槛也会在供求关系中潮涨潮落,少数城市的房价过高正在于这个少数的特殊性。个别城市的房价过高,正在于这些城市的个别性。

如果所有的城市都出现了全面的房价高涨,那么就不是个别性的问题了。但如果只是因为这种围城的效应而产生的少数城市中的房价上涨那就很难说是一种“泡沫”了,而是在于这种个别的资源优势。当城市已无法用普遍资源再平衡的方式改变城市与城市之间的资源差距时,房价就成为了平衡其他资源贫富差别的一种工具。

价格最终解决供求关系的经济规律会在市场竞争中说了算,房屋价格只不过是其他资源价格转换中的另一个平台,表面现象看似房价的高涨,但当其他资源无法用价格转换时,就变成了由某一种特殊商品来替代。而住房恰恰是综合了土地、交通、居住、金融等多种功能的替代品,于是生存附带着享受和投资的住房产品就成为了代表一个城市商业、文化、教育、医疗、服务质量等多种社会资源综合的实力的象征,其价格也同样成为一个城市综合实力的标准之一。

纵观全世界又有哪个房价高的城市不是在当地综合实力较高的城市呢?至少会在某几个方面是具有优势而不可替代的资源的。因此个别城市的房价高不能变成一项全国统一的抑制政策,尤其不能一刀切的认为是“泡沫”,不能用行政的、税收的、信贷的所有政策来抑制资源优势而形成的价格优势。这种少数人得病大家吃药到政策就像文化大革命时名义上的“揪出一小撮”变成“打倒一大片”,不但不能对少数城市的个别房价上涨起到抑制作用,反而会让整个行业遭受惨败的损失。

请看所有的媒体宣传中有哪个认为中国的措施是在针对个别城市的房价过快上涨呢?媒体从来都认为所有的措施都是要打击整个房地产行业,他们也从来不认为是个别城市的资源特殊性产生的价格影响,而只想一棍子将所有的房价都打个落花流水,恨不得在将房价砸下去的同时也让中国的经济也再一次跌到谷底。他们在痛恨美国的经济危机让中国政府出台的救市政策,痛恨这些政策救活了中国的经济的同时,也许房子的价格暴涨,再一次让重点城市的、个别城市的房变成了一种让他们买不起的“奢侈品”,打破了他们进驻天安门的梦想。

但真的到了房价下跌的那一天,他们就真的敢放出手去购房了吗?即使某些城市的房价跌了,但那些与城市资源优势紧密相连的贫富差别却不会在房价的下跌中平衡,这种房价的差距仍会在城市与区域间明显的存在。无法消除这些城市资源优势的差别时,就很难消除这种个别城市房价仍然过高的必然结果。

对症下药才能药到病除。不解释这种房价差别的原因,就很难用个别城市的房价过高和“泡沫”来概括真实的需求现象。而打倒一大片的结果必然是两败俱伤,没有人会从中渔翁得利。

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作者: 任志强   编辑: dinghl
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