叶建华:治理房市不能盲人摸象

2009年12月31日 17:13凤凰网财经 】 【打印共有评论0

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叶建华 (blog

最近有朋友与我讨论明年的股市行情,最近买什么股票合适?我跟朋友说:明年股市风险较大,风险主要来自房地产,要买股票最好远离房地产及与房地产离得近的股票。

近来政府密集出台调整房地产政策;一些部级领导通过媒体发表自己购不起房的言论;2009年地产商同比番翻的业绩;上海、北京、杭州等城市政府土地收入创出新高;高档小区空置率不断增高;温总理在最近答新华社记者提问时强调:“要维护房地产市场秩序,打击捂盘惜售,占地不用、哄抬房价等违法犯罪活动”;《蜗居》电视剧热播并引起社会共鸣……各种信息表明,房地产泡沫已经形成,这种疯狂不可持续。房价疯狂带来的政治危害已经大于房地产带动经济增长的受益。中国有句古话叫做:“两利相衡,取其重;两害相衡,取其轻”。当房价疯狂引民怨四起,危及社会稳定时,高层必然会采取断然措施治理房市乱象,回归正常秩序,甚至会不惜影响房地产的发展速度。

不少专家称房地产绑架了中国经济,我不太造成这种观点,我认为政府的手段很多,不会被房地产绑架,只不过慎重地选择出手时机,即中国的狙击手很厉害,随时可以击毙劫持犯,解救人质。

治理当今房市不能迷信西方人的“西医理论”,头痛医头,脚痛医脚,盲人摸象,而是要应用中国的“中医理论”,重视整体,综合治理。

我曾于2009年6月19日在凤凰财经专栏发表了《房价不能回归的N个理由》,重点阐述了治理房市是一个复杂的系统工程,需要地方政府、金融业、房地产商、媒体各方共同努力。哲学规律告诉我们,事物的发展是由量变到质变的,治理房市乱象该是到了出手的时候。

治理房市沉疴,至少需要以下药方。

一是提高国民收入

一个国家的房价高低是与国民收入高低相比较而得出的。要解决房价过高的问题,一方面要把房价降下来,另一方面要把国民的收入提上去。据有关资料介绍,我国国民收入占国民经济的比例不仅无法与发达国家相比,而且与不少发展中国家也存在较大差距。更为奇异的是,近十多年来,我国国民经济增长迅速,而国民收入占国民经济的比例却呈下降趋势。颠倒了发展经济的目的与手段之间的关系,将手段当成了目的。因此,各级政府要切实落实科学发展观,以人为本,尽快落实提高国民收入的举措,让国民能够真正分享属于自己的经济发展成果。提高国民收入不仅是解决房价上升过快矛盾,而且是扩大消费,拉动内需,促进经济持续发展的治本之策。

二是审视房地产产业定位

我国自上世纪九十年代改革住房制度,以市场化解决居民住房问题以来,大力促进了房市的发展,使许多居民的住房条件得到了改善。但是由于房市管理混乱,房价提升过快,也导致了一些中低收入者承受着沉重的房贷压力以及动用几代人的积蓄也难圆住房梦。住房是一种特殊的商品,既是与粮食、衣服、交通工具同等重要的必需商品,也可以是完全商业化的奢侈商品。人们通常说:“衣食住行”、“安居乐业”。政府对吃饭、穿衣、出行问题给予了特别关注,投入了大量财政物力,解决得比较好,国民比较满意。尽管各级政府对安居工程也给予了重视,建设了大批经济实用房和廉租房,但政策效果不太明显,有的地方甚至将这一政策效果异化,一些权力部门采取各种手段侵蚀经济实用房的利益,国民意见较大。从房地产市场来看,安居工程与豪华住宅相比,后者的冲动更大,导致有限的资源向豪华住宅倾斜,许多城市的高档小区空置率不断增高,有的竟然在50%以上,资源浪费和社会不公在房地产领域得到彰显。要治理房市乱现,需要政府对住房定位进行重新审视。我个人认为,住房不能完全商品化,还需要有一部分具有生活保障的性质,政府要从政策、财政、税收等多方面保障中低收入居民买得起或租得起住房,真正做到“居者有其屋”。“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜”是1200多年前唐朝诗人杜甫的心愿,也应该是21世纪中国各级政府官员的心愿。

三是改革考核体系

GDP崇拜在不少地区流行,房地产是拉动地方经济的龙头,因此,地方政府大都有发展房地产的冲动。因此,地王频出也在情理之中。有关政府部门要改革考核体系,逐步淡化GDP考核指标,加大国民幸福指数、低碳经济、社会和谐等指标的权重,将社会和经济发展引导到正确的发展轨道。

四是改革财政体制

据开利财经《地产参考》介绍,今年截至11月23日,全国70个城市土地出让金收入全部“金灿灿”,同比增加超过100%。排在前20名的城市土地出让金总额高达6210亿元,同比增加108%。上海当仁不让,以821亿元的土地出让金收入名列全国第一,北京为639亿元,位列二名,排名第三的是杭州,土地出让收入约为523亿元。如此辉煌的业绩却让国民高兴不起来,因为土地是财富这母,是不可再生的稀缺资源。如果政府依赖卖地财政维持运行,试问还能持续多久?把地买完了,把胃口调高了,未来怎么办?一些地方政府具有买地积极性,除了受自身短期行为主导之外,还另有财政和投资体制方面的缘由。因为买地收入主要归地方政府所有,争取国家项目投资需要地方资金配套,这些政策体制助推了地方政府的积极买地行为。要解决这个问题,必须改革财政和投资体制。比如,买地收入大部分收归中央财政,调整地方配套资金的比例等,使地方财力与所承担的职能相匹配,这些药方都可起到为地方政府卖地降温的作用。

五是控制信贷流向

据媒体介绍,在应对金融危机过程中实施的适度宽松的货币政策,使不少银子流向了股市、房市。不少央企不顾国资委领导关于央企“要突出主业”的要求,除了10多家以房产为主业的央企外还有几十家央企纷纷涉足了房市,有的还成为地王的中标者。航空、电信等公司也利用空中优势,抢滩地产业务。中国电信旗下公司投资50多亿进入房市,南航旗下公司击败对手在收购上海地产中胜出。随着这些实力雄厚的央企加入,把一个本已风卷云涌的房市,屡屡掀起惊涛骇浪。这种乱象如不尽快治理,将后患无穷。因此到了该出重拳治理的时候了,扬汤止沸,无济于事,必须釜底抽薪,方可奏效。金融机构要严格监控信贷流向,禁止非房地产央企信贷资金涌入房市,使中央适度宽松的货币政策真正发挥保持国民经济健康持续发展的积极效应。

六是提高二套住房首付

中国有限的房地产资源,应当优先保障社会公平,保障居民生活必需,实现中央提出的“居者有其屋”的目标。在金融政策上要继续提高二套及以上住房的首付标准,提高二套及以上住房交易税,遏制房地产市场的投机行为。

七是严格惩罚土地闲置者

我国一方面土地资源珍稀,另一方面大量土地被房地产商圈起来晒太阳,长杂草,这是当今中国房地产市场的又一大乱象。尽管政府部门出台了一系列治理闲置土地的政策法规,但多数犹如抽刀断水,成效不佳。导致这种现象的关键因素是这些政策法规可操作性不强,执法部门执行力不到位。房地产开发商对策多多,在一大片地上打几个桩,盖半截楼,就可改变闲置地的性质。主管部门应该细化标准,严格执法。俗话说:“魔高一尺,道高一丈”,相信政府官员并不缺乏智慧,关键是是否具有责任心和敬业精神。

八是打击官商勾结腐败行为

房地产行业被纪检机关列为重点监管的行业,房地产行业也是我国当前案件高发区。《蜗居》电视剧利用艺术手法再现了现实生活,官商勾结的腐败现象令人触目惊心。房地产行业的腐败行为是房市乱象的助手,是推高房价的因素,应该下猛药治理。纪检监察部门应该加大查处房地产行业腐败行为的力度,将一些践踏法律、以权谋私的官员和商人绳之以法,使其倾家荡产。网络、报刊等媒体也应该在舆论监督方面继续发挥作用。

九是改革土地拍卖制度

土地公开拍卖制度的实施较以往暗箱操作是一大进步,但是不断拍出新高地王,却违背了拍卖的宗旨,政府追求的不应该仅仅是银子,还应该有公平、正义与和谐。如果将拍卖标的设置一些诸如设定面积、限制房价的内容,将会起到引导房地产商少盖空置豪华住宅,多建经济适用房的作用。

十是调整心理预期

广大国民应当以积极的心态参与解决中国的房地产问题,首先要调整心理预期。北京、上海等特大城市的房价不仅现在,而且未来也会高于二三线城市,这个道理不用赘述,物以稀为贵,大家都会明白。到北京、上海等特大城市寻梦的走在成功路上的朋友特别是青年朋友要有这种心理预期,在一定时期内有可能会受到住房之困,需要较强的毅力才能化解困局,平衡心态。如果不具备这种毅力和心态,与其在这些纷繁的城市飘浮,还不如听《蜗居》中海萍的忠告:“回到二三线城市,可以过上有房的安逸生活。”其实,人生的成功标准是多元化的,即使到二三线城市照样可以获得成功、幸福和快乐的人生。顺道而为,不失于人生的法则,也是为国分忧的实际行动。

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作者: 叶建华   编辑: dinghl
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