任志强:土地供给的多与少

2010年01月05日 08:34凤凰网财经 】 【打印共有评论0

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任志强 华远集团总裁

北京市国土局公布了明年预计供给的土地总量约为2500公顷,其中50%用于保障性住房,并由此认为明年的土地供给总量约在2009年的基础上成倍增长,并自认为总体供给量充足,可以满足市场的需求。

同样的一个数字,管理部门有自己的解释,但市场中的经营主体则有不同的理解。分析的角度不同,自然得出的结论也会不同。

2010年2500公顷中公开面对社会的供给的住宅用地约为1250公顷(2009年面对社会供给的建设用地总量为1457公顷,其中住宅建设用地为 1072公顷)与2009年相比预计十年的土地供给确实有所增加,但2008年的土地供给总量与2009年相比则可明显看出是一种下降的情况或者说是严重不足的情况(2008年公开拍卖的住宅用地仅为295公顷,仅完成了计划供给量的17.4%)。换句话说,2008年时一种饥饿状况,与饥饿状况时相比 2010年的“粮食”供给量在连续增加,但仍然不是一个能让饥饿的开发商吃饱肚子的供给量,或者说根本不可能保证市场的基本需求。

2009年的土地供给量(2150公顷)并不小,但扣除了保障性与非住宅的供给量,仅可提供约为1680万平方米的住宅。而2009年住宅(一手房)预售的总量却远远超过了新增土地可建设的住宅总量,也就是说如果2010年保持与2009 同样的预售量,那么很明显这个供给量是严重不足的,并且2009年底供给的土地大多并不能在2010年形成预售条件,这就在保持原有存量的基础上也无法保证合理的商品房供给量。

2009年北京有大量的二手房交易量,与2008年相比大约增长了3.3倍多,而当2009年12月31日的优惠政策终止后,二手房的供给量与交易量都会在政策的抑制下出现下滑,难以出现成倍增长已成定局,比2009年有所下降也成为必然。那么就会削弱二手房满足市场需求的能力,而这部分的消费需求难免会转入一手房市场,这样就无疑会加大对市场一手房供给的压力。如果供给量无法从土地供给的源头保证增长,那么又如何说服市民“粮食”供给是充足的呢?

温总理提出的“遏制部分城市房价过快上涨”的四项措施中,第一条就是增加普通商品房的土地供给,但从北京的预期土地市场供给量并没有看出这种普通商品房的供给量有较大的提高,而50%的保障性住房用地只能满足温总理所提出的第二项措施。

保障性住房的政策定义并不明确,如果用银行的信贷政策看,只有交纳了土地出让金与划拨土地之分(因两者的产权不同),而两限房则在政策上是个只有地方政府说法,而无上位法的保护的一种特殊限制性产品,并不能列入普通商品房的范围。毕竟对购买人(消费者)有明确的条件限制和审批限制,是一种非市场化自由买卖的产品,因此无法向民众解释为普通商品房或纯商品房的市场化概念。

社会无法用住房实际的交易价格计算出北京的房价,正因为这些保障性住房既有公开的网签价格(如限价房),也有非公开销售的房价(如单位定价),因此只能用商品房的一手房和市场中的二手房交易价格统计出公开市场销售的价格,也造成了北京的高房价趋势。然而实际的情况则是保障性住房的供给量巨大,至少会将一手房的房价拉低约40%的水平,将一、二手房的平均价格拉低35%以上。而这样的价格在全国的横比之中就明显的和远远的低于许多的城市,甚至与首都的特殊地位极不相称了。别急了,北京的公共服务所产生的经济效益和转移性支付却远远的大于全国的所有城市,公共服务的特殊性也是价格组成中的重要部分。

从市场的反映看,年底的最终敲锤再次让天价地创了历史的记录,丰台区王佐镇佃起村的土地楼面价高达12400元/平方米,不但高出了万科相邻的长阳土地 6500多元/平方米的一倍,也超过了当地的楼盘销售价。而六环之外还有几十公里的评估的楼面价格也约为6500元/平方米,超出了当地的一手房平均价。

市场的反映最能告诉社会什么是多、什么是少、什么是供过于求、什么是供不应求。土地的情况所告诉社会的并不是“粮食”的大丰收,更不是供应充足。

明年的房价如何就可想而知了,政府公开公布明年的土地供给情况原是想用土地供给的充分来抑制土地价格和房价价格的上涨,但实际的效果却成为再一次推动房价上涨的信号。

多与少的逻辑不在于政府的一厢情愿,而在于市场的判断,地价的暴涨(不管是否理性)都必然的带动房价的非理性上涨。

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作者: 任志强   编辑: dinghl
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