任志强:国务院发布新政 房产商不用再担心物业税传言了

2010年01月14日 09:36凤凰网财经 】 【打印共有评论0

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任志强 华远集团总裁

一个多月以来连续出台了多项措施以遏制部分城市的房价过快上涨。国务院的新政则不同以往的选择了一个假日发布,也许是怕股市有过大的波动,但周一的股市仍然应声而下,房地产股首当其冲,下跌了1.5%之多。

自遏制房价过快上涨的信号出台之后,房地产股就不被看好,楼市也像央视《第一时间》的背景画面一样进入了“秋风扫落叶”的寒潮之中,因为公众不知道国家还会出台什么政策!

往年大多国务院的政策都在下半年出台,而今年则从前一年末就开始调整了,早调比晚调好,年初就定调子至少让民众有个相对稳定的预期,这总比等着第二只靴子落地再睡要安心多了。今后也许还会有利率等货币政策的调整,但转对房地产而言这个调子不会再改变了,大约也不用再担心物业税和其他的传言了。

我并不担心房地产的股市,尽管2008年的情况不好,可能会影响部分房地产公司2009年的业绩,但今年和明年的业绩一定是高速增长的。

房地产公司的结算与销售并不完全同步,是以入住为结算条件的,因此2008年的销售会影响2009年的业绩,但2009年的销售暴增不能于当年结算的好收成一定会给今年和明年一个好的回报。而今年的销售则大多影响的是以后的年份的业绩,而不用担心的恰恰是如果今年的销售非常不好就一定会让当局改变政策并给以刺激,毕竟房地产的投资与消费已成为经济增长中的支柱了。

中国的股市在不断的推出创业板,目的是让民众加大投资以使企业有资金发展实体经济,但股市也在准备推出“股指期货”,这大约算不上是对实体经济的投资,而只能算是金融或虚拟经济的投资吧。如果政府在鼓励民众增加虚拟经济的投资,希望民众能获取财产性收益时,为什么不能鼓励民众投资于实体经济并取得财产性收益与增值呢?至少对“股指期货”的投资不会拉动钢材、水泥、设备、家装等几个企业链条同时转动起来吧。而大约只有房地产能做到,那又有什么好担忧的呢?

许多人都认为新政会对房地产市场产生巨大的影响,至少二套房贷的政策会让大量的投资或投机者退出市场、让销售快速下降。任何对消费的抑制性政策在增加了交易的成本之后都必然的会对市场产生不利于交易的影响,抑制了消费也一定会有利于平衡供不应求的关系。但能否改变这种严重供不应求的大趋势,则还要看增加供给的措施是否能迅速的落实并发挥作用,只有供给的增加才能真正扭转供求关系。

中国约有4亿城市户籍人口,九亿多农民户籍人口,但城市中居住了6.07亿人口,农村占用了9亿人口的宅基地。不管全国的经济区域规划如何编制,但至少应有个与经济发展相关的人口规划,中国要让城市化率提高到70%就至少要再有4亿多农民进城,至少要建40个1000万人口以上的城市。但中国的省会城市和省管市也不过35个,总的城镇数则从改革前的680个左右变成了660个,数量不是在增加而是在减少。那么就只有在原有城市的基础上增加人口,核心大城市至少增加1000—2000万人,其他中等城市增加200—500万人,小城市增加50—100万人,否则是无法满足城市化率要求的。这个长期发展趋势是无法改变的,问题在于如何处理好土地供应、住房供给与需求之间的关系,包括短期与长期的规划,此次通知中所提出的短期规划正是朝这一方面的努力。

我不知道地方政府能否实现土地供给量增加的目标,至少2009年大多数城市并未完成年初公布的供给计划,同时也有多数城市的供给计划本身就是严重不足的。

饥饿时每天大约只有三两粮食,如果这个数字翻了一番,是个百分之百的增长,已经是很多了,但仍然只是个半饱的局面。如果一个人一天最少要有八两以上的粮食,那么吃饱的概念大约就至少要有一斤半,也就要在三两的基础上翻个五倍才够。而这在今天的土地市场几乎是完全没有可能的梦,只要增加就是好事,但从量变到质变还有个度的变化。

未来有没有这个新政的出现,今年的销售都不会保持去年的增长率,都会是增幅大降的局面,但新政的出现则要承担这个下降的责任了。如果是价格的下降,也许正是政府希望看到的结果,但如果是销售量的下降,则带来的则是对GDP的影响。

GDP是个增量的关系,4万亿元投资如果平分在两年之中,去年是个增量,但今年则不是增量了。去年的房地产投资不管是销售如何仅增长了18%左右,如果今年没有4万亿元投资的增量,再没有房地产投资的增量,GDP的增量靠出口和消费是支撑不住的。

麻烦正在于去年销售的火爆并没有拉动房地产投资的火爆,投资比历史的平均增幅都低,比2008年的也至少低了4—6个百分点,这种投资尚未恢复历史平均值时的打压,则可能造成的是投资再次出现下降。

我并不担心需求,而是担心供给。土地供给增加时,必须有投资增加接盘,而当重棒打在了需求上时,就一定会影响投资的增长,新规中在要求地方政府增加土地的供给时也同时在抑制金融机构对房地产开发的信贷,这就给投资的增长蒙上了一层阴影,很难估计这种结果会如何。

早出台政策对市场最好,一段时间这个政策的影响就会被市场所消化。如果不是年年调来调去而是有个长期稳定的立法就更好了,那样市场就会减少大起大落了。

中国的经济要发展没有城市化不行、没有房地产也不行。房价涨得太快不是件好事,但房价大跌则是更坏的事,平稳的向上则是上下都希望看到的事,但愿政策能让市场稳定的发展。

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作者: 任志强   编辑: dinghl
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