任志强:征收物业税之前要先进行革命性的制度变革

2010年01月14日 10:45凤凰网财经 】 【打印共有评论0

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任志强 华远集团总裁

从上到下都在风传中国将实行物业税的说法,中国真的能实行物业税吗?

每次当部分城市的房价出现高涨时,都有许多“专家”们高呼抑制房价上涨的唯一方法是实行物业税,理由是现行的中国制度中房地产在生产、流通环节的税很重(包括土地出让金),但持有环节的税很轻,因此造成一个人购多套房,因而投资让房价暴涨。如果加大了持有环节的税收,则拥有多套房的投资者会减少,房价就会跌下来了。生产与流通环节的税收降低、成本降低、购房的初始成本与价格也会降低了。

物业税被称为是一种财产税。也就是说是对不动产财产拥有者的一种征税,并用于维护不动产的安全与升值(当然这种升值主要来自于土地的稀缺性了)。

而什么是不动产呢?国际上通用的解释是土地和土地上建设的不可移动的永久性建筑物(当然不包括临时的板房和帐篷了)。

而中国的情况却是土地归国家所有(或集体所有),那么也就是说中国人并不完全拥有理论定义上的不动产了,或只拥有土地出让期限内的房屋不动产,而并不拥有能产生增值潜力的土地的不动产。哪有向谁收不动产税呢?现行政策中的房产税不是收租户的而是收房子的或者说当房产税变成了不动产的物业税时应首先向拥有土地财产权利的一方收取,而不是向租用土地的一方收取。

中国的土地主要分为国有的城镇土地和农村的集体土地,是否这个不动产税只向城镇占地的房屋收取,而不向农村的集体土地收取呢?城镇中的土地大体又分为三种情况:一种是历史上遗留的自然拥有的土地,既无划拨的手续,也无出让的手续;一种是行政划拨的土地,并未交纳土地的出让金;另外一种是交纳了出让金的土地;而这三种土地中都分别有进行了房改的住房与没有进行房改的住房。出让土地中又有商品房或商品房之后房改的住房,以及受政府特殊政策约束的两限房。非出让的土地中又有自建房、房改房与经济适用住房和享受经济适用住房政策的住房;有拆迁房的实物补偿房、拆迁房中的购房性住房、拆迁后的房改房、市政配套用拆迁房等多种类型的房子。其结果是土地政策多样化,土地代价不同、收益不同、增值不同、住房政策类型多样化;房子代价不同、收益不同、增值不同,又如何按一个同一的税法去收税呢?总不能三种不同的用地取得方式都按一种标准收税吧。更不可能只对交纳了土地出让金的房子收税,而不对本就未向国家交纳地租的房子、本就取得土地成本低的房子收税吧。那么又如何定义这种不动产的产权权利呢。更不可能可笑到连中国房子的产权权利都没定义清楚就开征财产权利的税收吧。

中国的商品房到底有多少并没有一个完整的统计,有人说商品住房一共建了约80亿平方米。但自1998年房改之后的商品住房竣工面积只有40亿平方米,1998年之前的个人住房购买量约只占全部商品房的10%,而1998年之后的大量房改末班车又让集团购买直到2002年之前都占了一个较大的比重,至今仍有7%左右的这类非个人的消费。名义上是交纳了土地出让金的商品房又以各种福利分配的名义以房改房的方式变成了非完全的商品房。这些竣工面积的统计中还包括了保障性住房、经济适用住房和配建的廉租房等。这样七折八扣,真正的纯商品住房的总存量大约只占全部住房存量的25%左右。请问是否应对这25% 左右的总存量商品住房开征物业税呢?如果加上农村的住房总量,商品房住房所占的比重就更低了,难道中国总要对少数国家建设做出重大贡献的住房再要加以重税吗?而对那些未交纳土地出让金,少为国家做出贡献的房子反而享受优惠吗?

如果不是仅对商品住房改革开征物业税,而是对所有住房开征物业税,那么交纳与未交纳土地出让金的房子又应如何处理或区别对待呢?反之,如果不仅仅对商品住房开征物业税,又对房价的变化有什么影响和对抑制房价上涨有什么作用呢?当对所有住房实施物业税时,必然导致的是再交易的税费转移为房价的涨价因素,而对一手房的交易价格反而失去了抑制的作用。

有人说税费征收会考虑对部分住房面积实行减免,而这个面积又是多少呢?中国历史的福利分房中包括了按干部级别或工作年限给定的标准,这个标准中包括了对老干部历史无工资、低工资贡献的补偿,而实行物业税时这种历史的补偿因素又如何解决或分别对待呢?

中国难以实行物业税或说根本无法实行物业税的原因在于历史上的不公平,这种不公平不仅在住房问题上出现、在土地问题上出现,也在人的平等问题上存在着。

因为中国的前三十年非改革阶段的发展是以计划分配为主的一种半供给制式的工资、福利、待遇的分配方式(包括住房)。改革之后的税制、土地制度以及收入分配制度和住房制度都是分期分批用双轨制过渡的。随着改革的进程,逐步的实现了土地的有偿出让和商品房住房的市场化。因此法律在多方面都暴露出不健全的矛盾,也就在无数方面形成了众多的不平等。因房屋取得方式不同的产权不平等、因土地取得方式不同的价格不平等、因产权差别的交易税收不平等……

实行土地出让制度时,并非所有的土地都同时实现了出让制度的平等化,而只是在新建商品房的用地上采用了出让的制度,而原有用地则并未实现地租的收取。但拆迁时这些未交纳地租的房子却同时享受了出让土地产生的增值收益;划拨土地的经营收益未交纳,但企业利润却由地租转化成收益。这些不平等同样产生于房屋财产上,那么还要在物业税的征收上再增加这种不公平吗?

且不论租用土地上的不完整产权,应否再收财产税,仅从出让土地与非出让土地上的不公平,从货币收入转为实体财产前已交纳过税收(个人收入所得税)看,这也是所有已执行物业税的国家中所没有出现过的法律。

市场经济的基础是财产权利的平等。当中国的各种财产权利并未解决平等的问题之前,又如何对财产权利征税呢?难道差别对待的税法还要增加新的不平等吗?

中国的改革过去是摸着石头过河的逐进式,但今天已暴露出各种矛盾,已无法再用这种将矛盾后移的方式来解决了。征收物业税之前必须先解决土地制度的差别、房屋产权的差别、财产权利的差别问题。

社会进步的标志是社会的公平,当国家试图让更多人用市场化的方式来解决居住问题时,就一定要首先建立健全市场产权制度的公平,以促进社会的进步与发展,而绝不是头痛治头而引发了全身的毛病。在不具备公平的原则条件下,也许任何新增添的税收都将制造更大的不公平。基础是歪的,上层建筑一定不稳,而先打好这个基础则是百年和千年大计的先决条件。

没有先决条件又如何实行公平的税赋呢。我看征收物业税之前大约要先进行一次革命性的制度变革,让财产税在财产权利公平的基础上进行讨论。

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