任志强:两限房成了政府发财的工具

2010年02月04日 09:41凤凰网财经 】 【打印共有评论0

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任志强 华远集团总裁

郭市长《政府工作报告》中清楚的认识到北京“人口资源环境矛盾十分突出”。当北京市提前十一年完成了总体规划中人均GDP一万美元的目标时,同时人口增加也提前十多年超越了总体规划的城市人口容纳指标。2008年奥运管理报告中调查人口已超过了2000万(会议中有委员调查说北京2009年已达瞬间人口3000万人)。而土地等其他资源的配置却在按原来的规划而供给,不但形成了严重的之后,也加大了人口资源的矛盾,当然也成为住房建设总量与人口增长不匹配的重要原因,天价的土地大约会成为一种常态。

一、人均GDP

北京市人均GDP 10000美元,比中国人均GDP约3600美元高出约1.77倍,比全球人均GDP 8000美元高出25%。如果北京的农村人口人均GDP为5000美元,则城市人口的人均GDP就超过了15000美元,约等于世界人均GDP的2倍,成为了发达国家的水平。如西城区人均GDP就超过了30000美元,进入了世界的前列。因此北京的房价就在这种人均GDP的巨大差异中颠簸,满足高GDP创造者需求的是奢侈型消费,满足平均GDP创造者需求的是改善型消费,而那些低GDP生产者的则需要政府的帮助或保障。而如果硬要按人均GDP和平均房价来制定政策就一定会无法满足不同的消费需求,并破坏市场的调节力。

二、北京的投资增长

《政府工作报告》中北京2009年全社会固定资产投资完成了4858.4亿元,增长了26.2%,但扣除了政府土地一级开发的投入之后,投资增长就变成了负增长4.1%,因此政府工作报告在存在问题中的第一条明确的提出“全社会投资跟进不足”。

同样在固定资产投资中的房地产投资也有较大增长,扣除土地开发投资之后也变成了负增长。1—11月份完成房地产投资2511.8亿元,同比增长59.1%(其中政府土地开发投资1071亿元),占全社会的投资比重的57.6%,扣除土地开发投资后的情况并不乐观。而2009年房地产业产生的税收却占了全年税收增量中的50%以上贡献度,可见政府税收对房地产的依赖性。

北京2009年商品住宅销售面积增长82.3%,但新开工面积和竣工面积呈逐年下降趋势。2009年1—11月份住宅新开工面积只相当于2005年的53.5%,竣工面积只相当于2005年的38.2%,市场供给处于低迷态势,这与北京土地的供给有最直接的关系,也是天价地的原因之一。

三、北京的保障性住房建设

北京市今年提出“确保占全市住宅供给面积约50%以上,确保占全年住宅新开工建设套数的50%以上,确保完成新开工建设和收购13.4万套、竣工交用46万套”。包括“中小户型的廉租房、经济适用住房、限价商品房、公共租赁房建设”,媒体中也曾报道说北京市将投入去年土地出让收入的50%用于建设保障性住房的建设。

但什么是保障性住房,如何建设保障性住房呢?

1、北京符合廉租房标准的家庭一共约7.5万户,已用配租、补贴等方式保障了7.9万户(政府工作报告数字),正在建设和以前建设的廉租房早就超过了应保尽保的数量,其余的应保标准。

2、现有租赁性住房是在政府出让的土地上招拍挂的,如果政府没有任何优惠的前提收取了70年的土地出让,还谈什么保障呢?为什么不是租赁性每年收取地租的土地或政府免收地租的土地建设公共和租赁性住房呢?

3、在商品房中配建两限房已成为了北京的一种招拍挂中的常态。丰台中海中标的项目中土地的出让金已超过了楼面价1.7万元/平方米,而限价房才8000元/平方米,那么政府并未对限价房作出任何的投入,反而先行收取了等于两倍多的出让金收益,却由其他商品房的购买者承担限价房的成本。这显然是不合理的,不管这种限价房的便宜给了谁都不能说是政府的保障,而只是政府利用权力让一部分消费者为另一部分消费者买单。

按规定政府还要在这些限价房卖出时另收一笔补偿费,两限房变成了政府收取双价钱的一种商品工具。美其名曰为保障的房,成了政府发财的工具,并不是一种惠民、保民生的工程。

哥伦比亚大学经济学教授马克·史库森《当生活遇见经济学》一书中列举了七个基本的经济学准则:其中一是责任、七是社会保障。他对这两项的定义是:

一、责任:经济学是一门责任的科学。在市场经济环境下,享受了他人劳动成果的人就应该为此付出成本,正是这种用者自付的概念衍生出了自律、勤勉、节约还有其他一系列的美德。如果你享受了劳动成果,却由其他人为此买单,我想你肯定不会去注意成本问题,如果消费者不必为他们使用的商品支付任何代价,那结果就只能衍生高成本、浪费还有欺诈。因此,所有权对于责任来讲是必不可少的,没有人在花别人钱的时候还斤斤计较,像花自己的钱时那么谨慎地计算着。你肯定会小心照看那些属于自己的东西,而那些别人的或者无主的东西,总免不了破损或者被过度使用的噩运。就像威廉·格雷厄姆·萨姆纳所说,“一个傻子在自己的家里,也比一个圣人在别人家里要聪明。”此原则适用于家庭,适用于工作场所,也适用于政府机构。

七、社会保障:社会保障制度的根本原则要求我们应该去帮助那些需要帮助的人,这是所有有良知的宗教和经济学家都会坚持的原则。摘得诺贝尔和平奖桂冠的默罕默德·尤努斯,通过他一手经办的银行,向贫穷的人们发放贷款,他是这个善良原则的真正的实践者。但是,他的这种做法却与施舍无关。我们也一定不要忘记社会保障的另一原则:政府有义务拒绝为那些不需要帮助的人提供帮助。为有自立能力的人提供帮助就相当于打击他们的主观能动性,这一原则适用于家庭和教堂,也适用于政府的项目。假设政府设计了一项覆盖每个人的社会保障制度,而不考虑他们的财务状况,这就等于政府向懒惰行为敞开了大门,任由高成本、低效率的状况大行其道。试想,如果每个生活在教区的人,不论贫穷还是富裕,都可以得到教会的资助,政府的福利项目则集中供应给那些贫穷的、需要帮助的人,以此来向人们表明这是一个富有爱心的社会,结果怎样呢?一个慷慨的或者只是以很低的门槛向所有的人提供帮助的政府会抑制其公民的自律,使情况变得更糟糕。

可见这种非政府出钱的所谓保障必然是不计成本而滋养腐败的一种结果,不但无法解决公平的问题,反而会用财产再分配的方式“创造”出更多的不公平。

没有人会反对廉租房对低收入住房困难户的保障,但保障的是居住权利,而非财产分配。

当土地的总量不变时,对保障性住房的供地也增加,必然会减少对商品房的土地供给。一定是一部分侵占了另一部分人的权利,也必然导致价格的扭曲。

仍回到第一个问题,当人口与经济发展的速度大大超越了总体规划的时限,但土地资源的配置仍滞后于增长停留在原有的节奏之中时,计划经济的手段就必然引发结构不合理的矛盾,像一条脚长、一条脚短的怪人用什么样的行政手段都难以保持行进中的平衡。

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作者: 任志强   编辑: dinghl
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