信力建:高垄断必然带来高房价

2010年04月01日 09:58凤凰网财经 】 【打印共有评论0

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信力建 财经评论员

中国现在涨价长得最快的非房价莫属。现在,房价涨幅早已超过了城镇居民收入增长形成的购买能力。一般认为,房价与居民收入比在3到6之间合适,不宜超过7。2009年,全国统计,中等收入户的房价收入比为8.23,已经不具备购买房屋的能力。包括中等收入居民在内,中低收入的居民占全体居民的60%,加上每年需要向城镇转移的农民人口,85%的家庭没有购买住宅的能力。迁移入城的农民,更无能力在城市中购买住宅。与世界各国城市化道路不一样的是,中国当前和未来迁移城市的几亿人口不能永久留在城市,青壮年到城市工作,老年回农村,人口在城乡间剧烈流动,家庭不能团圆,农村老龄化快于城市,这种状况,必定会给中国二三十年后的社会造成极不稳定的麻烦。

那么,房价飞涨的原因何在?原因当然很多,但关键的应该是垄断二字。这垄断包括两方面:一是商品房市场垄断,二是商品房土地市场垄断。

先看商品房市场垄断。我们的商品房市场,可以说是一个寡头市场:其供给者为少量的房地产开发商;而需求者则众多需要住房或希望进行商品房投资保值且敢于对于这个目标进行幻想的国内外有钱无钱的消费者。因为房屋需求是刚性需求,在我们这个正在城市化的国家,这种趋势方兴未艾,所以可以肯定,那些垄断了商品房市场的开发商是不愿意把房价降下来的。何况,他们也不敢降价,因为成本很高,特别是土地成本。降价卖就亏大发了。所以就形成现在很有意思的局面,很多楼盘的成本比能实际卖出的价格还要高很多。楼市调整很困难的原因就在这里。

那么土地价格又为什么那么高呢?这就涉及到第二个垄断市场土地市场垄断了。

我们的土地市场和中国很多市场一样是个非常典型的垄断市场——就象周王朝分封八百诸侯一样,我们的中央政府也把土地的使用权分给了各级诸侯,于是,土地就成了各级政府部门的生财之道。统计数据显示,截至2009年11月23日,前20名城市土地出让金达到创纪录的6432亿元,为上述城市2008年全年土地出让金总额的2.08倍。其中,上海以821亿元的土地出让金收入名列全国第一,杭州以713亿元位列第二,北京以639亿元排位第三,均超过了“地王”频现的2007年的土地出让收入。从全国来看,2006年全国土地出让金收入约为7000亿元人民币,2007年猛增至1.3万亿元人民币,其中,招拍挂出让土地收入超过9000亿元人民币,同比增长约6成。2008年,房地产市场走势低迷,土地市场降温,但全国土地出让总收入仍高达9600多亿元。考虑到2009年二、三线城市地产市场开始趋热,用前20位城市的增长率类比全国城市2009的土地出让金收入,属于比较保守的,估计至少在2.22万亿元。如果再加上2009年国内商品房新房4.57万亿元的销售额,我预计2009年房地产业全行业的销售额可能达到6.8万亿元,占2009年33.91万亿元的GDP预估值的20.05%。

中国土地的供给市场,除了政府行政限制土地的供应量外,另一特征就是政府寡头垄断。即政府一家寡头垄断性出让供应土地,许多房地产商和其他用地商较为充分竞争性需求和购买土地。地价形成机制为:需求竞争者出最高价者为中标,一般也即成交价,而对于政府定的最高价土地没有其他的土地供应者与其竞争,没有使地价有下行的其他土地供给者的竞争压力。政府一家寡头垄断型卖地和多个竞争者买地的土地市场格局,是除了土地供应小于土地需求外,推动房地产价格持续上升的最重要原因。需要指出的是,如果土地供应是一个竞争性的市场,土地和房屋的供求缺口不大,基本平衡,房地产商不可能获得需求远大于供给和垄断土地房屋的暴利。房地产商的利润就会平均化,回归于合理的范围。许多地方政府除了垄断供地外,还搞土地储备,政府将土地低价从农民手中征用后,囤积起来,将房价炒高后,或者在房价高位时抛出,政府囤积谋取高价。

于是,我们看到:政府的短期经济增长目标使其提供极少的土地,造成商品房市场的短缺,形成房价高企,买房子很赚钱,然后众多的开发商开始不顾成本的拿地,政府开始大量投入土地狠狠的赚一笔。由于房价飙升,大量的投资者涌入,造成需求增加,然后房价进一步上升。真正需要房子的人由于羊群效应也开始涌入,需求陡然升高,房价更加飙升。于是形成这样的一种局面,房价很高,开发商很赚,GDP增长很快,政府在卖地和税收收入都大量增加,财政丰裕。

但是,物极必反,将来也可能出现这样的情形:漂亮的成绩单没过多久,低潮来了。房价太高,商品房供给增加,没人买房子了,开发商卖不出去房子。最后也只能降低价格卖出去房子,但是由于成本过高,于是开发商普遍亏损,大量倒闭,大量的从业人员失业。并且由于大量的社会资金投入到房地产市场中,造成普遍的资金短缺,然后是房地产萧条开始蔓延,大量行业也受到冲击,普遍的萧条开始了。当我们研究完整个过程之后发现,最根本原因和开始的地方在于政府的短期机会主义行为——人为的控制土地市场,造成人为的短缺。

这种操作下,政府获取了短期的超额收益,然而给社会带来的损失却是非常巨大的。首先,破坏了房地产行业的稳定性,一个行业的成长最重要的是稳定的环境。在这种土地供给时紧时松的环境下,除了背景深厚、资金充裕的超大企业之外,极少企业能够存活下来,不利于竞争。当市场仅存在几家企业的时候,垄断变得越发严重,彼此勾结操纵市场更为容易,购房者的利益也被剥夺的更厉害。其次,破坏了经济的长期发展。房地产行业操作下的突然暴利,引起社会资本的大量非理性涌入,挤占了其他行业的投资和消费。突然的暴跌,又将这些资本扫荡一空。可以把社会当成一个企业,一个错误而巨大的投资错误足以让企业破产。同样,当社会资本和银行贷款的30%~40%投入到房地产行业时,这个行业的萧条和萎缩足以让社会震荡几年。

总之,2009年中国的房价太高,其深层次的原因是政府的土地供应行政制度、垄断性的卖地体制、对开发商囤地涨价谋利行为打击不力、地方政府的房地产财政和房屋的持有成本很低,是这些体制问题的一次集中爆发。中国房地产价格高昂根本原因在于行业的垄断行为严重,竞争严重匮乏。土地的垄断、房地产企业极高的准入门槛和审批制度。所以,制定一个长期稳定的土地大量供给政策,放松房地产开放的审批和准入限制,对各种建房的方式都予以肯定和保护,中国的住房问题就解决了!

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作者: 信力建   编辑: dinghl
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