任志强:政府垄断土地供给推高房价

2010年04月08日 09:31凤凰网财经 】 【打印共有评论0

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任志强 华远集团总裁

房价不但成了今年两会上的热门话题,也成为了从中央到地方、从穷人到富人都在热议的话题。历史上已数不清有多少人在用自己买不起房来比喻房价的高与低了,上至部长、校长、下至刚毕业的学生和民工,似乎所有人都必须购买商品房,也似乎只有购买了商品房才算是解决了住房问题,而分的房、租的房似乎都不是房子。

什么是房价?在国际上是所有可以交易的房屋的价格。而中国却只是商品房的房价,甚至在大多数人的眼中、报告中都只盯着一手新房的房价,连二手房都不敢放在眼里更不用说两限房、经济适用住房、享受经济适用住房政策待遇的房子、机关建房等等一系列的可交易房屋的价格了。这大约是只有在中国才有的一种特殊情况。

差别在于国际上大多数国家只有商品房市场和保障性住房这两类产品,可以严格的区分市场化的部分和政府保障的部分两类人群,说房价的话就只有市场化的一个标准,而没有五花八门的各类不同产品和利用各种不同政策产生的砖头或人头补贴。说保障性住房就一定是低收入阶层,没有太多的腐败和可乘之机(有严格的收入申报和法律限制),既不会有官员的特殊性,也不会有机关团体的特殊性,更不会将两类不同人群混在一起讨论房价。市场化是一种财富拥有与居住条件改善结合的消费,后者的保障则是国家对公民居住权利的保护,不是一种财富与消费的概念。

而中国所说的商品房价到底应该如何评价呢?又该如何看待和管理呢?由此产生了许多观念的疑问。

最近新华社连续发表了五篇有关房价、地价的评论文章,大约是在为新的调控政策出台而吹风。中国人早已习惯于以新华社的官网论调作为政策的方向标了,人民日报作为党报则更是指引经济趋势的明灯,但事实却事与愿违。历史的进程证明在房价的问题上市屡调屡败、屡败屡调,恰恰问题出在政策与观念在逻辑上的冲突。

巴曙松给宁总发了一条短信,摘录了一则1989年2月20日人民日报第二版的新闻评论——“北京最近提供2万多平方米住房,每平米1600元至1900元。若买两居室少说也要6万多元。一名大学生从参加工作起就日日节衣缩食,每月存储50元已是极限,100年才能买上两居室。”看来100年的收入买不起商品房已不是什么新闻了,房价与收入比而得出的房地产泡沫论也颇有历史可查了,对房价过高的争论早在福利分房的时代就开始了。

但实际的情况怎样呢?也许人民都忽略了经济发展与社会的进步会改变现状这最基本的道理。

当年的大学生如今大约都四十五岁左右了,他们是节衣缩食而百年都买不起住房吗?当时高不可及的房价已上涨了许多了,但人们不但有了住房并且改善了住房之后,还有存款并改善了基本的生活条件,甚至开上了私家车、穿戴上了奢侈的名牌衣服、手表和其他消费。

泡沫论早在过去的十年中多次出现了,但历史从未停止自己的步伐,一代人比一代人的生活诉求更高,过去是骑自行车说房价,而今天是开着私家车骂房价,现实中低年龄层的购房却不是在减少而是在增加。伴随着房价增长的是居住面积的扩大和生活条件的改善,而绝不是越来越穷的恶化。

由此产生的疑问是:

一、该不该用行政的方式调控房价(商品房房价)?

中国的城镇房地产管理法中明确交纳了土地出让金的商品房没有价格的管制;建设部88号令明确了商品房为“市场调节价”;中国的价格法也明确了“市场调节价”的定义和政府不对市场调节价进行干预的约定和限制,那么既然各级的法律都规定了市场调节价的定位,为什么还要对商品房进行行政式的调控呢?为什么不用市场化的手段让市场去定价呢?

二、为谁调控房价?

中国住房市场化改革的二个重要文件中都明确了市场化商品房供给的对象。23号文件中明确规定:中高收入家庭通过市场化的方式购买或租赁商品房;18号文件中明确规定:中高收入家庭通过市场化的方式购买或租赁商品房。也就是说中央国务院确定的住房供给政策中已明确商品房只是面对中高收入家庭的一种特殊商品,是政府收取了大量土地地租的特殊商品。

那么对房价的调控岂不是只为中高收入家庭的部分家庭而进行的一项行政干预吗?本来用高地租从中高收入家庭中转移部分分配利益用于廉租房建设是调节公平的一部分,而将财富分配向中高收入家庭转移,则一定会让低收入家庭的保障受到影响。又为什么要单独为中高收入家庭而调节房价呢?

三、为什么调节商品房价?

民众的呼声太高,大约是调节商品房价的唯一理由。但这一理由的基础是为了解决更多人从市场中购买商品房这种财富,还是为了解决住房的基本权利呢?

如果前者,就该减息、减租、减税!而不是提高贷款利息、加大地租收益并增加交易税收。如果是后者,就应用免地租的土地给以保障。

问题恰恰出在是住房还是商品房的差别上。仅仅是住房用于解决居住权利问题,国家早就可以用免地租的方式提供土地了,而收取地租转化为商品就一定是超越了住房保障的范围,进入了商品房财富资产的范围了。

那么中国的住房制度改革到底是要走市场化的通路还是退回到福利分房的制度上去呢?

总不能政府的息不能减、地租不能减、税收只加不减,那就用市场化的手段来解决,而不是用行政的手段来打压。

很的有泡沫吗?1989年人民日报的评论和今天的变化已经证明了这种判断的错误,二十多年过去了总不能人民日报还用同样的理由来忽悠民众吧。

四、用什么方式来调控房价?

没有人说政府不能调控房价,但市场调节价一定是用调节资源的分配和资源的价格,以平衡供求关系的办法来调控的。

如货币的供给量过大和土地的供给量过低造成的房屋生产不能满足需求增长而造成的供求关系恶化的房价上涨,恰恰不可能在继续加大货币量供给和继续严缩土地和生产供给的条件下让房价下降或平稳增长。

如提高利率和税收恰恰会增加房价的成本和消费的成本,恰恰不能让供给增加和房价平稳或下降。

如垄断性的土地供给制度和稀缺资源下的招拍挂,都在增加土地的成本、推高土地的价格,又怎么可能让房价下降呢?

如保障性住房的短缺让更多的人不得不挤进商品房的行列,让需求增加而供给不增,又怎么平衡供求关系呢?

如在总量土地不变时,大大增加保障性的土地而压缩减少了商品房的土地供给量,又让土地的价格如何平衡呢?又怎么能不因天价地而推动房价上涨呢?

如财税体制和地方政府的投资冲动,已将土地变成唯一资产经营以获取资金支持,又如何改变土地供给与价格提升的盈利模式呢?

……

大量的非市场化因素所导致的供求关系恶化、价格预期上升,又怎么能靠行政办法调控并将房价控制在合理之中呢?

五、什么是合理的房价?

经济在发展、社会在进步、收入在增长、竞争在加剧、人口与城市化在要求提供更多的住房,商品房只是其中的一部分,也是稀缺的一部分,是具有多种功能的商品。

从二十多年前人民日报的百年之说至今,多次百年之说的神话都被打破了,那么市场中的定价合理性又如何用理论来定义呢?

是1600—1900元合理,是现在全国平均的4440元合理,还是市场认可的2万、3万合理,这个和理性是随着社会与经济的变化在市场中调整,还是由政府的行政调控确定?政府所说的合理与市场所说的合理之间谁来判断。

唯一的判断者是消费者,只有消费者可以用脚来投票,但社会的复杂性恰恰在于消费者的信息不对称、收入不对称,无法采取统一的行动,市场中的价格对中低收入家庭而言是不合理的,但对中高收入家庭而言是可以接受和承受的。这个城市的价格对当地的平均收入而言是不合理的,但对大量输入的人口与财富而言是低廉的,无法在人口输入的城市中单独用户籍人口的收入去评价房价的合理性。

存在就是合理的前提社会的预期,但决定这个预期的恰恰是政策的导向,是市场化的供求关系的导向,而非行政压制的手段。

用行政的非市场化的手段可以抑制需求,但不能满足需求,唯一释放需求的是加大供给。如果更多的人可以从市场中解决居住问题,那么必然会降低政府的保障负担,反之抑制了更多人从市场中解决住房,就只好由政府承担更多的保障责任了。

与其将大量的资金用于保障,不如用减息、减租、减税和加大供给的方式,让更多的人能从市场中解决住房问题。当供给大量增加时,又怎么会有天价地出现呢,谁还敢囤地和捂盘?价格自然就平衡了。

最终还是要回归到市场经济中不变的经济规律上来。让土地资源的配置和资金资源的配置可以满足经济发展的增长速度和日益增长的消费欲望上来。让税收的政策可以提高收入分配不合理情况下的可支付能力,让城市化率增长中的资源配给总量平衡,让保障性与市场化分离,并承担起政府搭建合理安全网的责任,让房价由市场来调控,让政府用市场供求方式来调控市场,用发展的眼光来看待房价。

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作者: 任志强   编辑: dinghl
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