叶檀:物业税必须开征

2010年04月09日 09:14凤凰网财经 】 【打印共有评论0

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叶檀 每经评论员

过高的房价将使中国经济未步入现代工业国,先进入资产泡沫国,而后通过资产泡沫崩溃引发实体经济崩溃。

物业税空转4年,有可能逐步成真。4月8日有媒体报导,物业税即将在京沪深渝等重点城市开征。此报道并不确切,由于物业税牵涉的法律关系、技术环境复杂,中国有可能在京沪深渝等地开征住房保有税。继重庆宣布拟征特别房产消费税后,有消息称,上海拟开征住房保有税。该项工作由上海市住房保障和房屋管理局牵头负责,目前基本方案已定。

物业税必须开征。

没有其他手段能够抑制房地产市场疯狂的恐慌性抢购。去年年底,房地产紧缩政策出台,房地产交易沉寂两个月,到三月下旬开始随着通胀预期的上升,又进入疯狂上升阶段。中国指数研究院数据显示,上周监测的30个城市中,17个城市成交面积环比上涨,其中宁波涨幅最大,环比上涨82.18%,苏州、佛山、上海的环比涨幅均超过60%。9个重点监测的城市中,7个城市成交面积环比上涨,上海涨幅位居榜首,环比上涨62.25%,其次是杭州和南京,分别上涨42.69%、35.21%。在能监测到价格的重点城市中,北京环比上涨6.36%,南京上涨9.78%,武汉上涨5.41%,苏州上涨11.69%,哈尔滨环比涨幅更接近20%。目前二三线城市房价已经到了疯狂的地步,借助各个开发区,成就了房地产上涨的伟业。

不要以为主流媒体连发六篇评论就能够解决市场难题,如果市场听命于媒体,那大家借用媒体的口水淹死房地产就好。市场之所以怕媒体评论,怕的是随之而来的货币紧缩与税率上调,除此以外岂有其他。

开征物业税是分税制之后最重要的税收改革,是为了剥离地方政府与土地市场之间的关系。我国的房地产市场之所以扭曲到不可理喻的地步,根本原因是分税制之后地方政府越来越依靠土地为生,甚至把土地当成谋取部门与个人私利的摇钱树。开征物业税,使地方政府获得稳定的财政收入,把喝醉酒的地方财政嘴巴上的土地酒瓶拿开,是中国房地产市场走向健康的第一步。今后通过税费改革,通过增值税改成消费税等,使地方政府摆脱利益主体的恶劣形象,通过市场公开的健全的税收获取生存空间。物业税开征不是太早了,而是太晚了。

推出物业税是中国税收改革的需要。我国的税收不仅繁杂,更重要的是税收不公。如原始股权所获得的资本利得税,如炒房者通过房地产交易所获得的暴利,居然都不征税。这是最大的个人收入分配不公的表现。

证券市场有了姗姗来迟的改进。自2010年1月1日起,对个人转让上市公司限售流通股取得的所得,按“财产转让所得”,适用20%的比例税率征收个人所得税。虽然部分大小非已经在税率公布之前从容出逃,但毕竟离税收公义近了一步。房地产市场的资本利得岂能听之任之?难道政府通过免税继续鼓励炒房者与地方政府联手推高房价?海南省三亚市住房和城乡建设局局长2月披露,该局已于上月底下发关于抑制楼市炒作的通知,准备对前往三亚购房的外地人采取限制购房的措施,规定一个身份证只能购5套房。这是对于房地产调控的强烈讽刺,更说明没有具体的货币财税政策,房地产调控必然成为空调。

应该指出的是,此次拟议在试点城市推出的物业税是变了性的税种。由于物业税作为基本税种需要立法等多项工作的配合,又受制于目前房屋和土地分离的物权矛盾,政府选择房产保有税抑制房价。

住房保有税、住房消费税与物业税有本质不同,既不能推进地方政府公开财政预算,也不能通过浮动税率使炒房者产生对未来的不确定预期。其本质是在现有的复杂的房地产税收基础上,多了一项每年缴纳的固定税收,保有物业的成本将有所上升。住房保有税等不能推动政府的内生财政改革动力,而是单向地增加房地产保有的成本。

为了防止房地产市场大起大落,保有税率不可能太高。在习惯了固定税率之后,如果中国仍然处于强大的通胀压力之下,如果房地产炒作仍然利润远超税收,那么,在短期波动之后,房价还有可能上涨。在未进行住房保有税试点的地区,房价上涨仍有赶搭末班车的空间。

笔者建议,在固定的保有税之外,征收房地产交易的资本利得税,同时,所有征收保有税与利得税的城市必须公开地方详尽的财政预决算,作为征税的必备条件。

注:三则新闻值得关注。

《南方周末》调查称,近3年8起拆迁活埋自焚案无一把手被问责,拆迁不力者官位难保。

自焚是极端悲剧,越战前南越的自焚之火,刺痛了所有人的双眼,刺伤了所有人的内心,包括支持南越政府者。当极端的悲剧成为常态悲剧,社会将沦为悲剧。

4月7日,上海在浦东新区发布“全球国际金融中心竞争力指数”,上海国际金融中心竞争力位居全球第三,仅次于纽约和伦敦。起草该竞争力指数的负责人——上海浦东国际金融航运双中心研究中心主任庄崚告诉本报记者,排名更看重的是“未来发展(增长)潜力”。

证据是,2009年上海证券交易额仅次于纽约,超过东京和伦敦,并且2009年上海IPO金额与证券交易额一起双双位居全球第三,双双超过伦敦;据世界证券交易所协会统计,2009年上海证券交易所股票市值达27047.8亿美元,证券交易额达50619.8亿美元,超过东京证券交易所(39877.8亿美元)及伦敦证券交易所(34029.9亿美元)。同期,上海期货交易所2009年成交量达4.35亿手,同比增幅210%,已居全球之首。

按照这一逻辑,中国石化石油、金融、钢铁、水泥等诸多行业,竞争力均可位居全球前三。而后,中国经济竞争力指数就是全球前三。

中国金融体量有了极大增长,但一个货币尚未自由兑换的经济区,在全球国际金融中心竞争力指数中居然位列第三,看来是把股市概念炒作风用到了排名中。

庄崚同时也很肯定地说,推出这样的“国产”指数也是为了争夺话语权,抗衡伦敦金融城指数,“(指数)力求客观、公正、科学”。争取话语权,第一要说实话,第二要遵循市场与法治,第三是努力培育竞争力,让人才为我所用,而不是关起门来发个指数自娱自乐。请问,纽约、伦敦甚至新加坡的金融人才肯常驻上海吗?

最后,人民币汇率预期上升。问题是一次性升值,还是扩大汇率浮动区间?答案不难选择。不得不承认,我们在国际上的抗衡能力极弱,与所谓的金融指数完全不成正比。

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作者: 叶檀   编辑: dinghl
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