任志强:管理通胀凭什么打击房地产

2010年04月28日 08:54凤凰网财经 】 【打印共有评论0

进入任志强专栏主页>>

任志强 华远集团总裁

针对于可能出现的通胀,大约会有这样几种方法来控制与预防,一是紧缩货币(经济学认为通胀是一种货币现象);二是提高利率、加大货币使用成本,这与紧缩货币是同义但方式不同;三是提高币值,以减少通胀的输入可能;四是加大供给,用量的供给稀释货币的数量,用产能的过剩让敬爱个无法上升。

通常这几种货币的调整都会减少投资,防止过热产生,加大资金使用成本时都会减弱投资的冲动,而加大供给则是从总供给与总需求的角度抑制价格的变化。

但中国在这一轮金融危机之后的刺激政策让经济迅速恢复下,也出现了通胀的预期时,既没有用减少货币供给总量的办法让刺激政策适度退出,也没有在担心整体宏观经济特别是出口经济倍受冲击时,在世界各国特别是在没有没有提高利率时,单独率先提高利率。还在美国与世界各国强烈要求人民币升值中没敢让人民币合理升值,而是在房地产特殊土地稀缺下,严守十八亿亩红线又让增加供给成为了不可能。

于是在中国最能代表资产价格上涨的房地产价格上涨时,管理通胀就只有在其他合理的市场经济手段都无能力使用时,用非市场化单独歧视的差别政策对单一产业和消费市场给以最严厉的打击。

由于中国正进入城市化的加速期,人口的特殊结构让家庭分裂速度进入加快期,中央至地方财政进入城市建设与基础设施建设的加速器,城市与地区之间的竞争进入人口产业和财富掠夺的加速期,对土地资源的依赖性和资源与人口输入的矛盾,让核心城市的房价出现了过快的上涨,也让社会与富起来的敬爱他在无可选择的选择中想城镇、城市、大城市、核心城市集中,以寻找就业、学习、发财、分享公共财政补贴的机会。尤其是医疗、教育、金融、文化、体育等优质资源都集中于特定的城市与环境中,让民众在分享上述资源中形成了激烈的竞争,也让居住权利转化为房产财富的竞争,让大量富起来的人在分层分次分级的打破户籍的条件限制向逐步升高的物质与精神消费追求中升级。当已享受了福利分房的老办法的老人与房改新办法中的新人在市场化过渡中产生了利益的冲突时,房价就成为了整个社会争议的特点。一部分人已拥有住房的家庭在希望于房产的升值中财富分享收益;另一部分人则对初始投入的不断提高,与收入差距的不断拉大面对市场化提出质疑,对房价的波动于上升不断的抗议,却无人敢对政府土地的收益表示不满。这样对市场化的怀疑就转向了对开发商的攻击,房价也就上升为政治问题、转化成为民生问题、演变成了政府对市场管制中的问责制。

于是叶檀用“房价进入下降通道就不必加息”来解释这种政策调整的回归,似乎房价的下降可以解决中国面临的一切经济问题,可以替代货币总量的增加,可以减轻通胀的压力,可以延缓加息的矛盾,可以解决人民币升值。

但周其仁教授认为,货币总量的增加时中国经济面临所有问题的牛鼻子,而价格问题则只是抬牛腿的一种蹩脚行为。抬牛腿也许可以让牛走得慢一些,但却不一定会让牛走上正路,不管今天的价格是否在重压之下发生了变化,都不能从根本上解决中国经济存在的问题,也无法改变货币总量过渡增长对经济产生的不良影响。

中国政府不愿在境外国家的压力之下让人民币升值,但不等于人民币不应该升值。同样,房价在一片“反对声”中政府不愿接受这种上涨的压力,但不解决货币总量和增加供给,也不等于房价不会上涨。十年前在加工工艺与价量了没有任何变化之下的豆腐产品大约只有0.12元/斤,但今天变成了1.80元/斤或更多,这种例子无处不在,这种情况同样反映的是一种货币现象。

当中国为了硬抬房价这条牛腿时,不惜使用了个人纳税证明和保险证明的手段来对非城市户籍人口加以限制,却忘记了财富在消费过程中的纳税现象。没有工资收入纳税的证明不等于没有在当地消费的纳税行为,这无疑让那些希望进城落户的农民也被在户籍限制之外又加了许许多多的进城镇的限制条件。那么宪法中给与公民的居住权力和迁徙的权力又用什么来保护。异地工作但纳税与保险都在原籍交纳时,也无法购房而只能租房吗?大量的地产公司都有异地的开发行为,大都一个项目要5—7年或更长时间才能完成,用异地工作的住房补贴购买住房改善生活条件和安排老人共住本是最经济的一种生活方式,也会大大降低生活成本;各地的保险公司、银行也都有总部派驻异地的干部和管理人员的情况,却不得参与购房活动,这对经济增长和人才流动无疑也是一种限制,这种政策的后果将引发其他的一系列矛盾,也会让政府不得不抬了一条牛腿无法解决问题后,再去抬另外一条牛腿,并让这种怪圈不断重复出现。

问题在于房价如果进入下行通道之后的底线在哪里?是许多“专家”“学者”“评论员”们所说的下降70%、50%或是30%吗?美国的金融危机中,房价从23.5万美元/套下降为19万美元/套,大约下降了20%左右,个别城市与地区下降较多大约超过了35%,但许多城市则只下降了5—10%。中国2008—2009年初的下降比例全国而言大约也只下降了不到20%(2009年统计局的1.5%上涨,则在同比中减去下降部分是处理的,因为恢复性增长中要回归到原价基础上),与2007年的销售量相比下降也在20%多一点。

但所有人都知道美国的房价和销售量的下降对经济的冲击,同样也知道2008-2009年初的中国房地产市场的价格波动和销量的下降对中国经济的冲击。那么这次下降的底线是什么呢?仍然是以中国经济的下滑为代价吗?要再来一次重新的救市吗?

媒体与社会可以不承认房地产在中国经济中的支柱型产业地位,也可以恨不得让开发商退出市场,恨不得让房价下跌得更多,饿死所有的投资者与投机者。是的,这确实是让那些抱怨颇多的民粹们很解气的一件事,但解气之后的结果会是什么呢?既不会让更多已拥有房产、已用贷款购买了住房的民众更高兴,也不会让那些对房价过高而恨得咬牙切齿的一群自认为买不起住房的民众高兴。因为在中国经济的下滑与失业增加中,这些今天买不起住房并处于下层的人群会更加生活困难、不但买不起房也因失去了国家建立保障性住房的能力而住不上保障性住房。当股票下跌时,那些投资者会去购买这些廉价的股票吗?当2008—2009年初房价跌倒底点时,会有人涌入市场吗?那些“专家”“评论员”们不是仍然在期待房价的继续下跌而号召大家坚持不要买房吗?大多数人都是在担心房价的继续下跌,而仍然不敢入市。

非政府干预的正常经济运行条件下,没有哪个国家的宏观经济保持高增长或正常的增长中房价是不增长的。但却没有一个国家的房地产市场不管是因为政府政策的原因还是其他原因,在处于下滑和严重下跌时整个国家的宏观经济仍保持上升趋势的。连美国这种高城市化率、房地产处于稳定增长的国家都如此,更何况正处于城市化加速期的中国。又有谁敢用这种方式去试试经济损失与人民财富损失的风险呢?

许多人认为可以用行政手段抬牛腿并且不受到经济的处罚和报复,但经济规律却常常不随人们的意志而转移。经济学家们可以为自己的理论是否正确去打赌,但国家的管理者却不可能用失去政权的危险、用经济的运行结果去赌博。澳大利亚西悉尼大学经济学家史蒂夫·基恩15日开始了从首都堪培拉到澳大利亚最高峰科休斯科长达225公里的徒步行走,正是因为他与麦格理银行利率分析师打赌失败的承诺。

2008年9月金融危机之后,史蒂夫·基恩认为澳大利亚的房价会暴跌40%,然而2008年澳大利亚的房价仅下跌了5.5%,但随后在2009年的12个月内上扬了13%,墨尔本等城市上扬了20%,而澳大利亚约2%的人口增长成为推动房价上涨的主要动力。虽然这不是城市化而是移民政策的结果,但在中国城市化的需求则远远大于澳大利亚的移民政策。

虽然短期内行政命令式的干预会有效的限制了一部分城市化的速度,但却无法根本制止中国这种城市化的趋势,最终一定会形成类似澳大利亚的结果。

我不认为房价过快上涨是件好事,许多人认为我在吹嘘高房价的好处是为了开发商的利益,却不知道开发商的最大利益是长期稳定预期的可持续发展,开发商并不希望房价的暴涨,不希望每次都短期的面临不可预知的行政干预的调控措施。更希望将市场与保障分开,并且用市场化的利率及供给增加来调控房价,用减少货币的供给量来防止通胀的预期。因为任何行政的手段都无法改变需求的欲望,无法满足住房需求的释放,最终国家一定是要提高居民的居住生活质量的,而不是用强力压制这种欲望的升级。

难道中国小康的目标半途而废了吗?难道人均35平方米的小康标准被当前的困难吓倒退了吗?难道中国的居住条件和标准为服从于房价的上涨而永远不能提升了吗?难道中国的城市化在两会的报告刚宣布完的两个月内就要夭折吗?

房地产自2003年调控以来,一直是各种矛盾的焦点,一直是围绕中国经济增长、过热和防止通胀的核心。也许这是一种无奈的选择,而这种选择的基础正在于中国人多地少、土地资源稀缺的伪命题。现有的土地制度限制了宅基地、农用地的流转于置换,阶级斗争的意识观念限制了非耕地变成别墅式建设用地的开发;粮食安全的战略观念让粮食生产停留在自给自足的非贸易条件下;财税体制的僵化让土地财政成为了地方政府的金饭碗;为防止腐败而垄断土地供给条件下的招拍挂给了地方政府发财的机会……所有这些制度与体制的改革滞后让保障体系的建立与市场化的发展混成了一锅粥,不从战略上理清这些政治、民生、居住权利与财富的基本概念就会永远纠缠于战术与技术层次上的争论,每次的争论都以房价的再次高涨而告终,于是又开始了下一轮更重拳的打击,成了多次往返的签证规律了。

但愿这次的失败教训会让社会和管理层从中学到些什么,不要没完没了的在迷宫中抓迷藏,最后让自己都找不到回家的路了。

【独家稿件声明】凡注明“凤凰网财经”来源之作品(文字、图片、图表或音视频),未经授权,任何媒体和个人不得全部或者部分转载。如需转载,请与凤凰网财经频道(010-84458352)联系;经许可后转载务必请注明出处,违者本网将依法追究。

欢迎访问凤凰网汽车2010北京车展专题
欢迎订阅凤凰网财经电子杂志《股市晚报》
  共有评论0条  点击查看
 
用户名 密码 注册
所有评论仅代表网友意见,凤凰网保持中立。
     
作者: 任志强   编辑: dinghl
凤凰网财经
今日热图昨日热图
最热万象VIP
[免费视频社区] 锵锵三人行 鲁豫有约 军情观察室 更多
 
 
·曾轶可绵羊音 ·阅兵村黑里美
·风云2加长预告 ·天亮了说晚安
·入狱贪官菜谱 ·刺陵精彩预告片