任志强:何需分清几套房

2010年04月29日 09:04凤凰网财经 】 【打印共有评论0

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任志强 华远集团总裁

2007年出台的“第二套住房的信贷”新政,让中国的房地产市场调头直下,在“两防”的政策推力和美国的金融危机双重作用之下,让中国的宏观经济也随之调头直下,GDP快速下降到6.3%,从而让中国政府不得不用四万亿元投资、放量的货币信贷和解封“第二套住房信贷”改为0.7倍信贷降息和对改善性住房(实际的第二套)信贷给以支持,才让中国的房地产和宏观经济从谷底翻转恢复到保八之上。

造成中国经济下滑的并非完全是美国的金融危机,而首先是中国自身的经济政策变化所导致。对中国的经济而言,中国的房地产支柱型产业地位其经济的总量以及其对相关产业的带动作用无疑是举足轻重的。房地产市场的波动自然会对宏观经济的影响重大,“第二套住房信贷新政”应该说在引发中国经济下滑中时功不可没的。

当继2009的经济恢复性增长之后,中国的房价也随之由低向高不停上涨,于是在货币总量过度增长中引发了对通胀预期的担忧。年初两会之后的天价地更让市场产生了更高的上涨推动,也让中国管理层愤怒不已,于是“遏制部分城市房价过快上涨”的国十条出台了。其中被社会称为是最严厉的和最精确打击的重拳正是“严格的按首套、二套、三套、多套住房不同的差别化首付与利率的信贷政策”,其核心在于认为房价的高涨原因在于投资与投机、炒房与囤房者借银行信贷的杠杆作用一人购买多套住房而导致的市场供不应求;在于认为用不同套数的首付和信贷差别利率既可以有效准确的打击这些投资者让房价下跌,又可以让通胀预期下降免去加息升值的压力,稳定市场和平息“民愤”。

但岂不知,这第二套住房标准的认定自2007年起就争议颇多。2009年又再次另作解释,对面积和改善型网开一面。今年的国十号文只好再次重申由“住建部会同人民银行、银监会共同制定标准”,而银监会又未按国十号文件要求商住建部和人民银行,单独事先在媒体中宣传第二套住房的认定标准,在会上引发了无数的争议。同时在所有的银行已公布的信息中又看出互不通气,没有一个相同的方案,都在各行其是、自定标准、自定首付、利率倍数,更是闹得全社会不安、整个市场预期不确定性增加。当然这也会对市场产生不利影响。

中国没有全国联网,异地数据无法互通互查,而未婚、已婚、离婚家庭及家庭成员的关系认定又需要与民政系统联网、与公安户籍网联网,这就成了一个庞大的系统工程,更无法用简单的法律文件方式来认定了。即使认定了,也有用什么方式在最低成本的最快时间里实施的麻烦。假设按银监会已有房再购买的都算第二套的做法,则一定会打击一大批急待进行住房改善的家庭,弄不好还会造成一大堆假离婚的家庭。而首套只能低于90平方米无疑也同样只满足了少数年青人的需求,却打击了一大群改善型的需求。难道一大家人分成两个家庭时,一定是年青人住新房吗?为什么不能将原来居住的小房子、旧房子留给子女满足刚性需求,而让更大的家庭住大一点的新房呢……

政策中因为要实行差别利率,就生出了许多的麻烦,这些麻烦就意味着任何偏向一方的认定就会伤及另一方的需求,无论如何认定都无可避免的有害于一部分需求。永远也不可能有一种限制苍蝇的飞入而不让其他的空气与物质进入的打开窗户的办法。

再从政策评估的角度看,除了用套对投机与投资限制外,还会因抑制和伤及了其他的需求会让整个市场的需求被压缩,转而形成了对投资的影响、对其他产业的拉动、再传染到整体宏观经济的增长上、就业上、税收上、土地收益上等等……

如果仅仅为限制和打击投资和投机的需求,那么是否可以不用限套、不同差别利率的信贷方式而更精确的打击呢?其实在2007年我就曾就“第二套住房信贷政策”的批评中提出过:“打击投资与投机行为的最有效办法,不是从购买环节出发,而是限制卖出的再交易环节。”

中国政府的现有政策中很著名的一条是:新房再上市交易的差别税率管制。居住五年以上的住房再上市交易时减税,不满五年的加税。2009年曾改为满两年的减税,知道12月底不再优惠并恢复为五年的期限。经济适用住房也有五年的限制交易条件。这些都是对卖出的再交易环节的限制,但市场中实际的情况是二手房交易时所增加的税收全部都通过税赋转移的方式变成了价格的上涨和消费者的成本,并未起到抑制房价上涨的作用,反而成了抬高房价的因素。

最简单的对拥有多套住房投资或投机行为的打击方式其实就是宣布自今日起所有新购买的住房,不管是一手房或二手房都在新发的房产证或换发的房产证上注明五年(或一个固定的年限)不许上市交易,而任何交易都必须去办证,这样不就技能管住又没有成本吗。

根本不用管这个房子是否交几成首付(不少于两成或三成);是否用银行贷款(当然银行要严格审查其还贷能力),因为当房子在一个较长的年限中不能再交易时,购房人就必须支付这个时段的银行还贷,就必须支付交房之后的物业管理费、供暖费等,大大增加了投机的成本,同时也增加了五年或较长周期之后的投资市场的风险。大多数人都无法预先判断五年或一个较长周期之后的市场供求关系与房价变化、宏观经济变化,那么这种风险的周期化就会大大的减少投机性、金融的杠杆性和房屋的损耗性。

那么除了自主之外的投资者就会大大减少,购买多套房的投资客成本大大增加、数量大大减少,或者这些投资者就会将房屋在这五年中先出租,从而增加了市场中的可租赁住房,也会减弱房价上涨的压力。虽然从较长期看,房屋价格仍保持着上涨的压力,但上涨的幅度会大大降低、速度会减慢,而成本的五年期增加是否会大于房价上涨的幅度则不一定了。利率变化的风险则更不确定了,暴利或单向一定盈利的保险系数大大降低了,或者彻底的让短期炒房客退场了,让用团购方式抬高房价再借机抛出的可能性消失了,也让短期对市场供求关系的影响消失了,让大量囤积的可能消失了,让市场以居住为主的功能还原了。尤其是限售年限不会对自住需求产生不利影响。

限制购买与按套差别首付和利率的做法,一是,会在矫枉过正中伤及大量的合理消费;二是,会在减少销售量时抑制了投资;三是,因投资的减少会影响就业、建材、纳税等一系列与宏观经济有关的增长;四是,对土地的价格和收入产生了巨大影响,也削弱了政府保障的能力和城市建设的能力;五是,执行管理成本不断加大,不利于市场监管和建设,尤其是对外地人进入城市中购房的限制条件还会对中国的城市化进程造成极大的伤害……

而不限制购买环节就减少了上述的所有矛盾,对中国的经济增长不会造成任何不利的影响。但限制了定期之内不得交易又能减少炒房投机客对市场的干扰和不利影响,同时又可以避免对供求关系的冲击、缓解价格上涨的矛盾。没有投资、投机客对房价上涨的影响、没有了银行杠杆作用于投资客的金融属性干扰,又可以让在市场稳定交易中(当然会减少投资性交易)保持开发投资的合理增长,避免了下一个周期的供给短缺。

就成了一举多得的一项措施。当市场稳定并没有上涨压力时,政府当然也可以合理的宣布适度的缩短禁止交易的年限(就像去年执行的减少年限给以税收优惠的办法)以增加和调节市场的供求关系,以及满足市场中提高了的改善型需求,这就可以给市场一个稳定的预期。

政府不是用增加购买与消费的成本来抑制需求的,而是在平等条件下放开消费的闸门,会有利于中国经济的增长、有利于城市化建设、有利于满足市场与社会的消费。但限制和禁止了卖出的条件,则会加大投资与投机的成本与风险,用加大投资客成本与风险将投资客,特别是短炒客排除于市场之外,也避免了短期内价格上涨与波动,又给了政府一个可以随时调节市场的工具。这是个一举多得并不伤及无辜的好办法。

本来对市场价格的调节应用货币、利率的办法进行,当整个购买成本增加时,价格上涨的可能就减弱了。但如果目前政府因宏观经济的整体影响不愿动用利率的武器时,当市场和管理层普遍认为房价上涨的因素来自于投资客与投机客时,那么就可以将禁售的年限当作利率工具进行市场调节。要刺激市场时就放松禁售年限,要抑制投资需求时就延长禁售年限,以调节再次改善型需求的节奏。

限售年限并未改变住房商品的性质,也未限制住房自住需求,更不违背《宪法》的限制了非户籍人口进城的需求,还不会对市场规则与预期产生不利影响,更不会对经济的增长和市场化的建设产生恶化的威胁,不会造成开发投资下降而对周期性之后的供求关系产生恶化影响,并且用不着认定第二套或多套住房的标准,没有加大执行的成本,没有了实行差别的信贷政策给银行与消费者增加的许多麻烦,用不着对市场形成政策多变的压力及对政府政策的不信任,也不会造成第二只靴子不确定性的观望……

简而言之,如果管理层认定是投机炒房客在造成房价的上涨,认定是投机炒房客在造成市场的供不应求,认定是投机炒房客是万恶之源,那么只要增加了购房之后的限售、禁售期限,就用不着用二套、三套、多套房的差别信贷就完全可以将投机客挤出市场了。

真正的问题只在于这种对投机炒房客造成市场价格上涨的认定是否是抓住了矛盾的原因。如果是,那么禁售就一定会有效的将这部分需求挤出市场,而让房价回归真实并能增加供给与需求。

如果上述原因的认定没有抓住根本的病根,那么现有多套住房不同首付和差别利率的遏制性政策也绝不会有效。并且还会带来无数的成本增加,伤害一大片需求并引发市场更大的波动,也埋下了投资下降、下一轮房价报复性增长的隐患……

无论如何,现行的二套或三套多套住房的政策、名义上是打击投机炒房的做法都不是一种好的办法。远不如禁售、限售的办法更有利于市场建设与经济增长,同时又能遏制投机和房价。

国十条的目标是打击投机、遏制部分城市的房价过快上涨,而绝不是像媒体或社会传言所说的打垮或消灭房地产市场、打垮和消灭房地产支柱型产业,更不是想让中国的宏观经济在房价下跌和房地产投资的下滑中也出现无奈的下跌。千万别错误的理解中央政策的预期,更不要以为国十条是想让中国的房地产退出舞台。用禁售、限售的方式也许能更有利于实现中央对房地产市场调控的阶段性目标,更有利于中国经济的可持续性发展。

换个办法、换个思路、换个方式、换个思维也许就会将复杂的矛盾用简单化的方式来解决。或者说,战略对了战术也要对才能打打胜仗;战术对战略不对则根本无决胜的可能,只解决眼前而不解决长久的问题;战略对战术不对就会伤亡重大、得不偿失、杀敌一百自残三千,这大约也并非管理者的初衷。而“宁错杀三千而不放过一个”的历史错误政策,实在是不应在今天的科学发展观下再出现了。

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作者: 任志强   编辑: dinghl
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