董登新:房市绑架银行 银行绑架股市

2010年05月05日 08:42凤凰网财经 】 【打印共有评论0

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房市绑架银行,银行绑架股市

——房地产“绑架”中国实体经济

武汉科技大学金融证券研究所所长 董登新(教授)

笔者按:近日,中国人民银行再次作出重大决定,从5月10日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,农村信用社、村镇银行暂不上调。这是央行年内第三次上调金融机构人民币存款准备金率。此前,央行分别于1月12日和2月12日宣布上调准备金率0.5个百分点。本次上调后,存款准备金率将达17%,距离历史最高记录17.5%,仅为一步之遥。在此,我们不禁要问:央行为何不敢直接选择加息,而是反复调高存款准备金率?笔者答曰:房市绑架银行,银行绑架股市!加息将害苦银行和按揭购房者!你还敢相信“房市跌、股市涨”的传说吗?

2009年4月初,当中国股市已经展开声势浩大的第一轮反弹行情时,房市却仍在谷底徘徊。当时,笔者曾发表了题为《股市涨则房市必涨的三大理由》的博文,文章历数4万亿中央投资计划、快速跟进的天量信贷、2008年央行的连续5次大降息,以及房贷利率7折优惠等重磅“救市政策”,重点分析了“泡沫市”必将重构社会信心,而信心既属于股市,更属于房市。在廉价的货币政策与流动性严重过剩的环境下,股市涨,则房市必涨。后来发生的事实更是验证了我的预测,2009年下半年,中国房市演绎了更加疯狂的泡沫市,疯狂程度远超2007年的巅狂。

为此,2010年1月7日,国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发〔2010〕4号),俗称“国十一条”,通知最显眼的量化标准是“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价。”

然而,在“国十一条”出台后,中国房市似乎毫不理会,而且更加变本加厉,各地房市不断上演连夜排队、摇号抢购狂潮,地价与房价相互攀比飙涨,为此,针对备受指责的国企拿地热潮,3月18日,国资委召开发布会称,按照国资委要求,78家不以房地产为主业的中央企业正在加快调整重组,在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务。

正当人们还在质疑78家央企能否舍得真正退出房地产市场时,4月17日,国务院办公厅再次发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国办发【2010】10号),俗称“楼市新政”。很显然,楼市新政是国办发〔2010〕4号文的升级版,政策威力之大超过以往历次楼市新政。其中,最有可比性的量化标准是:“对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女,下同),贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高,具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。”

楼市新政出台不到两周时间,各地房市成交量大减,但房价尚未明显下调。然而,在楼市新政出台后的整整十个交易日,股市从3181点连续下跌至2820点,累计下跌达11%。有人说,打压房市,股市必涨,因为房市出来的钱只能选择进入股市。但笔者则持完全相反的观点:房市跌,则股市必跌。主要理由有如下三个:

(1)房市绑架银行,银行与房地产开发商“有难同当”。

2008年央行连续5次大降息,2009年房贷利率7折优惠,如此降息折价,再加上近10万亿的天量新增贷款,无意之中“纵容”了“投资短、见效快”的房地产开发项目,以及无力购房人的按揭贷款,这是地价与房价比赛上涨的重要推手。究竟是房地产绑架了银行,还是银行绑架了房地产?

2009年上市公司年报显示,12家上市银行(不包括北京银行中信银行)累计贷款总额高达21.77万亿元,其中,涉房贷款总额达5.28万亿元,包括两个部分:对房地产行业的公司贷款为1.66万亿元,个人住房抵押贷款为3.62万亿元。2009年,12家上市银行房贷占银行贷款总额的24.27%,这意味着银行贷款收入的1/4基本上来自房地产行业及房地产市场。

另据央行发布的《2010年一季度金融机构贷款投向统计报告》显示:今年第一季度,主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社,房地产人民币贷款新增8457亿元,占各项贷款新增额的34.4%。其中,房地产开发贷款新增3207亿元,季末余额同比增长31.1%,比上年末上升0.5个百分点;个人购房贷款新增5227亿元,季末余额同比增长53.4%,比上年末上升10.3个百分点。

由此可见,楼市的火爆与房价的暴涨,银行功不可没!如果说,楼市新政就是为了打压房市,那么,首当其冲受损的是房地产开发商,然后就是银行。因为房市受压,房地产业规模必将萎缩,银行业务及利润就会收缩;然而,更危险的是:如果楼市新政导致房价暴跌,则给银行带来的后果是不堪设想的。当房价跌幅超过一定程度时,尤其是当加息到一定程度时,房产可能成为按揭借款人的一项“负资产”,当大批20年按揭或30年按揭的买房人被迫放弃“月供”时,中国版的“次贷危机”就有可能上演。

(2)银行绑架股市,银行股与房地产股是左右股价指数的大盘权重股。

目前沪深两市共有14家上市银行,其中,8家银行的流通市值超过千亿元,这是左右两市股价指数的第一大权重股板块,它的影响力没有第二大行业可以比拟。另外,在100多家房地产上市公司中,共有15家房地产公司流通市值超过百亿元,这也是股价指数的重要样本股组成部分,甚至具有十足的风向标作用。

更为要命的是,当房地产股和银行股一边对股市走势构成“打压”之势,另一边却还要向股市巨额再融资——“大抽血”。比方,目前证监会正在审核的房地产融资申请有59家,其中再融资48家,余下11家为IPO申请。与此同时,银行股的再融资更是如火如荼,每家动辄推出数百亿再融资计划,例如,建设银行最近拟定再融资计划高达750亿元。

其实,银行绑架股市,还有另外一层含义:不仅因为银行贷款的1/4来自房地产行业,而且还因为在我国许多地方,房地产业已成为真正的“支柱产业”,它在当地GDP中所在比重已高达10——14%,而且对GDP增长的贡献率已超过2个百分点。如果GDP增长要“保八”或是“保政绩”,没有银行和房地产的巨大贡献是十分困难的。

因此,从大盘权重股来讲,银行股与房地产股的走向直接影响着股市的走向;从宏观经济基本面来看,房地产已经“绑架”中国实体经济,银行业与房地产业受损,则势必影响经济增长,进而影响就业。说到底,“保就业”就是最大的“保民生”。这正是宏观经济与微观经济的内在逻辑关系。

(3)房市与股市具有相同的宏观基本面,投资者信心来自彼此的示范效应。

有人误以为,房市跌,则房市资金必然流入股市。很显然,这种看法不是太天真,而是一厢情愿。试想,房市套现的资金,刚从险关夺路而出,它们何以敢轻易再入“虎口”,何以证明股市不是“虎口”?房市紧缩,意味着宏观基本面的改变,在宏观趋紧的前提下,股市何以能独善其身、一枝独秀。

君不见?2006——2007年,中国房市与股市双双开展了泡沫化比赛,两者奋力向上,相互激励、相互追赶;2008年,却又是中国股市与房市双双展开了大调整、大熊市比赛;2009年,中国股市与房市再次双双联手反攻,股市涨幅超过100%,房市泡沫也直超2007年。这就是现实中的真实景象!不难理解,股市与房市一样同样需要信心和勇气,它们具有几乎完全相同的宏观经济基本面,更多的时候甚至是你中有我、我中有你。

房地产,既是消费品,又是投资品。一方面,我们要引导消费,刺激消费,扩大消费,但另一方面,我们也不能关闭投资选择,完全褪除房地产的“投资品”属性。

其实,商品房购买者因动机不同,至少可以区分为三个不同的层次:第一类是购房自住者,他们的购房目的是纯粹性消费。第二类是不动产储值者,他们担心通货膨胀、货币贬值,于是,他们选择以房产作为财富储备形式,一般长期持有,比方20年或30年,甚至更长。第三类是炒房者,他们是纯粹的投机者,通过短炒,搏取差价。

笔者认为,楼市新政应该重点打击“炒房者”,而打击炒房者的最有效办法,就是开征“炒房所得税”(即资本利得税),按“持有期”长短分别征收高低不同的税率。比方,凡是持有期10年以上的按买卖差价的20%缴纳所得税;凡是持有期不足10年但在5年以上的,按买卖差价的30%缴纳所得税;凡是持有期不足3年的,按买卖差价的50%缴纳所得税。总之,我们不必理会房价涨跌,也不要管银行放贷及利率高低,只要设准相应税制,就不怕炒房者不老实就范。

如果“炒房所得税”仍无效,则可以进一步考虑对两套以上的住房开征“房产保有税”,但税率不宜过重,这能够让不动产储值者主动分散投资风险,适度减少房产持有量。

最后结论:炒房所得税要远比单一控制房价上涨来得更有政策威力和效果,按“持有期”长短开征“炒房所得税”,一定会事半功倍,省心、省力、保民生。买房是市场行为,放贷也是市场行为,买房由买者自负,放贷由银行自负。当然,必要前提是“允许银行破产”。还有特别重要的一点:为城市穷人提供足量的保障性住房,政府绝对不能缺位!

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作者: 董登新   编辑: dinghl
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