叶檀:4月房产数据遮盖市场真相

2010年05月12日 08:55凤凰网财经 】 【打印共有评论0

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叶檀 每经评论员

国家统计局5月11日公布的4月房地产数据,使各方对房地产价格继续大幅上涨心存忧虑,但4月的总体数据掩盖了房地产市场的转折真相。

2010年4月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.8%,其中新建住宅销售价格同比上涨15.4%,商品住宅销售价格上涨17.3%。表面看来,上涨幅度极大,其实已是强弩之末。

首先,4月当月的成交量有所下降。商品房销售面积8051万平方米,比3月当月减少155万平方米,其中住宅销售7249万平方米,减少180万平方米;商品房销售额4448亿元,比3月当月增加587亿元,其中住宅销售额3846亿元,增加553亿元。

在房地产新政出台以后,成交量呈现断崖式下跌。根据中国指数研究院的统计数据,4月19日到25日的一周,在监测的35个城市中,21个城市成交量环比下跌。北京、上海、杭州等一线城市的一手房成交量基本上都有40%到70%之间的下滑。杭州跌幅最大,环比下跌72.55%。楼市新政出台后,北京竟出现8个新楼盘2377套新房仅售出1套的现象。

“五一”小长假隶属房地产销售黄金时间,但各地楼市并没有出现起色。被视为楼市“风向标”的深圳“五一”假期春季房地产交易会异常冷清,一手楼逼近零成交。5月3日,成交量仅有1套,自深圳有“春·秋”房地产交易会以来绝无仅有。上海五一房展期间,成交600多套,成交价格也明显下滑。统计显示,五一房展期间,全市一手房均价24000多元,比4月末一周下调7.6%,外环线外的部分楼盘开始打折销售。

量在价先,在成交量大幅下挫的情况下,房价无法长期维持上涨趋势,事实上,性价比较低、前期泡沫过大的楼盘已经开始显现泡沫破灭之后的惨淡之相。如此前价格上涨速度最快的北京通州地区,房价较新政前下跌了15%,基本回到2月份的水平。另据北京中原三级市场研究部统计数据显示,前期上涨过快的望京地区,目前二手房均价为每平方米22000元,相比4月中旬最高点时的每平方米25000元,房价下跌已超过12%,经济适用房区域及地王周围小区的跌幅甚至超过了25%。

但不可否认,4月房价仍处于上升之中。原因有三。

一是开发商仍有一定的现金流维持高房价,多数开发商家有余粮,不至于立马挥泪大降价。房地产市场价格下行意味着后续的一连串负面影响,非到万不得已,开发商不会如此自断大好钱途。以目前的现金流计,如果维持低迷的交易量,大约两个月以后可能会出现大规模的降价行为。

小规模的零星打折促销已经开始。以北京北六环的湾流汇别墅为例,双拼的开盘均价是每平方米1.8万至1.9万元,另外还有全款88折、贷款99折的优惠。龙湖地产在北京的蔚澜香醍项目,145平方米的三居板楼,5月8日开盘均价是每平方米17000元,比之前销售人员透露的预沽价下降了3000元。

二是开发商推出的楼盘以高档楼盘为主。5月11日,戴德梁行发布的《中国住宅市场月报》称,通过对北京、上海、深圳、广州四大一线城市十大热销楼盘发现,4月份热销楼盘仍以高端和豪宅产品为主,4月份高端及豪宅占比约达70%,环比3月份上涨4.8个百分点。

这与分类房价相符。从新建房分类型看,经济适用房销售价格同比上涨1.3%;商品住宅销售价格上涨17.3%,其中普通住宅销售价格上涨16.6%,高档住宅销售价格上涨19.6%。90平方米及以下的新建住宅销售价格同比上涨19.9%,环比上涨1.2%。可见在成交量下挫的过程中,只要推出几套高档别墅就能让房价大幅上升。

三是个别地区维持高房价与高成交量,与赶搭房地产新政之前的优惠利率末班车有关。

如4月成交量爆涨的海口,从4月17日开始成交量连续攀升。从17日到30日,短短的14天时间内,海口商品房的成交量高达9063套,占整个4月份总成交量的近八成。海口市住建局有关负责人表示,数据在4月中旬以后急速提升,可以理解为在“新国10条”落地前购房者赶末班车以及各房地产开发企业按要求将以前已签订但未备案的合同进行集中备案,因此不能代表真实常规的数据,同时也是购房者赶搭房贷优惠利率末班车的反应。

4月下旬,房屋成交量大幅下降,降价开始暗流汹涌,投资性购房逐渐撤出市场,景气指数从高位回落。4月份2009年疯狂房地产市场的回光夕照。

只要新政持之以恒,房地产价格必然进入下行通道。

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作者: 叶檀   编辑: dinghl
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