任志强:3/4北京政策性住房不公开不透明

2010年05月12日 09:14凤凰网财经 】 【打印共有评论0

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任志强 华远集团总裁

我没有看到(开发商持有现金)2500亿的数据,我觉得不是这样的。(REICO)报告中,(开发商)投资资金增加了61%,扣除商业贷款的话,手里还应该有1.8万多亿。(从)上市公司看,超过100亿现金流的大概有几十家,达到60亿的可能有40-50家,大企业的现金流没有受到任何影响。

REICO报告里,一季度的资金同比增长66.8%,新增的开发资金大概是61.4%,这个比去年同期增长了52个百分点,这个应该说是非常多的。如果继续缩减投资量的话,我觉得坚持一年都没有问题。现在来看,半年之内,绝大部分开发商不会因为现金流而出现问题,这和2008年完全不一样。

长三角地区在去年三季度以前都是负数,到三季度以后,11月之后才进入正比例。环渤海地区稍微好一点,也是在5、6月份在最低点。大概从开工到拿到销售证要一年时间,所以今年的上半年一定是严重的供不应求。去年一季度的时候,1到4月份的时候,珠三角地区和长三角地区都是最低点,都是下降的趋势,这说明(商品房)供不应求的现象还很严重。

北京“十一五”期间,供应的土地比“十五”期间少了2000多公顷,投资又下降了很多,供给肯定是不足的。所以从北京的批准销售和实际销售情况来看,除了2008年之外,其他年份实际销售套数都是大于批准销售的套数。每天有59万人的增长,肯定供不应求的现象越来越严重。长期来说,一般是10万套左右是比较合理的,因为我们一年有18万套和20万套的销售,所以有半年库存是比较合理的。现在情况来看是远远低于这个数,后期要在相当一段时间才能提高到保持10万套左右的库存,是这样一个范围。(去年)12月以后,我们才觉得有(库存)供应增加。但是不要以为国务院文件出现,投资(就)出现下滑,08年就出现过这个情况,09年的年初也出现过,就是万科上海的楼盘,盖了一半就停工了。如果出现这样的现象,后期的供给量就会出现巨大的矛盾差。

障性住房的突出矛盾:少?多?在哪儿?

在北京的政策性住房里,不公开、不透明、不(面)向社会的,大概要占到四分之三,面向社会大概只有四分之一。比如说09年,我们政府工作报告中提出850万平米,其中只有150万平米是面向社会的,中间有很大的差距。土地供应之所以“十五”和“十一五”有很大的差别,是因为“十五”期间是企业找地,开发企业可以跟工矿、其他企业商量开发。04年之后是政府找地,因为推地招牌挂,因为政府是强制性的收购,很低的价格,所以企业现在大量的土地不往外抛了,宁愿租着,也不让土地局拿走,所以土地局很尴尬,没有办法完成土地供应量的指标,这是北京的情况,我估计全国情况都差不多。

从05年到09年,北京共有7000多公顷的土地,面向开发商的只有2000多顷,就是说有将近5000多公顷是用于政策性保障,实际上政策性保障的用地大于开发企业用地接近于三倍。所以保障性住房你们(记者)说少,政府说很多,但是老百姓说不知道在哪儿,这个可能是一个突出的矛盾。

08年的工作报告就做了一个全国存量的调查报告,其中也把这些情况说清楚了。很多人说市场化不好,我们在99年的时候每年竣工大概只有190万套房子,但是到了08年的时候,十年的时间,我们生产的商品房达到了494万套,增加了好几倍,这就是市场化的好处。但是增加了几倍,按城镇的居住户数计算大概只有2%。也就是说买房的人必须挤到这2%里才能买得上房子,去年城镇新增家庭人口大概1100亿户,我们的房子只够一半,所以说还有一半的人要去租房子或者买二手房。而二手房目前的交易量还没有一手房交易量大。

北京暂停发放高价盘预售证?恒大降价是在玩“猫腻”

我认为(政府)把老百姓的(购房)口味吊得太高,最后的结果会让住房制度改革走很多的弯路,其实我们还要用很长时间才能把住房问题提高。我们不是没有房子住,但是住房质量差别特别大,如果按价值算的话,最低收入和最高收入大概差了五倍左右,富人住的都是好房子,穷人住的都是破房子,不在于面积上,质量上差别很大。比如小房子有的没卫生间,有的没燃气,有的甚至没有自来水等等,这些都非常差,把这些情况改善没有几十年的时间是不可能的。

从住房情况看,最低收入阶层和最高收入阶层(住房)面积差1.6倍,全国平均起来也就是80多平米,所以住房情况非常差。不要以为我们的住房情况已经可以大跃进了,(也不要以为)三年之内就能把所有问题解决了。我们还要用20到30年的时间才能基本解决居民的住房问题,一下子把住房水平提高得很高,那是不可能的。

我不知道北京有没有规定(单价过高的楼盘暂停审批预售证),我只知道万科这次想卖5万块钱,然后政府好像没有给他房。你说的(单价)3万块以上(暂停审批预售证),我没有听说过。现在起码发销售证的速度在减慢,新的规定里有一条叫作申报价位。这个制度就会让大家把价位报得很高很高,因为打折没有关系,但是涨价后再让政府批就很难,所以就把价格抬得很高。如果政府真的在短期之内都不批的话,供应量会麻烦,我想不会坚持很长时间,政府还是会考虑供应的问题,眼前的矛盾主要还是房价的问题。

恒大可能就是自己玩儿了一个猫腻。他说尾房进行八五折,不是尾房的不是八五折,我不知道新闻是真的还是假的,所以他宣布取消,只能说是这是企业行为,如果想炒作,或者是想把尾房甩了,那和宏观调控没有什么关系,就是企业行为。

房价终将由供求决定

北京“十五”期间,大概每年平均人均增加0.9平方米的建筑面积,但是到了“十一五”期间,因为人口增长了,每年只增加0.45%,就是下降了将近一半。我们“十一五”期间供应量明显大幅度缩短,造成了“十一五”期间房价比“十五”期间迅速上升。尤其是外来人口增加,这样的话人口需求量越来越大,而住房供应面积越来越小,最后导致北京房价越来越高。

如果大家把资金都投进去,房子开工了,你要想让他不卖房子,他就会有资金压力,现金流就要出问题了,那个时候就有可能非降价不可。我说的这些数都是政协在讨论“十二五”住房规划的时候政府提供的数据,恰恰说明供不应求在市场上会占主导地位,而不是开发商太黑了才把价格炒高。在未来的发展过程中,供求关系决定价格。尽管政府可以用调控的办法把需求或者价格扭曲了,但是最终还是要回到供求关系上去。

政府已经在打压(房价)了,这种结果可能导致投资上不去。我现在最担心的是一季度投资增长能不能维持。如果二季度、三季度、四季度都能维持高增长的话,我们下半年或者到年底的三季度供给就会持续增加;怕的就是销售一下去,所有人都不干了,或者不投了。我们发现有房地产投资的今年已经买钻石去了,已经不盖房子了,就怕最后投资上不去,下一阶段的矛盾更加突出。

所以供求关系中,没有一个好的投资环境,“供”是保证不了的。前一段时间可能是土地供给不足,后一阶段可能是因为政策打压,北京拍了两块地,一块地是多出了政府底价17块钱一平米,政府宣布不卖了。另外一块是少于政府底价17块钱,一个是多了,一个是少了,所以两块地都没有拍成。这还挺麻烦,因为我们还没有完成供应2500万平米住房面积的。

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作者: 任志强   编辑: dinghl
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