任志强:我信仰共产主义 90%大众支持我的观点

2010年05月21日 09:22凤凰网财经 】 【打印共有评论0

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任志强 华远集团总裁

我没觉得扔鞋是个大众。扔鞋是极少众,个别的不得了。要是大众的话,全场人都把鞋脱了扔了,就是大众。

其实,大众对我的观点认识早就转变了,不是今天才转变。如果五年以前,媒体的评论中或者说博客的评论里反对的意见可能占80、90,但是今天他们已经是少数了。不是在现在才开始发生改变,而是早就发生改变。

也恰恰是因为了有了博客之后,更多人才开始从反对变成了赞成,因为他们可以更全面了解一个人的情况,而不是靠媒体的断章取义去歪曲一个人的想法。这是很重要的事情。现在支持和反对我的人的比例大概是9:1。

反对人极少数。提问题的人不表示反对,他今天可能是用一个反对的方式去提出问题,但是昨天是表示支持,他在跟你讨论,不表示反对,真正反对的人,我看可能也就十个八个吧,但是我每天要接到几千的量,所以1%到不了。但是我知道很多人可能不愿意去说出来,所以我把它说成可能有10%,按条数的话,连10%都没有。

90%的人反对时没有压力,为什么10%的人反对有压力呢?我发现采访我的很多人提出同样的看法,就是80后的一些年轻人根本不懂得我们这一代人早就不把这些东西当回事了。你们过重看重自己,好像我委屈了,好像我受不公正待遇了,会如何如何,而我们这一代人,早就经过了文化大革命,看到了很多革命老干部都受过这种不公正的待遇,但他们被解放以后,或者说重新工作以后,没有一个人去心怀抱怨,他们的心怀给我们的感动就是我们不需要对他们去抱怨。他们仍然非常努力地去工作,因为他们有坚定的信仰。

我信仰共产主义 不认为房价应该跌

我信仰共产主义。尽管在共产主义的解释上出现过很多次错误,但小平同志把他扭转了。小平同志说实践是检验真理的唯一标准,其中很重要的一个是我们可能会犯错误,所以我们会试,我们会摸着石头过河。试的过程中,当我们发现哪些是正确的时候,我们会改正错误,不能设想一个事业,一个理想在实践过程中,完全你都走得正确,总会犯一些错误,并不表示我们会推翻我们应有的信仰或者理想。

到现在为止,我认为房地产调控远没有结束,很多地方政府的调控文件还没有出台,甚至很多部委的国十条里赋予部委权力的文件也没有出台,比如关于第二套住房的认定问题,是由建设部、人民银行和银监会拟定,可是现在我们还没看到也就是说国十条提出的大概有十多个问题要求各个部委落实的文件,我们至今也没有看到。我们也不认为文件已经出台完了,没有。

如果他们认为不出台这些细则和明确的文件,现在的市场已经达到了他们预想调控的目的,那么不出也无所谓了。但是他们认为可能没有达到他们预想目标的阶段,那可能就会陆陆续续再出台这些东西。一直达到他们想要达到的目标。最近我们可以看到的有几个发言,一个发言是发改委关于房地产胁迫了中国经济的说法是否定的。第二个发改委另外有一个讲话提到的是调控的目标不是要让房价跌下去,而是要让房价上涨过快的势头被遏制,不要有过快的上涨,再次纠正了社会媒体对国十条的误解。

我不知道会不会这样,但是一定有重新调整的过程,可能根据宏观经济的发展情况来决定,比如说如果二季度我们的宏观经济指标是在下降的,而且下降的很多,这个下降很多里,其中还包括是因为房地产投资下降而产生的,他就会适度去调整它。这种微调对任何国家来说都应该是很经常的一种变化。

我不认为房价应该跌,如果下跌,只是因为有些政策不太合理而下跌。没有一个国家或者没有一个政府愿意自己国家的资产会缩水,房地产的价格下降, 一定会让国家的资产缩水,比如说土地资源的资产会缩水,可能没有一个政府愿意这样去做。他的国民财富也会在整个下跌过程中,大量缩水。我们的政府想把我们的民众从穷变成富的过程是不会变的。

我也不认为过快房价上涨有利于城市化,有利于经济增长,这是不对的。

最好的情况是宏观调控之后包括新政之后,我们的供给会增加,我们的供给增加在政策退出的时候,就不会再出现一次在09年已经出现过的报复性。

房价报复性上涨的概率非常大

看这次宏观政策产生的影响,今年一到三月份,房地产投资增长是35%多,这个是非常高的,去年在9月份是投资增长最高,达到19%多,到年底又下来了。全年平均下来是18多的增长。占固定投资增长差十多个点,今年在一季度超过固定资产投资增长的幅度,本来我们就预测今年上半年的投资增长如果能持续下去的话,下半年就会有大量的新产品提供给市场,所以上半年去年7月份以后,就知道它一定是市场的短缺过程。如果这次政策在四月份下来以后,把房地产投资砸下去了,因为4月份的绝对值比1月份下降了9个点,这个是26%多的增长和35%的增长差了9个点,是不是5月份、6月份还再继续下降,假定是继续下降的过程,我相信一定会再次出现供不应求的现象,这种恶化是非常危险的。

比如说北京,我们比较正常的情况下,每年已经批出去,可以销售的房子大概在十万套比较合理,到现在为止,可以销售的大概只有三万多套,四万套,和市场之间明显出现了供求之差。虽然我们现在用新的政策去限制它,让它需求掉下来。但是被抑制的需求没有得到满足,比如你想吃肉,现在我用一个政策告诉你不能吃肉,你心里还想着吃肉,哪天这个政策没有了,你是不是还想着买肉。住房也一样,如果现在住着很差,有能力改善,但是政策不让它改善,有一定条件以后,还会去改善。这种变化不能用经济的形势去判断,因为国家政策形势会限制很多人,没有办法完全靠自己,说我一次性付款就买了,不行,可是我没有条件说不买第二套,原来那套虽然很小,但是有。可是又限制了,第二套用高利率或者高成本去购买,那我也买不起。

我们在政策出台之前,投资是增长的,供给可以提供下一轮的:可以有很大的供给满足下一轮的需求。如果新政上供给下去了,下一轮可能会出现更严重的报复,这是很危险的一件事情。我们09年就是这样的情况,因为08年是下降很多的。09年土地供应下降了18.6%,投资增长没有增长很快,只有18% 多,好容易一季度上来了,二季度4月中出现新政会不会把它打下去,很难说。我们只能指望有些开发商说09年抄底没有抄着,2010年新政策出来有机会抄底,比如买便宜的地再增加投资,如果这种现象实现了,你说的这个就不出现了,供给会增加了。如果这种情况,大家担心供给不出现。

从4月份的情况看,不出现的概率会很大,因为4月份的投资比1季度投资的比例下降了。

当然要看一段时间我们投资是不是能维持或者继续增长还是掉下去。如果一旦出现了掉下去,就很危险很危险的信号。

现在开发商的看法是现金为王,不是没有投资,他们的投资会减弱。他们已经盖了房子或者已经卖的房子,依照去兑现,这些钱是有的。如果有大量存货,就不敢。不同的开发商有不同的情况,只能说有一些开发商开始采取一些保守的战略或者战术。

提倡改变现有土地制度 让农民宅基地可进行流转

网上有很多年轻人说我一个月只有两千块钱的工资,三千块钱的工资。他本来就应该买不起房子,不是他买不起房子,是他买不起那个地,那个地已经涨到两万多块钱。

我提倡改变现有的土地制度,让农民的宅基地和农民的用地可以进行流转,不仅仅是集体的建设用地。集体的建设用地在流转过程中,老百姓的宅基地,农民的宅基地是不能转换的。一定要让农民的宅基地能转换。

在成都的土地流转试点中,已经很明显地看到,它可以通过开发商去代建的方式建了农民住宅,所以每个人都分到了房子,然后又拿到了大量的补偿,起码试点的区域中,每个人都是百万富翁了,农民是百万富翁。同时又用集体农场的方式让这些农民变成了农业工人,每个月拿固定公司和上劳保。然后把腾出来的土地变成国家的建设用地,也变成了增加了相应的耕地。大概这一个区域的改善中,增加了两千多亩建设用地,两千多亩的耕地,这是在原来的基础上,等于把五六千亩的农民的宅基地变成了一部分人上楼,一部分变成城市建设用地,一部分变成了农业可耕地。这种转换应该说很成功的。

现有的土地政策上愿意用开发的方式,有人给他用补偿权,如果都靠自己,也许干砸了,未必都愿意这么去干。最重要的是给农民以自主权。如果没有土地制度改革的话,任何农村的用地都没有办法去流转和转换。最终可能还是要通过土地的私有化来实现这样的目标。至少我们国务院的报告里温总理已经明确提出用三年的时间进行土地产权的确认,这个确认就是我们土地流转的基础。我想如果完全没有思想把它私有化或者流转的背景的话,中央政府不去会发出指令要做产权界定。

当我们学习香港招拍挂制度的时候,没有重视到香港是两种土地制度,有私有土地和共有土地两者交换,两种交换会平抑土地价格。中国现在缺的只有单一土地的时候,是不可能出现下降。更重要的是希望政府在现有土地制度上改变它的一些规则。当价高者得作为唯一条件的时候,一定会出现土地价值的不断上涨。

我不认为土地是暴利的问题,当我们出台招拍挂制度的时候,发现监督招拍挂背后是防止官员的腐败,如果没有解决官员腐败制度性的安排,他就只能招拍挂。如果我们用其他的方面解决了官员贪污腐败权钱交易的话,用什么办法都可以,不一定用招拍挂,用划拨也不一定不行

我觉得最重要的是制度改革问题。中国制度改革有很多问题,包括现在说的土地财政税收的问题,富的省市并不指望于在土地中获取更多的谁说。比如说北京市政府,尽管他也缺钱,但是没有像一些偏远地区政府没有更多的财力支持,但是有一些小城市或者中等城市,除了土地以外,没有太大的工业或者其他的税收来源,所以一定要靠支撑政府的公共财政和对老百姓提供更多的服务,全世界所有的政府都依赖于土地财政,问题是搜集土地财政的方法不一样,有的用物业税,有的用地税,有的用财产税,获取的办法不一样。而我们国家现在最早用溢价,土地双赢可能获取的收益在当期,因为把70年的收益折现了,当期政府更愿意用这种的办法,国外用物业税、地税其他的方法去收。老百姓不清楚,好像只有中国在用土地发财,所有政府都一样。

其实我们这次中央机关已经明确说了税收不是地方能定的,需要中央定。他实际上就告诉你重庆、上海、北京,原来酝酿要出台税收的这些地方都无权出台这些政策,就告诉大家,不要误导,这次国十条的一些意见。国十条非常明确,不是你现在征,而是开始研究。研究完了以后,能不能征,我们不知道。燃油税大概用了17年的时间,着什么急。等研究好了,自会告诉大家,什么时候开始,怎么个征法,不用现在瞎操心。

应叫停经适房 大力发展公租房

当时为了拉动中国经济,特别是怕经济适用住房卖不出去,所以没有实行准出准入制度,比如北京没有规定经济适用住房谁可以买,谁可以不卖。第二, 住了经济适用房的人不能在买的时候没说,现在去说它如何如何。第三,我们在改革的时候,没有是以贫富为主的,因为北京是在经济适用房有几个规定,比如拆迁户都可以买,拆迁户不都是穷人,拆迁户很多是开奔驰车的人,但是为了让你腾出这块土地,比如修桥,修路或者修广场,修奥运会设施,要你搬走,所以给了你优惠措施可以买经济适用住房,怎么能今天查人家,人家可不是开着奔驰车。北京市把公务员列入可以购买经济适用住房的条件,公务员可能很有钱。过去他买了以后,儿子毕业了,拿了很高的工资,现在要算收入的话,很高了。

经济适用房已然这样,对现有的经济适用房解决方案应该是取消。不要再建经济适用住房,北京今年也在做了。北京今年提出13.4万套,其中有相当一部分经济适用房收购以后,变成租赁房,政府也在失败过程中,一次一次摔跟头才清楚自己应该做什么,而不是天生已经知道自己应该做什么。

没有办法管了,再管,就是法治前,法只能治后,不能治后。香港的廉政公署成立之前,就宣布以前的事不算,没有追究以前的道理。

经济适用房制度的失败,在业内已是普遍的共识,应该叫停,也是很多专家学者共同的呼声。那么,保障性住房下一步应该向何处发力呢?公租房是这一轮宏观调控中,被多次提起的保障措施。

3月19日北京市召开的住房保障工作会议上,就把“大力发展公共租赁住房,进一步推动住房保障想租售并举转变”当做北京市2010年住房保障工作的六大目标之一。虽然政策又有出台,但大多数的老百姓还是感觉,政府的公租房,离自己太遥远。那么,公租房没有大量普及的原因,与何在呢?

炮轰记者提“傻瓜”问题:公租房有经验借鉴

有记者问“接下来盖更多的公租房,很多人说有很大的困境,比如资金问题上,怎么样持续投入,让它可持续运转,会不会成为财政的大包袱?”

这是傻瓜才能提出这种问题,全世界有很多先例,英国在二战之后,用大量的70后或者40年无息贷款,政府贴息贷款来解决资金问题,这根本不是问题。现在全世界有很多类似的办法,就是建租赁房,租赁性商业用房、办公用房和居住用房都可以。国际现行的经验足可以解决资金的问题,没有任何问题,而是我们政府开不开放资本市场的问题。用类似的办法解决租赁性住房的问题,也许今天没有这些矛盾了。如果在98年开始建立租赁的观念,就没有这些矛盾了。

2008年政府工作报告中,温总理提出“居者有其屋”,但是人大代表提出的意见以后,经过审议改了14条,其中有一条改成“居者有其所”,说明人民代表不赞成温总理的提法,批判了总理的提法,为什么有其屋,温总理接受了人民代表的意见,改成了“有其所”,意思是要租,不一定有产权的房子。既然温总理向两会代表做了介绍,两会代表也审议通过了,通过完了,举手投票通过完了以后,底下部门为什么不干这个事情,媒体不做宣传,而是让大家拼命买房子,而不是租房子, 很明显这是一种错误。如果在08年政府工作报告完了以后,大量做了租赁性建筑的话,怎么今天还会有这些问题,不会有这些问题。

中国最大的租赁市场是政府的公房,一辈子不哄你走,在整个存量政府的公房占到了7%多,私有住房的租赁市场只占3%多,非常少。为什么公租房没有转换条件,就是因为公租房太陈旧,死也不改,租一辈子,不管多有钱,可以接着租,这是我们最大的问题。

租赁市场如果有的话,一定会用社团的方式来出台政策,租赁市场的维护不是靠政府出台政策,而是靠社会,比如说瑞典,大部分都是靠租赁,但租赁的是靠社区,居民公同商量,今年应该提一次房租,因为今年物价涨了,工资涨了,会自觉提。但中国不存在这样的条件,所以我们社团是无能力进行定价机制,人家已经习惯了,人家可以做定价机制。大家一谈收入增长了,物价涨了,凭什么不给租房的人多钱呢,他可以解决。而我们的政府现在没有租赁房政策,其中一个是北京市第一批公租房是出让土地,这在全世界都是笑话,怎么在一次性,把70年土地出让权都出让以后,去建租赁房,因为把70年的土地出让权都算在租金价格里,租金多高。国际上从来都是用租赁型土地,一年收一次钱,或者在房租比例用一部分做地租,一部分做房租,大家降低标准的办法,用地租金满足人民的要求。这是一系列政府制度性错误中产生的结果。

现在的公租房改变了,把经济适用住房收购以后,变成公租房,没有土地出让金了,更多今后要用租赁性土地或者无地价土地建设租赁性住房就好了,包括4月30号北京市政府出台的政策就有,同意集体土地上和原来单位自有土地上建立公租房的文件指示。虽然还没有细则,但是已经提出要求,你可以,你拿土地不交出让金或者交出让金,都可以进行市场建设,没有问题。能不能执行下来,这一个月不到,还没有看到执行的细则会如何。或者是不是有人申请,我们也不知道。

不赞成把非户籍人口放保障房体系

我也不赞成把非户籍人口放在里面。它最重要的是选票问题,在国际上来说,人们是凭公民身份权利在任何一个选区可以投票的,中国是按辖区,制定选票,如果这个不改的话,被选举人一定为选民服务,而不为非选民服务。直到你能成为选民为止。所以户籍制度在58年以后,就开始成为了一套限制城市之间人口进行迁移和流通的障碍。所以不只是城市里保障制度要不要以户籍人口来决定,而是国家要不要取消户籍人口的问题。首先要把劳保打通,教育能打通,其他如果都没打通,这个城市一定膨胀到它的公共权利接受不了的地步,所以不会的。至少在没有看到解决途径之前,不会的。所以仍然会按照户籍人口来决定。

政府的过渡承诺,这种过渡的承诺一定会出矛盾。政府遇到财力不足的时候,大量借外债。中国在快速城市化的过程中,想降低住房的成本一定要用增加供给的方式或者农村土地制度可以流转的方式可以解决。而这些制度如果不能转移的话,外地人占了两份资源,怎么能就进入更豪华的条件,只能住在城中村。如果把两份资源合在一起的时候,可能就住一个好房子。

这个制度发生变化的时候是解决不了的。我们有一个制度背景,城中村里,中国号称是改革中没有出现过多的贫民窟,尽管有城中村,城中村条件相对核心区来说或者新建区来说很差,但是并不是贫民窟,也没有差到国外所说的穷人的贫民窟的程度,没有到那个程度。所以相对来说,我们的城中村还是有一定,可以正常生活的设备条件的。比如说它不太远可以到一个好的学校,不太远就可以找到好的医院,或者说不太远就可以找到公共活动场所等等,还不是像我们所说的大片大片的贫民窟,很多国家改造都要出现,要走很远才能享受别的,比如印度,比如说纽约当时的哈林区等等,中国还没有那么严重,应该说中国的城中村相对来说范围都比较小,只要跨出城中村,就进入另外一个世界,城中村本身没有到被黑社会占领或者很肮脏或者卫生疫病都很多的区域,还不是。所以城中村适度的保留一段时间,也许是个好事。也许在一个很长的时间内,还会保留成熟的城中村。 来源:中国企业家

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作者: 任志强   编辑: dinghl
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