任志强:二套房是个糊涂的概念

2010年06月09日 09:04凤凰网财经 】 【打印共有评论0

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任志强 华远集团总裁

全世界的住房改革都是以家庭为单位制定的,中国所有的有关住房的文件也是以家庭为单位制定的,香港的法律更加明确的认定非家庭的个人无权向政府申请住房的保障(因病残老等失去劳动就业条件的除外)。英国、美国、香港等涉及个人购房减税的则是以纳税人个数计算的。

中国新出的《关于规范商业性个人住房贷款中二套住房认定标准通知》中,也是以家庭为单位计算的。

但什么是家庭呢?教科书中是这样解释的:“家庭——由婚姻、血缘或收养而产生的亲属间的共同生活组织。有广狭两义。狭义指一夫一妻制个体家庭(单偶家 庭);广义泛指群婚制出现后的各种家庭形式,包括血缘家庭、亚血缘家庭(普那路亚家庭)、对偶家庭与一夫一妻制个体家庭。当代主要做狭义的使用。家庭与婚 姻有密切关系,婚姻是家庭产生的前提,家庭式缔结婚姻的结果。”

那么是否可以理解为非组成家庭者不得申请商业性个人住房贷款?脱离大家庭而独立生活于异地城市的未成家的成年人不得申请商业性个人住房贷款,或只能按户籍 中的家庭计算其在外地有房只能按二套房接受差别信贷呢?已离异的家庭(单偶家庭)其父或母不再能用自己还贷的方式为非户籍的子女购房,或只能接受差别信贷 呢?还有许多种情况都涉及家庭这个概念的定义,也会影响到“第二套”的认定。

全世界大多数国家多以人均拥有的住房面积计算住房的困难程度与应补贴的标准,而几乎看不到有按套计算的。中国1998年房改时出台的住房补贴及补贴的标准也都是按面积计算的,中国有关房改的23号文件同样是以面积计算的,评定一个国家的住房发展程度同样是以面积计算的。

中国的住房成套率在城镇的存量住房中约占77%左右,而在住房成套率低于1:1时,非常套住房如何按套计算?这些非常套住房许多是破旧平房、筒子楼等住房,难道计算为一套二不能在低信贷成本支撑下改善住房吗?

也许两套住房的面积还不如一套住房的面积大,房改时许多家庭因为原有分配的面积不足,因此另加一套小房子的方式来补齐。这样拥有两套住房的很可能只是补足 了应福利分配的标准面积,而谈套不论面积的规定自然让这些本应享有合理住房面积只住一套房的家庭不得不因分配条件的不足而拥有了两套房,如今他们成了被遏 制的对象。

当按套从房管部门登记查询时,这些家庭自然的被排除在合理享受低息利率和首付的贷款范围之外了。

对“第二套住房”购买的差别利率限制规定主要来自于炒房与投机之说,故2007年9月银监会出台了《关于限制第二套住房信贷》的规定。但拥有第二套住房的 比例有多大却从来没有过一个官方的统计数据和发言人的说明。那么中国的官僚机构是依据什么做出这样的判断的呢?大约是网民或媒体的忽悠吧。如果仅仅依据这 种忽悠就可以草率的做出对市场调节与遏制的各种规定,那一定会出现倒洗澡水连孩子一起倒掉的现象,而这种政策的导向在房地产市场的调控早就已经不是第一次 出现了。

拥有第二套住房的比例到底有多高呢?

任志强:二套房是个糊涂的概念

从全国情况看,城镇居民拥有第二居所的比例为9.5%,比2005年仅增加0.9个百分点。说明近几年来所有关于炒房并拥有多套住房并进行投资和投机活动的争论与政策只针对于这新增的0.9%的家庭,如果中国这种翻天覆地的政策变化仅仅是为了解决这0.9%的问题,而引发了股市、楼市数千万家庭的财产损失 和城市化进程的中断;住房改善性需求的中断,不恰恰是将孩子和脏水一起倒掉了吗?

再细分析,拥有第二居所的使用情况中,半数以上的用于出租并形成了现有的出租市场,弥补政府在居者有其屋而非有其所的错误导向之下租赁市场的严重不足。如 果消灭了私人购房并拥有第二居所的出租,那么如今的住房购买的需求岂不是更高了。那么用个人购房的第二居住来提供出租,让暂时无能力购房的家庭有个过渡之 处(或者不是高消费的需要,如上学、看病等),这些也不能算是投机炒房的行为吧。

扣除了出租与偶尔居住的比例,仅有9.5%中的约20%是其他用途的第二居所,可能是养宠物、当仓库、存字画与古董等,就算是全部用于投机炒房其总数也不 过是存量中的1.8%,如果再按2008年只比2005年提高了0.9个百分点计算,请问自2005年之后新增的因炒房而拥有的第二居所的比例又有几何 呢?

都是炒房引起的房价过高吗?这个理由显然从统计中看是不成立的,至少各不同的收入家庭组中都不同比例的拥有第二套住房,不能都是有钱的富人在拥有第二居 所,也不能说都是有钱的富人在炒房吧。固然随着收入的提高拥有第二居所的比重在提高,但同样偶尔居住的比例也随着收入而从低到高的。反而是用于出租的比例 是低收入家庭最高,而高收入家庭最低。这恰恰符合于不是以投机炒房为主导的市场行为。

而从不同收入家庭中拥有商品房的比例可以看出,近几年的市场化进程中并非最低收入家庭组的该购买商品房,也不是最高家庭组的住房私有化率达到了100%,而是不同收入组的家庭都拥有一定比例的商品房。

不管其中的原因是因为拆迁补偿、是因为房改房的升值、还是因为商品房产品价位的不同而产生了收入不同的分类结果,总之商品房满足了大量不同收入家庭的住房需求。

2008年城镇不同收入阶层居民家庭的住房产权结构

任志强:二套房是个糊涂的概念

中国的住房私有化率已经很高了,但我国仍有较多的住房改善性需求,主要在于三代户和四代户家庭同住一套房子的比例太高,而住房的套面积又太小正需要进入改善的阶段(全国平均套面积为85.4平方米,中位数为76平方米)。因为更需要按面积而非按套实行差别信贷。

我国城市家庭仍有较多的住房改善的潜在性需求

任志强:二套房是个糊涂的概念

充分了解了我国住房的现状才能根据民众的需求和存在的主要矛盾制定出有利于改善居民生活居住条件的长期政策,再加上城市化进程的需求,可知当前的主要矛盾 仍然是个增加供给的问题。当政策的导向不倾斜于有效的增加供给,而是因各种各样的方式来限制需求,是无法达到改善城镇居民的住房条件的目标的。

如果一个政策的出台不能给民众带来更多的利益,而只是增加了民众住房改善的负担,那么这个政策必然会带来许多的社会矛盾并给经济的发展带来不利的影响。

用一个不科学的限套政策来遏制需求,会给长期的中国经济带来什么样的后果还不得而知,但不利于改善住房需求却是显而易见的。一个套的认定就让摸不清住房家 庭的底的房管部门和银行弄了个手忙脚乱,当这个系统建立和完善之后,市场怕要进入一个冰冻的阶段了。为什么当中国的个人收入所得税尚未能以家庭为单位计算 并核减抚养系数时,住房却先不是按面积而是按套计算了呢?

最为难的大约是那些尚未结婚的年青人了,未组成新的家庭之前只能按原有的家庭计算住房套数了。

问题不在于房价何时出现下跌,或下跌到什么程度,而在于这个“通知”如果是个中国未来长期政策的一种预期,那么大量的改善性需求大概要成为被政策冷落的群族。这将是一种悲剧的开始。而城市化的进程大约要因此而滞后数十年,更多希望通过进如城市而改变生活历史的人们,将会越来越难以跨越这道住房的门槛了。

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作者: 任志强   编辑: dinghl
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