任志强:分化中的楼市价格

2010年06月11日 09:03凤凰网财经 】 【打印共有评论0

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任志强 华远集团总裁

新政出台之后,政府与民众的眼睛都定在了房价的涨跌上,都在观望中期待着房价的下跌,回归于理性的合理之中。

而统计局最新公布的五月份的数据则似乎让所有的人都大失所望,70个大中城市的房屋销售价格同比上涨了12.4%,其中新建住宅销售价格同比上涨15.1%,涨幅缩小,但环比仍上涨0.4%。

四月份的投资环比下降后,五月份又出现了增长,土地购置与新开工面积都同比保持着较高的增长,似乎并不用担心因为新政的出台和销售的下降(商品房销售面积下降15.8%,销售额下降25.0%)使开发商的投资热情下降。

开发商的到位资金同比增长了57.2%,自筹资金远高于国内贷款,开发商似乎也没有因为销售的下降而减少手中的现金流。

难道是新政在楼市面前无效吗?难道市场在新政面前无动于衷吗?其实,市场已形成了两级的分化。

国十条的新政是要遏制部分城市的价格过快上涨,而这个部分城市的衡量标准是:房价过高,上涨过快和供求关系恶化的三项内容。从五月份的价格变化看,新政的作用已开始充分显现了。

70个大城市中,四月份环比价格指数在100以下的只有三亚一个城市,而五月份已上升为12个城市了。这12个城市包括:北京、南京、杭州、宁波、厦门、广州、深圳、海口、温州、三亚等,恰恰是中央认为房价过高、上涨过快的城市,上海也环比降为了100的零增长。

我认为的两极分化恰恰是原来被认为是房价过高、上涨过快的城市都出现了环比的下降,而那些原来房价并非过高、上涨并非过快的城市出现了房价的上涨并支撑起了全国房价保持较高增长的一片蓝天。

二手房的市场则从四月份的5个城市环比低于100上升到了26个的环比低于100,也重点是这些曾经房价过高和上涨过快的城市。

如果国十条的目标并非让全国的房价都下跌,而是在遏制部分城市的房价过快上涨,那么可以说新政已在发挥出应有的作用了。但如果新政是想让全国都吃一种药、都下跌,那么这种两极分化的情况就不应出现了。

王石下山后,中城联盟的部分人员为王石庆祝登顶成功,会上大家也讨论了房地产的形势与对策。会上有人问,我为什么不带头降价。我只能遗憾的回答,我一年销售的面积只有几万平方米,没有社会的影响力作用,高档房的价格降了也于事无补,没几套;低档房本就在低价位中,甚至在当地同类中排不上号。而万科占了全国约2%的销售量,房子销售的套数可能大于我的总平米数,这样才可能对房价的指数产生影响和对市场及政策产生影响。这并未取得一致意见。毕竟万科的项目不是都集中于那些房价过高、上涨过快的城市,许多是在二、三线城市,房价本来就很低,正处于缓慢上行之中。有人买的市场是不会有人主动降价的。

6月5日,我以新上任的中城联盟轮值主席的名义,建议响应政府调控政策的号召倡议,在中城联盟内提出在房价上涨过快、房价过高的城市适度的控制房价。但意见尚未统一。这正是在于这种两极分化。

被关注的房价过高、上涨过快的核心城市,价格环比已呈现了明显的松动,但原有统计的基数低让同比保持着较高的增长。但环比大多已降到了100以下了,从正增长变为了负增长。但许多三、四线城市的房价则因原有基数低,在钢材等价格的影响下以及被一线高房价的高地价的影响下,进入了上升通道。这样全国的数据则保持着较高的增长,让全国人民都似乎对新政的作用很失望。

重回到新政的目标到底是让全国的房价下跌,还是想遏制部分城市的房价上涨过快这个争论中来看,前者还没出现或者说也不应出现,后者已有动向,也许跌的不深却已不涨了。

或说这是个目标并不清晰的政策,没有人确切的知道国十条到底是指那些城市的房价过高或上涨过快,也不知道回归到哪个价位就算合理了,更不知道房价下跌之后又会怎样呢?

也许目前楼市的价格仍在僵持之中,但起势是明显的。核心城市的销售量与价格环比下行,部分二、三线城市销售量与价格平稳上行,写字楼与商业的销售在弥补住宅下跌的空缺。总体指数下行并将继续。

至少要看一段时间的数据才能知道未来的动向。

股市在农行推迟上市之后,出现了偶发性的暴涨,今天又退缩为下跌了。股市恰恰在政策的预期不明中波动,楼市也在左右的摇摆中醉而未醒。

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作者: 任志强   编辑: dinghl
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