叶檀:房租上涨不是房价下挫惹的祸

2010年06月29日 10:07凤凰网财经 】 【打印共有评论0

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叶檀 每经评论员

商品房成交量下降后,有越来越多的媒体关注房租上涨,多个重点城市的住房租金明显上涨,北京、天津、大连、沈阳、杭州等城市的房租涨幅超过10%。北京四五月间住房租金价格同比上涨20%以上,部分地段好、交通方便的房源涨幅更高达50%,租赁均价达到每月3000元,使北京租售比回落至1∶565。

有人认为是房价下跌惹的祸,楼市新政后房屋租赁需求提高,从而导致租赁价格提高。次要原因包括进入大城市人员增加、动拆迁周转户增加,CPI上升预期使房东提价等。

认为房价下挫导致房租上涨的看法极其错误。

房租反映的是住房的刚性需求,与实体经济、收入与通胀等因素挂钩。当某个城市的刚性需求居高不下,且有越来越多的人员能够或者愿意承受高房租在城市居住,这说明该租房者的收入可以弥平高房租。房屋租金的高低与收入密切相关,通常而言,租金占据收入的10%到30%,极端者可以高达50%。一旦超过极限,租房者无法承受高租金,有两个选择:一是转向低租金住房或者隐性降低租金,这些城市群租、胶囊公寓等低租金房将大行其道;二是租房者离开高租金城市,使这些城市空心化。

房屋租赁市场由消费者的收入主导,而不像商品房能够由投资者的收益预期主导。在消费品市场在高中低端要求,租赁市场同样如此,不同的租赁房满足不同收入人群的要求,一旦房屋租赁高高在上,消费者只能闻风而逃。

这与商铺较为相似。虽然商铺价格民也会产生泡沫,但泡沫远不如商品房大。原因就是商铺价格最终要与实体经济相连。开发商当然可以为商铺开出天价,但最终要由商铺的购买者或者承租者买单,如果城市、区域的商业不发达,或者商铺区域位置不佳,就会沦为死铺,乏人问津,投资者不得不自认倒霉。

投资商铺者需要的是对于某区域未来实体经济、商业生态发展的把握,需要经过实体经济的考验,而不能像商品房一样,卖弄增值预期忽悠接盘者。如海宁皮革城发展势头旺,隔年商铺租金翻番,以至于产权拥有者惜售,但租金超过承租者出售皮革的毛利时,或者皮革产业下挫时,商家便不再进入该商业领域。

与单纯的资本市场泡沫不同,房租也好,商铺也好,最终与实体经济相连,与收入挂钩。

目前一线城市房租价格上升,是房东对承租者承受能力的试探。如果房东上涨30%,而租房者依然趋之若鹜,就说明以往低估了承租者的承受力,此时以往的商品房投资者就会转型成为寓公,靠收租弥补商品房投资成本。如果房东上涨10%,问津者了了,房东提高租金的如意算盘就会落空。目前调查的情况是,大部分承租者无奈承受租金上涨的压力,这既说明我国法律缺乏对承租人的保护,也说明上涨幅度在承租者的临界点以内。

房租上涨成风,承租者大多无奈接受,这就说明在商品房投资主导的时期,租金价格被人为抑制,我们有可能低估了部分高收入者的承租能力,低估了承租人希望在大城市发展的意愿,也低估了一线城市房地产市场的通胀情况。

在房地产市场价格体系的常犯错误相辅相承,或者把商品房当作一般的消费品,认为跌30%就能止住。事实上,房地产作为最重要的投资品,一直以风险与收益预期作为定价依据,只要银根浸水、融资杠杆长、接盘者多就能涨上天;或者把租赁房当作资产泡沫的源头,要知道,租赁价格是人们收入与经济环境的体现,不可能脱离实体经济的环境涨到天上去。

北京租赁价格上升,实在是因为太多的人希望在资源过度集聚的大城市或者发展,以承受高租赁价格的不公待遇为代价。而与房屋成交量下挫、房产新政毫无关系。相反,房产新政出台,倒是让真正的需求与租客承受力水落石出了。

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作者: 叶檀   编辑: dinghl
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