叶檀:房地产数据掩盖一系列真相

2010年08月24日 11:34凤凰网财经 】 【打印共有评论0

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叶檀

8月12日,中国房地产协会副会长朱中一在“2010年博鳌房地产论坛”上发表演讲,透露中房协7月份多次向国务院有关部门建议暂缓出台新的紧缩性房地产调控政策。此言一出,众议哓哓,苦于高房价、宽货币公众把一腔怨气全部倾泄到了中房协的头上。

中房协被骂了个狗血淋头,这是作为房地产开发企业代言者必须付出的代价。中房协为房地产企业代言,其他机构为希望房价下跌的阶层代言,在公开的平台上公平博弈,是公民社会的题中应有之义。

不要对中房协作道德批判,而应该进行技术批判。中房协上书,要求暂缓出台新的紧缩政策,原因是,上半年部分城市过快上涨的势头得到遏制,土地供应计划完成不理想,销售量明显下降;市场观望氛围浓重,开发进度放缓,开发周期拉长,继续调控将使宏观经济大起大落。

上述理由禁不起推敲。上半年部分城市过快上涨的势头得到控制,成交量大幅下滑,但备受关注的房价并未大幅下挫,并且房价是在2009年房价处于历史最高水位基础上得到的数据。不仅如此,政策的边际效应降低,房价胶着的一线城市房价回暖,三线城市成为房地产市场的新热土。

根据中房指数研究院的数据,截至2009年11月,20个重点城市中已有北京、上海、广州、深圳、天津、重庆等12个城市先后突破历史最高水平,另外8个城市接近历史最高水平。根据易居房产研究院的数据显示,上海的平均房价已经从2009年2月份的每平米12,140元的低点,上升到每平米升至16,780元每平米,涨幅达38.22%。

到今年7、8月份,一线城市房价开始触底反弹。8月10日,国家统计局公布了《1~7月全国房地产市场运行情况》,显示7月份全国70个大中城市销售价格同比上涨10.3%,环比与上月持平。8月第一周,上海全市商品住宅成交均价重回2.3万元/平方米,回到了新政前。8月第二周,广州、深圳的二手房市场出现不少业主调高售价的情况,这是调控三个月来所罕见。这说明,市场已经充分消化了房地产政策的利空影响,开始触底反弹。

蠢蠢欲动的数据是政策压制与人为操作的结果,有朋友告知,京沪等地暂停销售高档楼盘,压低商品房均价,商品住宅中的保障型住房价格同样拉低了均价。

今年上半年土地成交量下降既是开发商与政府博弈的需要,也是土地市场热点转移的结果。中原地产的最新统计显示,内地房企上半年购置土地面积694.42万平方米,同比下降28.4%。从成交价格来看,土地市场逐步趋于理性。

目前的土地市场非常符合开发企业的胃口,在土地成交量下降的过程中,价格随之下降,开发商成为地方政府座上宾。据中国指数研究院数据信息中心监测显示,2010年上半年,全国103个城市累计供应住宅用地20335.8万平方米,仅完成了全年计划的11%,一线城市的推地情况并不理想。5月份之后,土地市场渐趋平稳,流标率较低,拿地溢价率继续回落,二三线城市的土地成交量比重明显增加。

上述数据反过来看,可以印证今年上半年大型房地产企业在二三线城市拿地热情不减,多数品牌房企拿地金额接近或超过2009年的50%,加大在二三线城市土地储备力度,拿地面积占企业新增土地储备均接近或超过七成。

土地成交量下降是一线城市与二三线城市土地热点转换的结果,随着城市化与高铁建设的加快,二三线城市的土地经营将很快填补上一线城市的空白。土地成交量下挫的背后,是各个城市的大型综合项目的疯狂上市,从呼和浩特到营口,大规模的土地推出计划一波接一波,笔者所到之处,到处都是新区,到处都是城市综合体,未来的农地集约化使用为土地商品化释放出了巨大的空间。

非常明确的是,不仅今年是土地市场的热点年份,未来中国城市化与轨道交通建设高峰期,土地市场方兴未艾。

品牌房产公司今年上半年的赢利,显示布局于中国城市化进程的企业,在以快速周转的方式收获红利。

以孤零零的没有比较的房地产数据,掩盖中国房地产困境与宏观经济症结,对房地产市场推波助澜,是让中国坐实全球泡沫之国,为中国未来经济的崩溃埋下引线。

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作者: 叶檀   编辑: dinghl
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