任志强:今年房价不会大涨大跌

2010年08月27日 09:47凤凰网财经 】 【打印共有评论0

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任志强 华远集团总裁

现在企业大部分都比较听话,政府说怎么样就怎么样。大部分行业还是认为这个政策会持续一段时间,但是能持续多少年没有人有谱,因为我们从03年开始基本每年都在变,或者一年调整一次或者一年调整两次。所以大家预见变的时候,可能还要明年再出台一个政策。在短期之内,房产公司不会说短期之内马上出台一个政策。

从现在的情况来看,大部分地产企业还没有到最危急的时刻,从存量报表上看手里面还是有现金的,7月份的资金大概37000多亿的样子,可是我们完成投资只完成23000多亿。而过去我们大概维持在1万亿左右,所以现在还有多出来的一部分钱。这是整个行业情况。

但是说到局部情况,可能差别会很大,好的企业可能现金流很充足,不好的企业可能现金流很紧张。我们到7月份还略有增长,5点几,但是下降速度很快,下降了9点几。住宅从年初来看只增长了7.1%,这个增长速度是一个非常低的增长速度,写字楼和商场速度大概增长了30% 点,为了弥补住宅下滑产生的总量。8月份、9月份有可能从正增长到负增长,如果按这种趋势来看,全年和去年相比大概有10%到15%的一个负增长,去年可能8亿平米左右,商品房销售面积。上半年3亿9,下半年可能还在3亿9左右。前三个月没有这个“国十条”的时候增长比较快,“国十条”出来后下滑速度很快。

从市场短期来看,7月份价格在下降以后略有回升,这是和五六月相比。8月份这两周之内看来也是在回升,但是现在大家都觉得降价还降得不够,这里面有一个统计的问题,如果我原来卖4万块钱,我现在卖到3万5,是个降价过程。如果一个新盘我想卖到3万5,涨到3万6,这样一到统计时,就表现为上涨了,大家把开盘价降低了以后大家觉得这个指数没下来。

所以开盘价实际上是下降的。在开盘价下降的时候实际上销售就开始回暖。我们曾经举过一个例子,万科在长阳一天800套房子就卖完了,就是因为它原来可能预计卖1万8,可是政府让它降价,它就变成了13400,可是它卖15000,也一样卖光。所以当时它把价格降下来的时候,销售一下子就回来了。总体上我认为下半年总体增加量,从去年9月份开始增长,到今年9月份应该出来房子了,按道理说供给量是增加了,我们估计到下半年增量会增加到40%、50%的样子。我从4月份文件出来之后就开始呼吁,很多人说市场没降下来,其实你要看指数,其实开盘价已经下降了10%到15%的样子。

我们忽略了一个问题,为什么我们去年年底的投资增长能上来,主要是因为07和08年上半年我们增加了很多土地,它是有一个生产周期的。所以今年的土地下降到7月份大概增长33%,主要是集中在二三线城市,一线城市是下降的,它会影响到明年。从目前来看,这些现有土地供给不足的情况会很紧张,那时候价格会受影响。因为明年下半年以后地不够用了。而保障性住房今年会增加很多,比如今年北京市已经供了有1500万到1600万公顷的土地,但是保障性住房可能占了80% 多,保障性住房现在已经完成90%多了,而商品房只完成了30%多,下半年怎么办?这块影响价格也会很大,商品房供小于求。

所以08年的情况是普遍都不行,因为国内国外形势都不好,所以就上不去,房地产不降也得降。今年差别是大家预期政策出台后希望全面房地产市场都下降,这可能想错了,因为今年的经济情况是国外复苏了,国内好得不得了,有的地区17、18%的GDP增长,这样的增长怎么能不买房子,我们的CPI也不一样,平均是 3.3%。今年房价局部地区猛涨,还会涨,有些地区是供给量增大以后价格竞争会激烈,普遍下降10%到15%,我觉得下半年会维持比较乱的价格格局。

政府为什么希望商业地产多,它的就业和税收是很重要的,住宅卖完就完了,剩下的对政府来说所有的费收完就变成维护费了。但是商业可以今年安排就业,明年再安排就业,它可以不断地增加税收。

国外咨询机构很多一条街都是。但是我们就没有这样的服务机构,按道理来说北京20%的GDP产生于为政府服务的咨询公司才对。像华盛顿那边有很多律师、咨询机构都是为政府服务的,中国不重视这个。

让我们判断未来有什么政策,其实大家担心的是以后没有什么政策。过去担心物业税房产税一大堆东西,是因为它担心后面那些东西导致他在前面先看一看有没有东西。

现在商品住宅是这样的,我们现在的库存是以可售面积来看,可售面积是以预售数来看的。所以我们这个1.9亿是预售的。我说这个增加是指预售数增加。为什么今年新开了9亿6,到去年加上非商品房开发全部加起来51亿多,各种都包括在内。住宅我们大概占70%。在全国范围内有地方差异,有的地方可能是供过于求,有的地方可能是供不应求,目前全国不平衡。

现在中央补助600个亿,如果按60平米一套,大概有3个多亿的面积,减少6000个亿左右的收益。现在按最低的算,起码得4000到5000个亿。上半年是负1.6,现在还很难说。实际上今年要竣工这些,还包括去年的。可能我今年建了,今年先把房子分了。

如果不调整货币政策,靠这种政策来维持长期性,几乎不可能。从根上来说要解决货币和利率问题,那边可能要解决土地供应问题,应该是这几个配合起来。我们现在争论比较大的,第一是土地供应是不是充足。国土部认为我们现在闲置土地对房价影响很大,其实真正算到房地产商,这4000万,在今年32亿开复工里面才占多少,每年算起来平均下来就五六百万平米的事,怎么能对房价有影响?但是土地供应的问题说不清楚,争论就在这,到底供应足不足,今年说18万公顷,现在开发商只有两万公顷,这跟开发商没关系。如果你把18万都放在保障性住房里面,和开发商也没关系。像北京最近投标的,一块地10万是限价房,实际上这个土地你不能算在商品房土地,因为这是政府来决定对价的。

第二个问题,就是我们所说的房地产投资能不能上去,上到什么程度为合理,这是我们第二个争论的问题。我们去年9月份投资开始增长,到今年7月份开始下来,如果再持续下降后期供给就会不足。同时出现一个差额,二三线城市本来房价不高的地区可能增长很快,房价高的地区反而增长很弱,这个不平衡问题怎么解决?房地产供求关系和别的都不一样,比如电视机我在广东生产可以搬到北京,房子它是不可移动的。

第三个问题,就是大家刚才争论的刚需问题。最后变成只要价格合理,我去购买,就是刚性需求,最后它变成购买行为的时候就是刚需,所以说刚性需求是存在的,因为有人卖。怕的就是降价没人买,刚性需求就不存在了。这个差别会非常大。最后一个就是价格高低的问题,这是我们争论最主要的四个问题。价格高低的问题,实际上在于有没有人买,你现在看指数,如果我开盘下降,你的指数就不对了,但是有人买了就是合理的。现在我们集中在刚性需求和价格问题上的调控政策比较多。所以它会出问题的,因此我们要最终解决这个问题,要从几个角度共同来解决。比如你要解决土地问题,可能涉及到土地制度问题。供给问题可能涉及到银行信贷问题,涉及到财政税收问题。因为地方要卖土地,它要捞钱的,你要增加要有一个信贷作用,所以每一个小问题上都附带两个三个房地产市场之外的问题。你要把房地产市场之外的问题解决了,最后才能回归把这个产业内的问题解决。

我们政府工作报告第一次报告上就写到850万平方米,150万面向社会,三定占到700万。现在我们报告里面对经适房占多少,保障性住房占多少都有规定的。但是经适房面向谁不一样,可能多少是面向机关的,中央单位每年有将近50万的人口增长,不可能不给它房子。比如广渠门15号地,很多都给了外交部那些人。

如果我们土地价格还在这样往上涨,房子也要往上涨。我们看看万科今年的半年报,面积减少了8%,但是金额增长了15%,说明价格提高了。去年它的平均价格是9000多,今年平均价格是11000多块钱,这还因为他有几个月是降了价的,如果每降可能是12000。但是其中有一些结算可能是去年卖的房子,总体而言这个趋势是没法变化的。

去年我们大概平均住宅价格是4400多块钱,今年平均房价变成了8000多,差了快两倍。我们在 08年结算的时候有一些是低价房。我们必须从供应和其他的角度告诉大家,这个趋势就是个上涨趋势,我们说这个价是在一期价位上略有调整,但是并不表示整体趋势不是个上升趋势。你不要看4万块钱我现在让了5000块钱,但这不是你买的。而真正老百姓要买的房子是从2000、4000、5000算起来的。北京即使都算上,4万、5万的房子还是少数,二环三环以内有多少地,就那么多房子。大量的房子还在外头,比如万科在外头一天卖800套,里头的房子一天卖几套,所以不能这样比,最后平均下来的数跟这个没关系。如果把这两个数平均来算,会看到那边的数量很少,这边的数量很大。它就是个降价过程。其实这个平均数是个非常错误的概念。统计上造成的问题也很大。因此实际上价格还是降的,我说的概念很清楚,我就怕开发商在短期之内拼命地涨价,本来5%的回收数量增长,你突然把价格也涨了,就麻烦了。

真是价格反弹,乱七八糟的东西就出来了,其实现在大家已经看到11.9变成11.3,如果按1.6个百分点来看,到四季度就是7.8了。这个下滑速度是很快的。下来以后到明年怎么办?如果四季度7.8,明年是不是6点几了。所以我希望它还是不出这些东西,最后保证在8.5左右,全年可能9.2,9.3,明年还接着八点多。所以我们还是希望它平稳,因此我觉得大家还要适度降一些,让整个销售量降一些,这样平稳地过渡到明年的经济,这样可能会稍微好一点。

今年的价格一定是有升有降的,不可能会大涨大跌。

把货币储存在银行还是在房子上,但前提是你得有钱,如果你这个钱本来存不到银行,你要借钱,这就不叫存了。如果是存,是一种货币储存形式,没有任何问题,它不会形成泡沫的。比如我们看《乔家大院》,这个大院是怎么形成的,就是把钱变成房子,最后一个大院一个大院的出来。如果我们古人没有这种风险意识,就不会有乔家大院的。而其中很多是没有人住的,它是为了以后发展,我的子孙再多的时候我有地方住。他的子子孙孙可能没生出来,但是他的房子是提前准备好了。这是完全不一样的。你说的炒,是我们没有这么多钱,我想用一个财富杠杆把它变成赚钱的东西。

如果是两点几的负利率,再低一点,就容易变成另外一种现象。如果这边通货膨胀,最先取钱的是只有3000块钱和有5000块钱的人,有30万、50万的人不会取钱。我们88年抢的都是卫生纸,他们会抢到先买东西。我们现在可以看几个数,我们现在28万亿的居民存款,但是我们每年消费多少?一个月只有1万亿的消费。我们房子最高的时候一个月大概4100,28万亿出来两万亿我们就没地搁了。你就这么多东西,因为我们过去在88年出现通胀的时候,我们市场可销售量大概在存款量的百分之十几。到04年我们再增长的时候只占百分之七点几了,到现在到百分之三点几了。因此我们在93年初、94年的时候叫“贴息补偿利率”,给你加百分之十几,就是给老虎食吃,怕老虎从笼子里跑出来,现在也是这种情况。如果出来两万亿跑哪去,现在我们觉得赶紧弄房子,防止这28万亿往外跑的时候拿东西可以顶上。

我们现在两万亿里面一万亿消费了,4000亿买房子了,还有4000亿进了存款,一旦有一个月4000亿不进存款就很难走了。

现在我们不能判断的就是不知道政府会往哪走,哪个都不稳定,所以要尽快出台住宅法。

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作者: 任志强   编辑: dinghl
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