叶檀:总理管保障房 市场管商品房

2010年12月29日 10:44凤凰网财经 】 【打印共有评论0

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叶檀

与年初的房地产调控政策相呼应,12月25日,中共中央政治局常委、国务院总理温家宝做客中央人民广播电台中国之声直播间,表达了继续调控的决心,称今年的政策落实得不够好,调控的具体措施是加强保障房建设,利用信贷杠杆抑制投机需求。

针对总理管不了房价的议题,温家宝总理提出,政府应该管的是保障住房,社会福利应该由政府主导,但房地产的地位与宏观经济政策同样由政策主导,而商品房定价则由政府主导。

此言不虚,划分出政府与市场的边界。

此前中国房地产市场出现两大偏差,保障房退出住房领域、政府未能善尽保障之责,更重要的,还表现在政府隐形之手操纵房价,从1998年以来的房地产市场通过一级市场垄断二级市场放开,以及源源不断的货币投放,将房价刻意维持在高位,直至房地产成为最重要的投资品种,成为中国金融领域最主要的信用抵押物,直至成为众矢之的。

相对于两大偏差,政府需要做的是两件事,当务之急,让保障房登堂入室。

2010年房地产市场转型元年,保障房共开工580万套,2011年规划1000万套,两年共1580万套,超过全国商品房销量,将有5000万左右的低收入人群住进保障房。2009年全国商品住房的交易量800万套,以保障房目前的建设速度,意味着不久保障房总体供应量将高于商品住房。

对保障房建设不可过于乐观,在卖地财政的驱使下,保障房面临拦路虎,土地和资金成为绕不过去的槛。保障房用地没有市场效应,地方政府对提供保障房用地大多积极性不高。根据国土资源部的数据,去年1~11月,我国保障性住房用地供应27.54万亩,仅完成年度计划供应量的46.66%。

资金来源更是大成问题,保障房建设资金主要来自于保障房资金渠道主要来自中央政府专项补助资金、地方政府土地出让金净收益的10%、住房公积金净收益、财政收入等。根据全国人大常委会的报告,截至2010年8月底,中央财政年初安排的692亿元(含去年结转的50亿元)和追加安排的100亿元保障性住房建设资金已全部下达。但东部地区无法享受中央财政的雨露,而中央补贴的资金占比很低,2010年中央廉租房建设资金补贴标准为每平方米300-400元,而地方政府以地方财政配套的部分占到每平米600-800元左右。

以土地出让净收入的10%用于保障型住房基本上属于无本之木。11月17日,审计署公布了19省市2007年至2009年廉租住房保障情况审计调查报告,显示在审计调查的32个城市当中,有22个城市没有按时足额计提土地出让纯收益的10%给廉租房建设使用,2007年到2009年,22个城市共计少提土地出让纯收益146.23亿元。根据计划,2009年国家下达的保障性住房建设计划,全国共需投入1676亿元,其中中央投入493亿元,占29.4%;地方配套1183亿元,占70.6%。而2009年全国财政支出决算表显示,2009年全国财政用于保障性住房支出为725.97亿元,为上年的313.3%;其中中央财政投入550.56亿元,但地方财政仅投入175.41亿元,只占计划的15%。

笔者决不认为多数地方政府会在2010年灵魂深处闹革命,格外重视保障房,如果激励机制不改变,那么保障房仍然会成为口惠而实不至的花瓶工程。

监管保障房建设与使用效率格外重要。保障房的开发周期比商品房长1到3年,因此2010年开工的保障房可能最晚到2013年才能完工,如果不幸保障房跑马拉松,对商品住房将提供巨大的激励。按照温家宝总理在直播中提供的数据,2010年已经建成370万套,这是前所未有的高效率,已建成的保障房何时分配、分配给了谁,已经开工的何时建成,才是衡量未来中国房地产体系是否均衡、是否健康的重要指标。

在错误的财政政策激励下,在投资主导与房地产市场寻租热情不变的情况下,中国2010年土地财政有恶化趋势,房地产泡沫居高不下。

如同讽刺,2010年是房地产市场转型元年,但土地出让金创出新高。2009年,全国土地出让金收入相当于同期地方财政总收入的46%左右,预计今年将超过去年,有望突破2万亿元。这不是噩耗,商品房价格上升可以预期,如果其中10%用于保障型住房,则保障房将增加2000亿元的资金,真正的噩耗是地方政府用于保障住房建设的资金可能两万亿的百分之一。

另据国家统计局数据显示,1-11月,全国商品房销售额为4.23万亿元,同比增长17.48%,接近去年全年4.4万亿元的销售水平。根据历史数据并结合目前销售形势推算,今年全国商品房销售额有望突破5万亿元,可能达5.3万亿元。笔者听某位房地产资深人士介绍的最新数据,上海浦东新区,一手房成交量下降一半以上,但房价却上升了一半以上,房地产泡沫不减反增,与通胀的压力正好互相印证。

维持房价的平稳是当务之急,增加保障房、抑制货币泡沫、抑制贫富差距与降低金融杠杆所有的武器都有必要上阵。

如果政府管理保障房,却从地方政府得到了虚假的数据,已经建成的保障房远不到公布数据,或者保障房到了所谓名流手中,这真是总理也无可奈何,只有公开透明的信息与健全的制度,以及密如蛛网的民间监督体制,才能真正堵住漏洞。

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作者: 叶檀   编辑: dinghl
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