朱大鸣:先租后买就一定是理性的选择吗

2011年01月06日 09:09凤凰网财经 】 【打印共有评论0

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朱大鸣 工商管理博士,中国资深财经、地产评论家

日前,官方媒体人民日报发文指出,2010年,为了遏制房价过快上涨,国家对楼市进行了严厉的调控,2011年调控仍将继续,市场有可能进一步企稳。在政策逐渐落实起效的同时,要让房地产市场真正实现长期平稳健康发展,还需要购房者转变住房消费观念,逐步树立“先租后买,先小后大”的理性住房消费观。

先租后买和先小后大,在理论上是可行的,但为何在实践中却不能流行开来呢?我们认为,主要有以下几个因素在作怪。

第一,先租后买的前提是要有房源可租,当房租价格高涨的时候,有廉租房和公租房进行平抑。但是,我国现在的公租房和廉租房之类的保障房,房源还是远远满足不了需求,虽然有77元每月的廉租房之类的冠冕榜样,但这毕竟不是所有的人都能租到这么廉价的房子。以至于上海、北京等大城市,不得不进行分割出租,群租以满足更多租客需求。从整体上而言,我国房租和房价问题,从根子来说,还是供给和需求有很大的缺口,导致租价和房价不断地上涨。因此,所谓先租后买分时段和批次进行,在理论上是可行的,但是在实际上依然没有解决房源少的问题,因此,先租后买并没有解决问题。

第二,先租后买的一个重要前提,就是房价和房租都比较稳定,这样,租房者就不会觉得自己吃亏。因为如果房价大幅度上涨,租房者越往后推迟购房,付出的代价越高,收入减去租金增长率,远远落后于房价涨幅,那么,这种理念是不行的,等于收入变相贬值。曾经一位朋友,以前是一个外企的高管,工资很高,但是一直租房没买房,现在这位哥们很后悔,既要替房东纳粮,又要承担高了几倍的价格去购买同一类型的房子。在现实生活中,多少踏空者都在设想,假如……事实上,这个世界没有假如。因此,很多人将此转嫁到唱空派头上,有些死空头当年确实有很多拥趸或者说fans,但后来反戈相击的很多。踏空房市一时是等不到调整的机会的,所以,很多人就很生气。因此,考虑到房子的金融属性和投资属性的时候,先租后买的可行性是受到质疑的。

第三,先租后买譬如“先恋爱后结婚”,这是现在社会的主要特色,但是,现在很多年轻人都是“先上车后买票”,先买房再说。这里面背后因素很多,比如说,“无房不婚”、“一步到位”、“低龄购房”、“啃老购房”行为,导致买房成为一种潮流。人生的消费黄金年龄,往往都集中于此。另外,现实教训也促使这些行为成为主流,不能仅仅一批了事,认为这些行为是错的,而后指点一番,问题是,在得到现实教训之后,大家选择了那些行为,而且直到目前,还是正确的行为,不会因为你认为错的,就会改变了。比如说一些女孩子要房子,在某种意义上来说太物质化了,但同时他们又都这么做,搞得男人很疲惫,有首歌正是唱出这种无房男人的痛苦,“老大不小了,还是没老婆”原因在于“可是哥没有房啊,房价它天天涨”;还有一些一步到位的行为,也考虑到未来的价格因素和换房政策因素,如此等等,这些看似愚蠢的观念背后,其实才是真正应当关注的东西。

在中国构建一个比较完整的梯度住房,其实很难,比宏观调控下下命令和文件难得多了,最起码需要充足的房源,才能做到这一点,和当年短缺经济时代抢购电器一样,随着电器的充裕度不断增加,相对稀缺性不断减少,租房和买房,都大致是付出一样的成本的时候,不用鼓励,这些精于计算的市场人,都会根据自己的条件,选择先买或者先租。

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作者: 朱大鸣   编辑: dinghl
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