俞宪忠:政府的责任是促进而不是限制房市交易

2011年01月10日 10:46凤凰网财经 】 【打印共有评论0

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济南大学经济学院教授 俞宪忠

房价上扬是刚性需求拉动的主要表现,房地产开发商作为房屋的市场供给主体,理应具有对房屋商品定价的自主权,他们永远会根据房屋市场的需求情况来定价。如果定价过高的话,他们生产建造的房子就会卖不出去,消费者也不会买他们的帐,他们自然就会将价格适度降低。因为他们从银行借贷了大量的信贷资本,他们会承受巨额的还款付息压力,他们不会将建筑好的成品房屋长期地积压在自己手里,他们会承受不起建筑成本的长期巨大压力以及由此引发的市场风险。房价之所以如此攀升,其中的一个主要原因就是客观地存在着长期持续的大量房屋市场需求。就房市整体而言,尽管中国面临着国际金融危机的强烈外部冲击,但我们还没有看到房屋因价格过高而卖不出去的情形,反而看到的是房屋脱销和排队购买,现房和期房交易市场非常旺盛活跃。我们应该理性地看待房市房价,主要地将其理解为市场供求现象,而不应呼吁政府进行强势干预,政府也应该理性地对待市场化发展的成果。我们对房地产开发商可以指责的主要理由,就在于因市场营销的名不副实和广告宣传的丧失诚信,导致房屋质量、售后服务和交付时间等方面不履行合约的行为,开发商在房价问题上不存在可供社会各界指责的显著过错。

房价之所以会持续上扬,一是因为存在着日趋旺盛的住房需求,这是经济持续发展和居民收入增加的表现,就此而言,这并不是坏事情;二是因为土地稀缺程度日益加剧,价格上扬也是很自然的事情,也有利于抑制对土地的过度需求。但房价上扬的程度之所以会超出人们的预期,一是因为由计划经济到市场经济的发展转轨,人们还普遍缺乏对市场价格的适应性,人们在潜意识里仍然希望政府分房而不是个人买房;二是因为政府单方面强制性地垄断了土地供应和土地价格,因此而极大地抬高了房屋的土地成本,地价构成房屋成本的主要构成部分;三是因为庞大而低效的政府机构需要巨额税费支撑,对商品房交易征收了过多的税费,也在很大程度上抬高了房价;四是因为政府发行了过多的货币量,超额货币供给强力推动和持续拉动了房价过度上扬。可以肯定的是,房价的市场化上扬有其合理性,但房价过度上扬的主要原因不在于居民,而在于政府,政府出面管控房市房价,很是有些“贼喊捉贼”的意味。但当政府要这么做的时候,通常是把房市房价的过错推给了房地产开发商。我们不是说房地产开发商没有过错,而是说导致房价过度上扬的主要责任在政府,而不是其他经济行为主体。

主张政府不要限制房市房价,并不是说政府对房市房价无须承担责任。政府的责任仅仅在于以稳定、公平和有效的可预期法律体系,切实保障全体公民的自由交易权利,真正维护自由公民在房屋问题上的合法权益,惩治房地产市场上有可能出现的欺诈性交易行为,促进房市房价的发育和发展。

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作者: 俞宪忠   编辑: dinghl
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