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朱大鸣:公租房应当成为建房主流

2011年01月27日 14:44
来源:凤凰网财经 作者:朱大鸣

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朱大鸣 工商管理博士,中国资深财经、地产评论家

上海市政协委员夏斯德建议,应该以公共租赁房建设为主导,加快解决市民保障性住房问题。民建上海市委在提交的提案中,也建议已经建造而尚未出售和即将继续建造的保障性住房,应大部分用于出租。

改廉租房和经济适用房为公租房,是住房保障体系的一次观念变革。在房价不断攀升的背景下,我们应当学些新加坡的组屋和香港公租房制度。

我们的邻居新加坡,在保障房这一块做得非常好,已经成为典范。新加坡花了50年的时间,通过政府行之有效的公共住宅(组屋)发展计划实现了90%的新加坡居民都拥有自己的房子,在此比例中,82%的居民是住在新加坡政府组建的公屋,仅有18%的居民是住在商品房内。中国保障房也有很宏伟的目标,但是,作为大国,我们的居住主要通过商品房来实现,然而,我们的保障房在实践过程中,可以用蜗牛前进的来形容。在GDP主义的主导下,商品房一枝独秀,保障房没有多大起色。就是有些出色的保障房,还沦为权力寻租的玩物,实在让人唏嘘不已,而一些典型和标杆,并不具有普遍性,获得者感恩戴德,以为幸运。

香港的保障房同样比较成功,现行香港公共房屋包括廉租屋、居屋和房委会下辖的临时房屋三个类别,前两者占公共房屋总数的90%,主要由政府建设,出租给低收入居民。香港严格限制公屋面积,多数是50至60平方米,有的只有20至30平方米;居屋拥有非完全产权,只能由房委会回购,业主10年内不能出租或出售。廉租屋则完全没有产权,政府每两年根据通货膨胀率调整一次租金,轮候来租。目前,香港共有约73万套公屋住房,超过200万人租住其中,约占香港总人口的29%,成功解决将近三分之一香港人口的住房问题。我们建议,中国的保障应当以公租房和廉租房为主,面积要小一点,不要好大喜功。容积率可以高一点,但不要建成“贫民窟”,质量要求很高。廉租房和公租房应当实现轮换制,杜绝一家独占太久,更不能让保障房成为一些人赚钱致富的工具。

在我国,由于土地资源的有限,着重发展廉租房和公租房确实很有必要。廉租房和公租房对于其他居民的来说,也是比较公正的一项制度。救急不救懒,应当是保障房的一项基本原则。否者,保障房就会沦为特权房,权力者利用手中的权力,将保障房据为己有,或者长期鸠占鹊巢。经济适用房已经被沦陷,很多经济适用房成为官房,成为官员权力寻租和自肥的工具。

建设公租房,有一大好处在于,保障范围很广泛。按着夏斯德的建议,既可以满足包括中低收入家庭、新毕业大学生、外来务工人员、“夹心层”乃至引进人才的阶段性住房需求,又可以采取政府保障性补贴的方式,减少租金,用于解决低收入家庭或双困家庭的住房问题。

事实上,笔者一直呼吁,当前最困难的群体是蚁族,即刚刚毕业的大学生,以及长期居住简陋的农民工。这些人是城市发展的主力军和后备军,居住条件很窘迫,他们需要的是不是财富,而是救急用的临时性房子。很多蚁族聚居的地方,已经被限制,因为很多蚁族的居所都符合群租,这里是在治理的范围之内。没有人愿意住又小又乱的房子,对他们的采访中,可以能够鼓舞他们留下来的唯一理由在于梦想。这个梦想实质上是很虚无和盲目的,但我们还是希望他们能够留下来,否者,一个城市就后继无人,劳动力成本大幅度上升,没有活水的流动,这个城市就沦为死城。

我们多次指出,增加穷人资产性收入主要是多搞廉租房建设,搞公租房,多建小套型,能够减轻老百姓的支出,增加老百姓的福利,减少他们的生活成本,同样是解决高房价之道。

记得在北京第一个搞公租房试点的时候,笔者呼吁将白领和农民工纳入到公租房里面来,当时,我们指出,从各个角度来看,如果要建公租房,希望能够考虑到大学生和一些农民工,而不仅仅是城市低收入家庭,因为只有城市留住人才才能有大发展,只有发展才能解决更多的问题。

经年过去,这些呼吁已经成为逐步现实。但是,离公租房大量新建的目标,还远得很。需要指出的是,一旦保障房和商品房市场数量都很大的时候,一定要注意两者之间搞好防火墙,因而二者的运行规律是不一样的,前者主要目标是权力规范,公平供应,后者的目标是价高者得之。但是,我们当前呼吁建设保障房,可以由市场化来运作,尽快地集中各种资源,满足中低收入者的需求。

 

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