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朱大鸣:楼市下跌拐点已经确立了吗

2011年02月14日 09:31
来源:凤凰网财经 作者:朱大鸣

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朱大鸣 工商管理博士,中国资深财经、地产评论家

春节冷清楼市,量跌价坚定,成为各地楼市特征,于是,有人认为,中国楼市将要迎来下降通道,楼市进入拐点。

第三轮调控从金融、税收、行政干预等方面全线升级,各地楼市迎来低潮,看来政策吓阻作用还是有的。加息、不准买卖、不给贷款、加征房产税、限制外地人买房,紧缩银根和地根,空前严厉的政策,岂能没有一点吓阻作用?

媒体报道说,春节期间各地住房成交量大幅下跌,其中,广州中心区、重庆主城多个区出现零成交,珠三角二线城市楼市成交降至个位数,深圳、南京、上海等地成交量也多在十几套的低位。而北京的房地产中介则多半“歇业”,七天假期中全市二手房网签量仅41套,成交可谓惨淡。

于是乎,有专家认为,中国楼市将再次迎来“拐点”(注意,房地产领域说得拐点与数学意义上的拐点不同,这里是指趋势的根本扭转)。实际上,根据历史的经验,在对待中国楼市价格趋势方面,看空要特别小心,历史多次证明,看空的失败概率要多于看多的失败概率。当前说房市迎来向下的拐点,为时尚早,中国房价进入下行通道,还需要更多的时间来印证。春节房市冷清,似乎与2009年有点类似,即成交量比较低迷,但是要明白,2009年是金融危机爆发后的冷清,当时市场氛围是比较悲观,而今年春节却是在房产税和一系列政策实施之前,有过一阵小高潮,在量上属于小波动。

每每出一次政策,开发商和原房主就有理由涨一次价,房产税出台前夕,房价集中成交,而且价格上涨很快。很多人在年前和年后看房,都能差价达到10%。这就是人们逐渐对于政策出台,遏制不住房价,反而推高房租的失望。很多人还将生活成本的高企,与房价高企密切相关,事实上,这与保障房多年保障不力密切相关。因此,人们认为,当前的调控政策,可能还将沦为空调。

不过,当前的房地产政策并没有沦为空调:实际上,当前出台的政策,在短期内形成一种强压,使得市场有乌云压城的感觉,因此,现在购房者与卖房者都选择了观望。受到二套房首付比例和利率影响,加之三套房的停贷,广大改善型住房需求者被逼到一个两难的境地,买则意味着要付出更多资金,不买又担心手中的现金无法抵御通胀预期,这也将大大分流市场需求,可以预见2011年房地产市场交易或趋于清淡,更多购房者进入“观望等待”大军。实际上,改善需求者只是在房市政策强烈压城下一种尴尬的群体。由于市场的不确定性增加,开发商开始趋向商业地产,但是,商业地产最大障碍在于交易成本太高,要缴纳的税费太高。如果这个不改,市场只能是被逼着往这里来。

投资者一定要注意信贷政策的变化,当前面临收缩流动性的压力,政府对于银行信贷管制的比较严格,这对于房地产博弈多方都产生重大影响,而且,加息政策在某种程度会提高楼市的交易成本和持有开发成本。金融政策的拐点出现,可能真的会对市场产生一定的影响,但应当不是地震般冲击。

多年之前,我和牛刀辩论,除了房地产,我请牛刀给老百姓一个投资的渠道。事实证明,这些年来,房地产的投资收益率还是比较稳定而且回报率很高的。还有,面对负利率的情况下,老百姓要保住血汗钱,在股市是难以保证安全的,说不定穿着西服进去,穿着内裤出来,但是,楼市却为很多百姓财产保值甚至增值了,增加的居民的财富。因此,如此负利率下,手有余钱的家庭肯定不甘心存银行,中长期来看,购房依然是多数人优先考虑的项目。去年我在头脑风暴和深圳卫视上,多次表达类似的观点。不管我们的主管色彩怎样,首先要尊重事实,这是我们分析问题最起码的态度。

投资渠道的缺乏,以及房地产具有的天然金融属性,使得房地产成为投资居住的香饽饽,而且几乎在十年内是一路上涨不回头的。因此,只是根据“空前严厉的政策”来断言房市进入了下降通道,只是根据春节特殊时间段的冷清来判断楼市进入拐点,显然过于乐观。

 

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