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朱大鸣:海外资本为何狂热抄底中国商业地产

2011年03月10日 08:40
来源:凤凰网财经 作者:朱大鸣

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朱大鸣 工商管理博士,中国资深财经、地产评论家

今日约几位好友谈及商业地产,大家都对商业地产比较看好。连牛刀先生对于商业地产,也颇为看重。实际上,当住宅市场限购令出路之后,大量的资金确实没有多少出路,很多资金已经开始出走境外。

然而,与之相反的是,在人民币升值的预期下,全球都爱人民币资产,正当银行对房地产限制贷款的时候,大量的外资云集,开始“抄底”中国的地产。有媒体报道说,拥有“海外关系”的房地产企业开始利用外资布局国内楼市,2010年下半年以来,海外资金与国内房企合作、注资开发项目的案例大量浮出水面。保守估计,去年进入国内房地产业的外资总量就已超过1500亿元。

事实上,由于银行贷款日趋艰难,而其他输血渠道也几乎被封死,不少房企将目光瞄向了海外资金,这些海外资金,也看好中国的经济和城镇化,因此,他们布局的多是商业地产。

从公开的途径来看,通过将资金分解到国内各省市外商直投项目的额度内,或者通过境外红筹公司的票据融资,包括主权基金在内的海外资金正在潜入国内房地产业。这类外资多数以有限合伙人的身份出现,并投资于一二线城市的商业地产项目。事实上,不仅仅是外资看好中国的商业项目,内地房地产企业,很多早就开始布局商业地产了,以前滞销的商业项目,如今迎来时来运转,似乎资金将商业地产看成资金的避难所和升值的工具了。当然,精明的老外不会看不到这里面的钱景,从房企资金来源的增长率,就可以看到这种趋势。

据国家统计局公布的数据,去年,房地产开发企业本年资金来源72494亿元,比上年增长25.4%。其中,国内贷款增长10.3%;利用外资增长66%,利用外资的增幅高出国内贷款55.7个百分点。从外资机构投资的物业类型来看,综合、商办类物业,尤其是出租型物业受到境外机构投资者的青睐,综合、商办类成交金额占比达92%。

为何商业地产突然麻雀变凤凰?在以往,商业地产之所以暗淡无光,总是出现商住倒挂现象,主要在于,住宅转让的税赋低,而转让商用住房的税赋很高,但是投资非居住用房实际缴纳的税收大约为总增值额的50.5%,投资获利的一半都用于缴纳税收。而养一个铺子或者写字楼,需要很长时间。对于开发商来说,有句话叫做“做住宅的是小学生,做商业的是研究生”,其实这句话并不是从水平来说的,而是说明,商业地产获利不如住宅地产来得快,来得稳妥,因为住宅开发周期短、见效快,而且比较稳定,很少出现烂尾楼,但是,商业地产往往与经济形势挂钩,风险比较大。所以,中国的开发商,宁愿做住宅而不愿意做商业地产。

但是,不是商业地产减少了交易费用和税费,才导致资本蜂拥而至,而是因为当下的投资市场已经没有路径了,资本才愿意到商业地产来避险。其实,这不是市场经济的改进,而是行政手段迫使资金和资源在扭曲的基础上进行配置,记得当金融危机爆发后,很多资本选择商业地产,也是期待将之作为避风港,但是,毕竟商业地产与实业经济形势密切相关,最终是迟于住宅市场晚一点调整而已,但是,商业地产的复苏,却要晚很多。由于国内逐利资本太多,又不好炒作日常用品,且鉴于中国资本市场的重大缺憾,投资者不约而同地将目光投向了商业地产。

我们多次建议,要想减轻游资和保值资本对住宅市场的冲击,当前最重要的是减少商业地产的税费,让更多的企业拥有写字楼、商铺等投资品,同时能够避免对实体企业造成重大的冲击。越来越高的税费等交易成本和持有成本,使得持有者的压力越来越大,必然转嫁在房租上,这导致中国商品流通环节的成本高企,中国物价不断地上涨,给老百姓和企业,都带来了沉重的压力。

从某种程度上来说,商业地产给城市带来了人气和便利,让城市更加繁荣,因此,地方政府也不能不做一点贡献。商业地块的价格走势也让地方政府乐于其中,因为商业地产价格的上涨,使地方政府无论在住宅土地出让,还是商业地产出让方面,都获得了很大收益。因此,如果今年住宅市场受到了限制,商业地产肯定是地方政府的重头戏。

 

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