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刘业进:当前是放开小产权房限制的适当时机

2011年03月10日 08:43
来源:凤凰网财经 作者:刘业进

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刘业进 首都经济贸易大学副教授,硕士生导师

2011年3月9日9时,十一届全国人大四次会议在梅地亚中心多功能厅举行记者会,住房和城乡建设部副部长齐骥、房地产市场监管司司长沈建忠、住房和城乡建设部住房保障司司长冯俊就“保障性住房建设和房地产市场调控”的相关问题回答中外记者的提问。[沈建忠]说,一是目前正在修订的《房地产法》,我们正在考虑加强对租赁内容的完善和调整,特别是对租客的权益要给予保障。还要配合一些城市搞房产税的试点,在租赁的税负方面做一些研究,基本的想法就是规范,税负要合理,征管要严,要有利于出租,也有利于租赁市场的稳定发展。二是鼓励一些企业,特别是一些专业性的公司来做出租住房的经营业务。此外,我们还要探索一些更多扩大出租房源的方法和途径,比如有些地方正在探索的,集体土地将来可不可以让农民来入股,自己来建,自己来管理,然后作为出租的房源,来解决一些城郊接合部或者中低收入群体的租房问题。

我关注的这位沈司长最后的“其次”部分。其实,在集体土地上由农民自己建设自己管,不就是所谓的“小产权”房吗?国家要垄断土地,宪法规定了集体土地集体所有,现实操作中根本不依照宪法,通过征地然后国有土地批租,形成各地的土地财政现实。后果最终在市场上见分晓,面对疯长的房价,小产权房的出现实在是双赢的事情,却遭到政府以规范土地和房地产市场的打压。不说集体建设用地、宅基地,本应由集体和农户自主打理自己的财产,就是属于农民的林地、耕地,在服从大致的国土规划前提下,也有自主安排土地使用的权利。基层的一举一动,都是无数个行动主体收集了各方面的市场信息,并基于当地的实际情况进行预期,采取的资源优化配置行动。除了农民在自己土地上种植毒品需要管制以外,我不知道还需要对农民的土地如何限制。

不得不说所谓的保护耕地的18亿亩红线问题。我觉得主事者没把自己当人而是把误把自己当神了。其实18亿亩耕地管制就是计划经济在土地资源上的翻版。吃饱饭的问题涉及到的变量决不只是耕地面积。至少1978年以前,更早,1958年前,耕地面积比现在还要多,还要肥沃,为什么那时候吃不饱饭,甚至出现饥荒呢?把吃饭问题系于耕地面积并上升为国策,是不智之举、理性的僭妄;这背后还有对于农民的未成年人假定:作为未成年人的农民不能理性看管好自己的财产,所以需要国家出面帮他们看管好,就像妈妈帮孩子管压岁钱一样。此外,这一政策措施还违反了宪法中有关财产权的保护和尊重的物权条款。

经济学家森(Sen)的研究表明,如果政府真的担心人民的吃飯问题,那么,维护好粮食及其相关资源的商业机制;建设民主体制以有激励对任何饥荒信号做出即时准确的回应。森的研究不认为需要因为粮食安全的考虑建立某种严格的耕地管制。

在房地产调控政策屡屡失败的当前情势中,为什么不理直气壮地为小产权房正名?相信市场的力量,我们甚至可以预测,放开小产权房,为小产权房入市开绿灯并赋予与原有大产权房一视同仁法律地位,其平抑房价的效果比当前包括3600万套保障性住房在内的所有住房保障政策还要大,还要有效(满足消费者实际需求),因为二者的信息基础不同。小产权房走的是市场路线,数千万个主体在关注跟踪市场需求信息并作出调整;而公共资金支持的保障房则忙于制定标准,区分用户,摇号排号,他们对市场需求信息并不敏感,对于降低生产成本和改善质量的激励局限于行政(国家租金)激励体制。当然,当前情况下两种供房方式可以并存,哪一种可行由消费者检验(在无制度歧视的条件下)。

 

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