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叶檀:行政手段收奇效 中国房地产是伪市场

2011年03月11日 08:31
来源:凤凰网财经 作者:叶檀

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叶檀

中国房地产调控折射了一个尴尬的事实,在中国调控市场,行政手段一抓就灵。也因此透露出诡异的信息,号称较为市场化的房地产,最后也在行政调控下不堪一击。

中国政治生活中最重要的“两会”在北京开得轰轰烈烈,期间财政部部长谢旭人接受媒体采访时表示,目前推广房产税至全国范围内的条件还不成熟,要等到试点取得经验以后。这段期间仍需要积累经验,目前仍有大量工作要做。

谢旭人之所以能够坦然表示不急于推广房产税,是因为已经成竹在胸。在疾风暴雨的调控下,房地产市场一落千丈,就沪两地销量同比下降80%,由于去年开发量较大,今年3月之后推出的楼盘势必打折销售,一些大城市有价无市的二手房的价格也将应声下降。

我们只能承认以下事实,即中国的房地产并不是健康的市场,由于一级市场的垄断使得房地产被人为塑造成投资品,这一投资品的冷热程度将随着限贷、限购等行政手段而上下起伏。只有在行政一统天下的市场,行政手段才能取得最佳效果,这在中国的房地产市场中,得到了充分的印证。

今年出台的房地产调控手段中,最见效的手段,一是限贷二是限购。

限贷降低了金融杠杆,目前开发贷基本处于无米下炊的阶段,开发商对于成本高达15%到20%的房地产信托都趋之若鹜。目前的情况延续下去,即便现金流再好、周转率再高的公司,到下半年资金也将难以为继,他们不得不通过合资、项目合作等方式寻求生存机会。前几年激情四射、大举扩张的房地产公司,上半年就会遭遇到资金门槛。只要央行与银监会继续收紧开发贷款,同时用清查土地增值税等外部手段威逼,将开商利润降到15%以内,到3、4月份房价必降无疑。开发商不得不饮鸩止渴,他们或者以金融租赁、抵押的方式获得数倍于银行贷款的高利贷,或者向同样高成本的房地产信托寻求帮助,事实上,中小房地产商还不入信托的法眼,最终只能被吞并了事。

限购一刀切抑制了房地产价格的上涨幅度。限购使异地购房大幅减少,中国最活跃的房地产投资群体集体进入冬眠期。两个房地产业内的朋友告知,限购产生了立竿见影的效果,在某个一线城市限购令之后别墅豪宅购买者降到零,市中心的知名豪宅经过资格筛选之后,从去年收缴定金时的500个购买者下降到50个,而另一个一线城市超过千万的别墅仅售出七套。

行政手段是最肃杀的工具,可以让市场瞬间凝结。可见,房地产价格不是能不能降的问题,而是敢不敢降的问题。

面对肃杀的气氛,笔者依然认为房地产市场不可能就此进入冬天,而是会由夏入秋,理由同样基于行政因素。既然中国的房地产并非完整市场,或者说市场化徒有其表,那么,可以倒推回去,当初让房地产上升的理由如今是否已经消失,如果完全消失,说明房地产市场大幅下降对实体经济构不成冲击,房地产市场受怎么样就怎么样;如果并未完全消失,甚至核心作用仍然保留,说明房地产市场将不会被允许大幅下挫,否则中国实体经济将被房地产拽入深壑陪葬。

很显然,中国房地产市场核心作用仍未消失。作为中央与地方分税制改革不公平的中间过度产品,土地财政起到了越来越重要的作用。2010年,去年全国国有土地有偿出让收入是29397亿,同比比上年增长106.2%。长期数据同样可以印证这一点,2006年至2010年,全国土地出让金收入分别为0.7万亿元、1.3万亿元、0.96亿元、1.59万亿元和2.9万亿元人民币。“十一五”期间全国土地出让金总收入约为7.45万亿元人民币。目前政府下决心改变土地依赖症,但理智的人都清楚,重度依赖症患者需要的是循序渐进、逐步戒瘾,而不是大刀阔斧立刻捆绑戒除。另一方面,房地产曾经作为中国拉动内需、回笼货币最重要的手段,2009年楼市成交额就占两成以上GDP,降低房地产交易量,中国内需数据不会因此上升,反而会下降。

中国房地产从来都不是真正的市场,我们生活在市场的幻梦中,如今是从梦中醒来的时候了。以市场为名抨击房地产调控的人,比政府的行为好不了多少,他们维持的是一个不公平、充斥泡沫与腐败的所谓市场。正是在这个意义上,笔者赞成房地产调控,降低泡沫是房地产恢复健康的第一步,先退烧再治本,顺理成章。

认为房地产经此轮调控就回归健康,是过于天真过于乐观了,笔者相信,虽然大方向不会变,但房地产调控必然经历数轮反复,最终才会达到各利益阶层的妥协,才会让房地产与实体经济恢复正常。

希望目前的调控是从伪市场回归真市场的过程,在房地产退烧之后,限贷与限购等充斥行政与计划色彩的手段能退市调控,转而以税收、货币等政策调控房地产市场。但这是缓慢的过程,也许需要十年以上的时间。这并非悲观,而是中国转型的艰难、社会结构难以改变所导致的必然后果。

每个人都希望面对健康、理性的市场,中国的房地产市场既不健康也不理性,此时为以往的伪市场辩护、或者成为行政手段的拥趸都是可笑的。在冷静探讨的基础上达成共识,分析行政手段的作用、找出行政手段的替代物、为真正的市场化奠定基础才是重中之重。

 

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[责任编辑:dinghl] 标签:中国 房地产市场 限购 调控 
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