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朱大鸣:三四线房市火爆超乎三年前狂想

2011年03月14日 09:24
来源:凤凰网财经 作者:朱大鸣

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朱大鸣 工商管理博士,中国资深财经、地产评论家

资本正在向三四线城市泄洪,没想到笔者在2008年的一个预言,如此这般的快就到来了。当时笔者认为,大房企如万科等盘踞一线二线城市,中小房地产企业进军中小城市,然而,三年之后,就连万科等大房企也被央企和高地价挤走了。在接受某报记者采访时候,笔者当时就指出,在城市化进程比较慢的三四线城市,房地产开发空间很大,是中小房企发展的方向。事实上,当前的变化,还是有些唐突。

有媒体报道说,就在一二线城市限购调控逐渐加码之时,三四线城市的房地产市场正展开一幅“大干快上”的火热蓝图。随着一年来房地产调控政策的演变,房地产商和社会流动性正迅速从一二线城市挤出,向政策相对宽松的三四线城市再次集结。在唐山这样的房地产三线城市,万科、万达、绿城等开发商早已抢先进入,每一家开盘都在刷新当地最高房价,增幅高达1000元/平方米以上。而龙湖、恒大、融创等知名开发商还在倚门待进,它们正积极与地方政府谈判,希望能以千亩的圈地规模进入唐山。也就是说,三四线城市,已经成为各种开发商的新方向,由于绝对价格的洼地,各地地方政府的推动,三四线城市的地价和房价都在飙升。而且,这种趋势,已经超过了三年前笔者的想象。

比如说,唐山常住人口不到200万,2008年时土地价格只有每亩30万元,如今已涨到每亩300万-400万元,上涨超过10倍。地价急剧上涨,实质上是在重复一线城市的模式,即以土地财政推动整个地方城市化的规模,不过,这样的地价急升,最终也会使得成本骤升,在获得短暂的巨额利润的同时,将给地方带来未富先奢和高成本的困境。有的地方长官痛哭道,前任将土地差不多都卖完了,他们做事都很乏力,因此,大规模的透支后人的资源和财富,来粉饰当前的地方经济,实在是鼠目寸光。

不仅仅是开发商和地方政府在大规模的推动三四线城市的地价和房价,大量的社会资本,已经如秃鹰一般,从一线城市和二线城市,扑向广大的三四线城市。据说,财大气粗的晋商仍在买楼;甚至对投资非常保守的徽商最近也开始出手了,业内人士将其视为非常重要的信号。也就是说,资本需求推动了三四线城市楼价和地价的步步高升。

不过,由于是资本推动型的城市化,必然为三四线城市带来空置率。举例来说,唐山市下属的迁安、迁西等县级城市矿产资源丰富,近年来,这些地方的矿主、煤老板成为唐山市高档住宅消化的主力,他们大多数是投资需求。这种模式,与内蒙古鄂尔多斯古康巴什“鬼城”的发展路径如出一辙。

为什么会出现这样的情况呢,主要是因为当前的三四线城市房价上涨,是资本推动型和成本推动型,所谓资本推动型,三四线城市的房价和地价,主要是一线城市和二线城市的资本挤出效应和超额货币供给的结果,所谓成本推动型,主要是指房价上涨来自于资本成本的增加和土地税费成本的增加。

不过,这里需要说明的是,由于前期集中精力发展一线城市二线城市,导致这些城市的成本不断上升,各种弊端显现。长期资金饥渴的三四线城市,迎来资金充沛的时代,迅速地崛起,这也是客观情况。中国必须要加快城镇化的进程,实质上是要发展小城市,实现经济结构的转型,或者,资金转移到三四线城市,也是一种需要。

然而,这不是鼓励,所有的资本都到三四线城市去炒楼和炒地皮。因为如果一些三四线城市住房空置率远远大于所能够消耗的需求之时,烂尾楼可能遍地开花。资本到三四线布局是对的,仅仅是作为炒作资本,却会对整个地方经济,带来致命的打击。因为地方政府热衷于卖地生财,忽略了地方企业盈利能力的增长,迟早会使得资产价格的上涨形成资本泡沫,倒灌地方经济,使得地方经济遭受资本的蹂躏,苦的还是当地百姓。

 

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