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朱大鸣:千万保障房军令状立了之后怎么办

2011年03月15日 08:23
来源:凤凰网财经 作者:朱大鸣

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朱大鸣 工商管理博士,中国资深财经、地产评论家

日前,温家宝总理在记者招待会上提出,今年再建保障性住房1000万套,明年再建1000万套,也就是在今后五年能够建设3600万套。保障性住房除了棚户区改造以外,主要用于公租房和廉租房,这个方向必须明确。中央今年将向地方补助1030亿元,地方财政也相应加大投入,但还必须更广泛地利用社会资金。对于保障性住房,土地必须单列,做到应保尽保。对于保障性住房建设以后,管理和退出机制现在就要着手制定规则,使保障性住房质量和效益得到保证,使将来的管理也得到保证。

此前,国务院副总理李克强在会上强调,今年要求建设1000万套保障性住房是硬任务,对于稳预期控房价、扩内需转方式具有重大意义,也是调整收入分配结构的重要举措。各地要抓紧安排开工,尽早建成投入使用。

而且,今年还是采取签署军令状的形式进行的,实际上,中央与地方签订“军令状”的举动始自2010年,当年保障房计划开工580万套,在“军令状”的威力面前,全国最终有590万套保障房开工建设。此前,2008年各类保障房开工231万套,2009年是485万套。可见,在地方政府积极性不高的情况下,签订军令状可以短期收到奇效。

保障性住房这一块,是政府的职责所在,由于经济适用房和廉租房没有收到更好的效果,所以,政府将主力放到公租房上了。去年,我国共兴建了公租房37万套,而在今年1000万套保障房的任务当中,公租房的规模将达到200多万套,是去年的六倍。

关键问题在于,如何实现保障房与商品房的联动,二者互相促进,而不是互相伤害,成为未来中国房地产市场的关键。中国的保障房现在数量还不多,虽然还有隐形的小产权房对于商品房市场可能存在的冲击,但有人却在时时刻刻担心保障房会冲击商品房市场,会干扰到商品房市场的发展。应当说这些担忧是有一定道理的。因为现在中国的保障房体系和商品房体系并没有建立足够的防火墙,各种利益集团犬牙交错,搞不好就是两个体系会发生连线。一方面制约了商品房市场的发展,另一方面也使得我们的保障房体系总是提不上来。

保障房建设面热(舆论大)里冷(动作慢),也与地方的利益有关,各地害怕保障房建的太多,会冲击商品房市场,进而冲击土地财政。再加上一些腐败的行为,很多人甚至对于保障房政策产生了疑问。

事实上,保障房也不是那么不可操作,新加坡就成功了。目前,新加坡大概有80%的房子都是保障性住房——组屋。在新加坡,无论房价有多高,与普通百姓关系不大。

怎么防止中国式的富人通过关系来挤占穷人的组屋呢?新加坡政府主要有两种做法:第一是政府所建的保障房在质量、容积率和地点上与商品房有明显的区分。

第二是由中低收入者向政府申请,政府根据情况,来批建房。大多数中低收入的人是买不起商品房的,所以他们必须要去排队报名。但是从中国的现实和时间来看,保障性住房中,还是应该以廉租房和公租房为主。

我们中国可以根据实际情况,大力发展公租房,为何要占公租房,因为公租房真正的体现了居住功能,因为不具有财产权利,就无所谓升值与否,转移起来也不会涉及到财产纠纷,政府运作起来方便。

从各个角度来看,如果要建公租房,希望能够考虑到大学生和一些农民工,而不仅仅是城市低收入家庭,因为只有留住人才城市才能有大发展,只有发展才能解决更多的问题。

现在的问题是,中国的保障房经费如何来源才具有持续性。《中国建设报》上月曾估算,2011年用于保障性安居工程的投资总额将达到1.4万亿元。副总理李克强说,要大幅增加并及早下达中央和地方财政资金,减免相关税费,合理确定公租房租金水平,引导银行贷款和社会投资,多渠道筹集建设资金,保证资金不留缺口。

不过,在实际操作上,由于保障性住房建设激励机制不完善,进度很缓慢,而且资金问题也不一定能够很有效地运转。另外,开发商之所以不愿做保障性住房建设,是因为跟政府要钱很难,而且成本也很高。鉴于以上问题,保障性住房建设的激励机制需要修正,让开发商能够有一定的利润,而且是一个稳定的利润,不一定太高都可以。政府要做的,是做好协调、监督和管理。或者,从长期来看,这个比签订军令状要更具有持续性。

 

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