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谢作诗:高房价的全部问题都在于政府

2011年03月15日 08:39
来源:凤凰网财经 作者:谢作诗

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谢作诗 浙江财经学院教授,辽宁大学教授、博士生导师

房市调控的逻辑与后果

赞成抑制房价过快上涨。理由如下:

(1)高房价剥夺穷人,补贴富人,导致两极分化。

(2)高房价增加工商各业的生产成本,以牺牲工商各业的长远发展为代价。2010年,学院考察了4位应聘的博士生,只是因为杭州房价高而学校又不能解决住房,结果只能是双方抱憾;东南沿海地区出现的招工难,我想也与这些地方生活成本提高不无关系吧。

(3)房市泡沫破裂,最终必然重创金融经济体系,导致经济社会危机。

要抑制高房价,首先当然要判断房价是否高,房市是不是存在泡沫。我的经济学永远简单:凡资产,在价格上涨的过程中都会形成泡沫,而参与者愈众,泡沫可以愈严重。所谓资产,是指能够给人带来收入的一切东西。人们需要资产,不是要用它满足某种直接的需要,而是希望其带给我们收入。这个属性决定了资产价格易受预期和不确定性的影响,必然具有过度涨跌的属性。你预期房价会涨,我预期房价会涨,他预期房价会涨,大家都预期房价会涨,那么房价就真的会涨,而且是大涨。一盆普通郁金香、君子兰,尚且可以炒出天价来,就不要说房子了。当年日本土地总值达15万亿美元,比美国土地资产总值多4倍,这可不是天方夜谭。

要抑制高房价,还要弄清楚高房价形成的深层原因。任何价格,归根结底是由需求和供给共同决定的;高房价不过是高需求和低供给的表现。低供给与政府土地垄断不无关系。当然,政府垄断土地并不必然导致土地低供给。如果是选民政治,那么政府追求土地收入最大化的冲动多少就会受到选票的约束。无论如何,18亿亩耕地红线不过是政府和专家学者编制的一个寓言,闲置和浪费的土地让人无从计算过来,更不要论如果农民真的进城,释放出来的宅基地只会使耕地增加。我们忽略了,世人不是因为缺粮而挨饿,而是因为贫穷才挨饿。发达国家并不都是粮食主产国,有听说发达国家的人民挨饿的吗?欠发达国家基本上都是粮食主产国,但挨饿的人民反而集中在那里。一方面是很多人吃不上饭、吃不饱饭,另一方面是很多粮食被用来制造生物能源。需要决不等于需求,决定粮食分配的是需求而不是需要,需求是有支付能力的需要。相信吗?如果出得起价,制造生物能源的粮食就会倒转过来做口粮,粮食会吃不完。

要澄清的是:不是高地价导致了高房价,而是高房价导致了高地价。白送你一块地,你不会盖了房子就便宜卖出去。正如不会因为钻石是捡来的,你就白送人一样。但是,土地低供给却是导致高房价的原因,而低土地供给与高地价是存在紧密联系的。价和量紧密联系、相互决定,但又的确不是一回事,这对于一般大众来说,确实有些不太好理解。不管其中道理:地王不是高房价的原因,但是地王反映了土地的低供给和商品房的高需求。下面我们重点说后者。

决定高房价的主要需求因素有:

(1)货币超发。货币天生是要追逐商品和劳务的。但是货币之水不会均匀地流向所有市场。首先会流向资产市场,其次才是商品和劳务市场。大规模的货币和信贷扩张,必然要产生资产泡沫。一个有趣的现象是,人民币长期内贬外升(通货膨胀与汇率升值)。殊不知,房市泡沫正是理解这一悖论的关键。因为房产增值和人民币升值双重预期,热钱大规模流入。热钱流入,一方面是要博取人民币升值收益,另一方面也是进来分享房地产盛宴。西方国家实行量化宽松货币政策,一部分钱是会流向新兴经济体的,特别是流向中国。导致高房价的货币超发,的确有外源性的,但是也有内源性的;既有被动超发,也存在主动超发。

(2)缺少收入载体。经过三十年的持续高速增长,中国产生了巨大的收入流。这收入,总得要有个载体来承载。在西方国家,土地等重要生产要素都是私人所有,每一寸土地、每一种重要要素都是承载收入的载体。我们则不同,土地等重要生产要素都是公有,因为制度的原因股市又不争气,房地产于是成为可以承载收入的有限的几个载体之一,需求很难不旺盛。

(3)特殊体制下的单边升值预期。去年,鲜奶蛋白含量和菌群数量被调回到1986年标准。对此,奶协的解释是:中国80%的鲜奶是由北方生产的,而这80%中的70%又是由农户散养生产的。假如不降低标准,那么农民就会倒奶杀牛。就因为农民要杀几头牛,政府就得退让,如今地方政府都是高负债运行,而土地收入又占了地方财政收入的30-40%,政府又怎么敢动真格打压房价呢?假如房价暴跌,地方政府陷入财务危机怎么办?老百姓不傻,在财政体制没有做出根本性改变之前,政府任何打压房价的承诺都是不可置信的。而问题的另一面是,人们坚信政府拥有动员资源的强大能力,房价真要是大跌,政府可以通过减少土地供给、增加信贷资金投放来救市。再说了,政策制定者谁没有几套房子,具有杀伤力的政策怎能轻易出得了台?

跟着而来的,就是怎么抑制房价的问题了。

(1)货币和信贷总量必须收缩。楼价上升,主要起自央行把银根放得太急、太宽,加上举世经济不利和人民币升值预期,外资跑到中国来下注。一切的价格现象,归根结底都是货币现象,弗老的这个见解永远不会错。也不只是中国,信用货币制度下世界各国都有超发货币的冲动。那些贸易顺差导致货币超发的说辞,是不负责任的推卸责任。对此,我的回答是:用总的货币发行减去外汇占款,看看差额,用这个照妖镜看看,不就大约清楚了吗?

(2)限购令虽然严厉,但在货币和信贷总量不减少的条件下,限购令只是把购房需求冻结在那里,并没有真正减少需求。造成的后果是,手中已有的房屋将变得更加稀缺,人们反而不会卖出手中的房子。这政策冻结了需求,但也抑制了供给。短期里,价格上涨可能被抑制住(实际未必),但是减少更多的一定是成交量,并将伴随房租的上涨。政策长期执行,房价当然大跌,但是这政策副作用大:房价下跌弱势群体还是买不起房子,房租上涨,反而增加弱势群体生活负担,加剧社会矛盾;生活成本上升,阻碍地方长期竞争力的提升等等。所以,这政策长期执行的可能性不大。恰恰相反,假如没有其它政策措施相匹配,当房价真的要大幅下降的时候,我是坚信政府到时候又会出来救市的。

(3)增加供给至关重要。要抑制房价,除了要减少需求,更要增加供给。问题在于,无论是增加商品房土地供给,还是增加公租房供给,都与地方政府收入最大化不相容。而在土地财政之下,没有稳定的替代性收入来源,土地、公租房供给是不可能大幅增加的。

(4)真正有威慑力的,其实是房产税和公租房的大规模供给。说过了,仅仅限购令,政策是不可能持久执行的。限购令起到立竿见影的作用,山雨欲来的房产税和3600万套公租房是发挥了重要威慑作用的。不要以为重庆、上海的房产税只是象征性的,就漠视了它。房产税试点成功,不仅直接抑制了房子需求,也为政府找到了稳定的替代性税源,给中央政府大幅度增加了政策选择和执行的空间。没有房产税,政府不敢真正打压房价的,也不可能提供3600万套公租房的。远水解不了近渴,要提供3600万套公租房,当然需要大规模地举债,然而总要寻找到还债的收入来源。虽然还存在房产税合法性以及财政阳光化等一些列问题,但用房产税这样的价格变量去抑制房市过度投机和房价过快上涨,效率损失最小,也最是可置信:不会给地方政府带来财政问题,又富于弹性,税率多少,第几套、多大面积起征,好操作,也不容易钻政策空子。

一个有趣的问题是:为什么大多数城市选择的是限购令,而不是房产税?我的看法:因为前者损害的是还没有购房的新人的利益,不损害已经购房的既得利益者的利益,而后者不管你是打算购房的新人,还是已经购了房的既得利益者,只要持有多套房子、大面积的房子,都得承担这税赋,不易逃避。政策选择之所以如此,其实还是一个自己的刀不愿削自己的把的问题。

但是这回形势起了根本变化。中东、北非动乱的警示作用不可小觑。不要以为,那只是政治问题,其实更多的是经济、民生的问题。老百姓只要能够过上安居乐业的日子,那管你什么民主、自由、多党。近年来,我们经济虽然高速增长,但是民生问题却有恶化的趋势,问题就集中在住房上。80之前的人,多少享受到了一点住房福利,住不上大房子、新房子,总还有个小房子、旧房子住。可是,80后、90后就不一样了,他们要完全承担高房价的负担。随着80后、90后相继参加工作,成家立业,高房价无疑给中国社会稳定埋下了一颗定时炸弹。中央政府用签订责任状的方式要求地方政府增加保障性住房供给,这已不是需要,而是迫切需要。在此背景下,尽管还有一个政策博弈和拖延的过程,但房产税山雨欲来,各地将不得不征收。博弈和拖延只是政策制定者要尽可能把手中的房子变现。

这回,政府应该是动真格打压房价了吧。不用担心地方政府财务破产的问题了,房产税以及更一般的财产税会为政府找到稳定的替代性税源。也不用担心房价下跌可能导致经济大幅下滑和大规模失业了,3600万套保障房建设本身就是对于商品房市场下行的有效对冲。高房价的全部问题在于政府:假如没有过度的货币发行和信贷扩张,那么高房价是很难形成的;假如民生状况能够决定政府官员的去留,或者没有土地的政府垄断和土地财政,那么高房价也难以形成。居者有其屋,不可能每个人都能依靠自己从市场上买到房子,为低收入群体提供公租房本来就是政府的职责。现在,政府必须要解决高房价毒瘤了。假如房产税真能推行,3600万套保障房能够得到落实,那么我相信房价要真跌了。

从房市挤压出来的流动性无疑会流向其它资产市场,当然也会对CPI造成压力,所以货币紧缩的态势不能不继续,加息或提高存款准备金率还会有。还有一部份流动性则会流向股市。这是政府所期望的:收紧货币之水本来就困难,这下政府可以加面(扩容)而少收水了。不仅可以减轻房市调控和通胀治理的压力,还可以利用股市实现完成结构调整和产业振兴任务。而我能给政府的建议则是:强制上市公司定期分红吧!把土地等重要生产要素界定给个人,是一个不错的政策选项,但这在政治上可能不被允许,政府不会采纳。

 

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