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翰啸:高房价推高通胀 房地产泡沫“破而不灭”

2011年05月24日 08:12
来源:凤凰网财经 作者:翰啸

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今年以来,房地产调控措施可谓频出,年初的“限购”,近期的“反暴利规定”、 “一房一价”、“鼓励央企参与保障房建设”等等。“五一”期间,国务院总理温家宝在保障房工地看望工人时又首次明确提出“要把一些地区过高的房价降下来”。这一表态可以看做是中央的政策性意见。笔者认为中国的高房价危害巨大,短期内可能下降,但不会大降。

高房价推高通胀

尽管中国的通胀原因复杂,比如不可低估的货币因素,比如不可避免的输入性因素,但还有一个我们容易忽略的因素,那就是房价的不断攀高。这里面又包含两个方面,其一是地租级差化的问题,其二是房地产泡沫的问题。

确切地说,中国的地租级差化是从改革开放之后开始的,而1998年住房制度改革又使这一过程进入加速阶段。地租级差化的过程本身就是导致通胀的因素。中国用十几年的时间走成了发达国家几百年才完成的过程。在中国地租级差化的过程中,包含着两个重大转变:其一是从无地租到有地租,其二是从平等地租向级差地租转变,这两个因素都大大推高了通胀。

地租级差化本身就在推高中国房价,而中国近年来投机性的房地产泡沫化更是放大了这一因素。中国GDP七八年才翻一番,而房价从1998年改革以来,已经翻了十番左右,这对通货膨胀将是多大的冲击。当然,房价的上涨与地租(含商业地租和房租)的上涨并非同步,中国也一直存在着房价上涨与房租上涨的偏离,主要表现为房价上涨快,房租上涨慢,但正是这种偏离,为日后房租的报复性上涨预留了空间。要么降房价,要么涨租金,如果房价在短期内降不下来,那么租金必然会涨上去,这将是继续推高通胀的主要因素。

房价不会大降、速降

尽管中国出台了很多调控措施,但笔者认为中国房地产价格不可能出现“大降”。原因在于,中国房价的攀升主要是地租级差化的过程,而这个过程是不可逆转的。

我们可以参看房地产泡沫较小的中西部二、三线城市来看中国的房价,中西部三线城市的均价一般在3000多元,这与“北上广深”主城区的差距在十倍左右,如果认为中国二、三线城市不存在房地产泡沫或是泡沫很小的话,那中国“北上广深”等城市的房地产价格就不能算是高得离谱。据新华网消息,“国家统计局5月18日发布报告,全国70个大中城市中,4月份新建商品住宅和二手住宅环比价格涨幅均未超过1.0%。”因此中国的房地产降价,也只能是挤掉其中的泡沫成分,而对因地租级差化推动的房价上升是没有任何影响的,从这个角度来看中国房地产价格不可能大降。

另外,中国房地产价格还存在成本刚性。房地产价格最终是由成本与利润决定的,中国的房地产成本主要由土地成本、建筑安装成本和各种税费及营销成本组成。在这些成本中,建筑安装成本、营销成本变动不会太大,房地产税费短期内也不会大幅调整,因此中国房地产价格不会出现自由落体式的下降,也不会对房地产企业产生不可承受之冲击。

中国房地产价格也不会速降,而且对中国经济也不会冲击很大。首先,中国房地产的刚性需求仍然旺盛。按政府承诺,未来5年中国将新建保障性住房3600万套。保障性住房应当以公租房和廉租房为主,再加上棚户区改造。保障房达到3600万套以后,住房的覆盖率可以达到20%,这将有效缓解住房压力,特别是解决中低收入和新参加工作大学毕业生的住房要求。但从另一方面来讲,即使这一目标实现,中国也将会有80%的人需要靠市场来供应住房,这是个非常大的刚性需求。

其次,随着中国房地产价格的下降,将会有更多的人买得起房,中国的刚性需求只会增加,不会降低,中国房地产的市场容量短期内不会减小。在一个需求旺盛的市场,产品供应商发生危机的可能性是很低的。比如中国人民币一直升值,中国出口照样强劲,其中最关键的因素就是外部市场的需求。房地产市场的状况也是一样的。

再次,中国房地产企业不存在“产能”问题。在制造业的其他行业,如果其企业上了生产线而不进行生产,机器闲置就会产生亏损。而房地产企业不会出现这样的情况,房地产入行快,转行也快,保障房增加的过程,也必然是中国房地产建设不断减小的过程,中国如果很多房地产预期房地产价格会有所下降,他们就会及时地收缩项目,中国房地产的产能就会下降,这种现象在金融危机时就上演过一次,当时政府想出售土地都卖不出去。

房价下跌的突破口

中国房地产价格下跌会有三个突破口。从近期看突破口可能为加息。当中国加息加到购房者不可承受之重时,就可能出现房地产成交下降,价格下降的情况。从远期看,房租下跌将是中国房价下跌的推动因素,但这需要政府的保障性住房真正到位才能实现。还有一个不可预知的突破口,那就是中国政府的房价调控措施,政府的调控措施属于“不定时的炸弹”,时间不确定,威力不确定,但这也是最可能使房价出现拐点的情况。

最近政府出台以及即将出台的调控措施,都会对房价有所影响,但除此之外笔者还建议政府在土地出让过程中,可以考虑改“价高者得”的拍卖方式为“价中所得”的投标方式,这样才能从技术上改变游戏规则,对高房价起到釜底抽薪的作用。毕竟地价是推高房价的主要原因,另外“价高者得”的方式,缺乏必要的做空因素,很容易出现单边上涨行情,这是技术性因素,但我们不要忘记基本面的改善往往是从技术上取得突破的。

 

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[责任编辑:wangft] 标签:中国 地租 房价 级差 
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