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陈晟:拐点确认后中国楼市问题的八问?

2011年12月09日 17:30
来源:凤凰网财经 作者:陈晟

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文/中国指数研究院副院长 陈晟

我国住房改革以来,楼市一直是万众瞩目的场所。时至今日,楼市的走势更是牵动亿万上上下下国人的心弦。这方面的利益博弈、观念交锋趋于白热化。据此我们选择了楼市里几个较为有代表性的问题,对之进行剖析,供广大朋友分享。

1、 调控政策会持续吗?

基于目前的形势,我们认为以限购限贷为标志的楼市调控政策还将持续较长一段时期。因为国内通胀压力有所缓解但危险还未完全消除,人民币升值压力一直存在,分配机制失衡导致不少国民有较强的房产投资能力,产业空心化的趋势还未得到有效扭转,金融行业蕴含的风险未见显著下降,更重要的是房价超过大多数城镇居民的购买能力的状况还基本没有改变。在这样的情况下,保持政策的延续性和严肃性显得十分必要。唯如此,才能实现楼市的“软着陆”,避免因“硬着陆”引起的系统性风险的爆发。

2、 房产税会开征吗?

从政策类别角度来看,限购限贷政策毕竟是行政性的,因而终究要取消的。而取代这种临时性政策,需要的是较为长期的规范性政策,房产税就是其中之一。目前正在试点的沪渝版房产税,除了带有一定的象征意义以外,更多的是起到酝酿今后楼市调控的储备性政策之作用。一旦时机成熟,它将成为今后楼市长期稳定的政策,届时这也将体现出楼市政策的务实和理性。而与此同时,房地产税也将成为楼市价值在社会分配体系的转移支付,体现出房地产税的真正作用所在。三类政策执行都会比较谨慎,限购政策在年底进行评估之后,将会出现不同城市量级,不同调控反馈效果下的限购政策的分化执行;房产税收政策全国范围的推出还不现实;货币政策会在现有基础上好转,但不会逆转。

3、 保障房的建设发展趋势如何?

保障房的建设将会遇到许多困难,但是它将会迎来蓬勃的发展时期。近年来中央政府一直致力于建立保障房与商品房的双轨体系,力图做到住宅市场两条腿走路,以弥补此前的不足。保障房建设力度非常大,2008年、2009年分别为100多万套和300多万套,2010年580万套,2011年要开建1000万套,“十二五”期间将达到3600万套的建设规模。虽然目前其建设在资金的筹措、土地的供给、开发企业的参与方面都存在不少的问题,但是在中央政府地强力介入下,今后保障房的建设不但会还掉往年的旧账,而且会使住房供给双轨体系逐步完善。3600万套的建设我们把他放在从03年开始的10年周期来看,每年360万套是个合理的规划数字。

4、 房企今后的生存发展空间如何?

保持国内房地产市场的繁荣稳定,对于当前和今后的一段时期而言都是十分必要的,于国于民都是大有裨益的。这是中央调控的基调,也是存在异议不多的看法。我国经济发展长期向好、国内城市化方兴未艾将是一个短期内难以改变的大环境。因此,国内房地产开发企业还将会面临着较大的市场容量和较多的发展机遇。但是,与以往不同的是同行之间的竞争将会更为激烈,全行业的相关企业会重新整合。持续的调控,将加速房地产行业内企业的分化,最终会导致全行业的洗牌。资金实力不强、品牌效应不大、经营理念不明、产品竞争力弱小的企业将会渐渐被淘汰。而目前各方面基础较好的企业会较为顺利的渡过难关,并能够发展壮大。同时,房地产与其他行业间的利润率将有平均化的趋势。我们将进入以房地产为经济载体(商业 旅游 产业 新兴园区地产),凸显房产使用价值的白银十年。

5、 商业地产的发展前景如何?

商业地产是当前房地产市场的一个热点领域,国内经济持续高速增长、房地产开发水平不断提高、近年来住宅市场频遭调控,使得商业地产的发展备受关注。从当前发展情况看,商业地产的发展具有两个方面的特点,一是总量上供大于求,考虑到人均商业面积的承受范围这个约束,预计未来商业地产在总量上难有大的跳跃式的发展;但另一方面,商业地产的环境会明显优化。一个标志是越来越多的大型房企加入到商业地产领域,不仅出现了万达、中粮置业、SOHO中国等专注于商业地产开发的房企,华润、世茂、中海、保利等知名企业也持续提升商业地产比例,乃至万科、龙湖等原来集中住宅的房企也开始试水商业地产,并且用作持有的商业地产比例上升,未来商业地产开发水平肯定会提高,运营水平也会相应提升,商业地产的融资-开发-招商-运营的产业链趋于完善,各个链节上将形成专业分工,从而改变当前商业地产的无序发展和重开发轻经营的现状。以质取胜将成为成功之道。

6、 房地产未来竞争的主战场何在?

一线城市处于“高处不胜寒”的境地,二、三线城市将会成为未来房地产竞争的主战场。考察近期的楼市行情,严厉的限购限贷调控,使得一线城市的投资投机性购买日渐式微。一线城市由于经济发展水平较高,房地产市场先期发展较为充分,原先蕴藏的各类需求释放较多,加上实施限购,因而今后的一段时期市场运行将会处于低位状态。而二、三线城市尤其是中西部的二、三线城市,今后将会成为市场竞争的重要地域。因为:一是中国经济终究会走向以内需为主的正轨发展道路;二是产业在地域上的梯度转移;三是城市化进程的接力。同时,基于分散化布局战略,大型房企会在不同档次的城市进行运作,而中小型房企处于运营的收益性和安全性考虑,会更多偏向二三线城市。08年十大开发商的土地储备2-3线城市占比不到8%,目前已经到39%就是重要例证。

7、 房地产企业融资环境将会怎样演变?

2009年,我国实施了宽松的货币政策1,由此引发了较为明显的通货膨胀趋势,直到现在国内的通胀预期还较为强烈。矫枉过正,2010年信贷总量控制、准备金比率、利率等政策工具先后施行,2011年货币政策更加趋紧2。结构性的货币流向,也加剧了一些企业的资金压力,同时对高利贷现象的警觉,也间接压缩了房地产企业的迫不得已寻找的渠道空间,在此情况下不少房企的资金十分紧张,中小企业的压力尤为明显。在目前的形势下,国内经济要保持较为良好的增速,流动性的问题将会始终存在,因而从紧的货币政策难有大的放松,至多只是在局部区域或某阶段进行微调。房企的融资大环境短期内不会有根本好转。大型开发商会通过各种手段保护好自己的资金链寻找优质股权或者土地,中小型房企的多半会稀释股权,提供出大量的并购机会,1-10月几大产权交易所房产股权交易达到300亿以上,未来将是个常态化的现象。直接融资和私募房产基金要有发展机遇。

8、楼市的价格走势将会怎样?

价格走势一直是楼市的焦点议题。我们认为,在今后较长的一段时间内,房价将会在目前确认的降价幅度上不断阴跌,但不会再度骤降,而是缓降。

为什么会降?因为在调控政策下房价上升的动力消失了。

从企业方面来说,其采取降价策略有两点原因。一是考虑到自身的资金流的状况。在资金存在压力且短期内难以有其他办法的情况下,必须采取以价换量的手段应对局面;二是考虑到住宅市场的需求弹性。价格下调有利于开发企业迅速占领和扩大市场,争取在市场上的主动性,并能提升自身的影响力。

从市场方面来说,降价氛围已经形成。首先从目前情况来看,国家层面的政策调控不会在短期内放松,市场上供给大于需求的矛盾现期将会存在且有激化的趋势。其次今后保障房的大举入市必将深刻改变当前的楼市供需格局。由此而来人们逐渐形成了房价下跌的预期。

为什么是缓降?因为骤降会使各方的利益受到损害。

在政府层面,房价下降不是调控的最终目的,促进国内经济长期稳定健康发展才是楼市调控的最终目的,房价下降只是实现这一终极目标的衍生产品。但政府不会听任房价骤降,因为:一是一些区域政府目前对房地产行业的依赖还较大,剧烈的价格下调会对经济增长带来较大冲击;二是短期内替代房地产业来拉动经济增长手段还没有培育好;三是促进经济长期繁荣稳定发展的根本动力如制度创新、技术进步和劳动生产率的提高等方面尚还未形成;四是持续保持对房地产行业的调控压力能够促进地方政府的发展转型。这种转型需要信心,也需要时间。

在银行层面,房价骤降会引发金融风险,造成大量的坏账和呆账。基于当前楼市当中投资、投机性持有还有一定的比例,蓦然的房价下降会增加银行业的房屋的持有量。在这一点上正反两个方面的经验和教训已有很多。

在开发企业层面,企业一般不会将价格“一步到位”,这样做与企业的经营的收益性、安全性原则存在冲突,缓降则是较为稳妥的。因为:一是逐步缓慢的下调价格,可以使市场上不同购买力的需求者分批入市;二是企业可以采取时间序列上的价格歧视策略;三是剧烈的降价会产生老业主的纠纷。

所以,准确的回答是,明年还会表现出僵持的状态,明年都面临着新开盘项目价格定价下行的压力,会持续到明年四季度后或者贯穿全年,一线城市的价格回到09年底的状态是可能的,二线省会城市马上会出现跟进价格调整的现象,三四线除了把房产做为投资属性的鄂尔多斯等城市外,大趋势大范围还会有稳定的增长。

1全年广义货币M2总量为606225万亿人民币,而GDP总量为335353万亿元人民币,M2/GDP达到创纪录的180%左右。而2009年末美国M2总量为8.54万亿美元,GDP总量为14.26万亿美元,M2/GDP为65%,2009年日本的M2/GDP也仅为110%。

2 2011年上半年就进行了两度加息和六次提准。

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[责任编辑:jupeng] 标签:商业地产 楼市 调控 政策 
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