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陈晟:中国房地产政策急需顶层设计

2011年12月21日 12:05
来源:凤凰网财经 作者:陈晟

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房地产业事关中国的经济社会发展全局。当前,我国的房地产市场进入了发展的关键时期。一方面,在以往的 “黄金十年”里,房地产业给中国经济和社会的发展带来了巨大贡献;另一方面,房地产的高速发展也带来了一系列的严重问题。之所以如此,原因有很多,但其中重要的一点就是以往所有的房地产政策,总是针对当时房地产市场的突出问题,零敲碎打地解决,而缺乏应有的整体思路。房地产产业政策应该包括产业发展的基本技术政策、内部组织政策以及与国民经济其他产业之间的关系,产业政策大调整一般需要10年左右的周期,而不是单纯的明年上或下的变化,所以我们认为,值此房地产发展的关键时期,中国整体性的房地产政策顶层设计不仅重要,而且非常紧迫。这既是中国房地产政策走向成熟完善的标志,也是未来房地产业“白银十年”的制度保障。

我们认为,中国房地产政策顶层设计需要考虑到以下八个方面的问题。

1、 投资属性和民生属性平衡转化问题

自住房改革以来,中国的房地产投资一直保持着较高的增长态势。这么大的投资,强有力地拉动了中国经济的增长,这也奠定了房地产作为支柱产业的重要地位,进而使得从政府到学界,都有相当多的人士认定房地产投资对中国经济的增长举足轻重。一个产业的投资被认定对经济增长贡献不菲,这本无可厚非。但是,长期以往,住房的居住基本功能逐渐被有意无意地忽视了,住房的投资功能被越来越放大,致使房地产投资的民生属性被付之阙如。这种越演越烈的倾向,不但使得住房功能发生异化,也使得经济发展的目标被扭曲:为了发展而发展,而不是为了人而发展。

有鉴于此,我国的房地产政策顶层设计,首要的就是要解决房地产投资的属性问题,在继续注重其促进经济增长作用的同时,努力使之回归民生属性。这是才是房地产业发展的本意,也是中央“以人为本”理念的体现。

2、 建筑减排、绿色发展、低碳发展问题

一直以来,我国房地产建设过程中能量的消耗是较大的,至今在土建、安装、装修等环节中依然还是沿袭高能耗高排放的模式。作为最大的发展中国家,目前中国在世界上的碳排放量是较大的,环境负担不堪其重。2009年,我国政府向世界承诺,到2020年单位GDP二氧化碳排放比2005年下降40%—45%。国家领导人指出,实现这一目标是当前和今后一个时期我国应对气候变化的战略任务。

在全球二氧化碳排放总量中,建筑业占比很高,有资料显示约占一半。房地产业作为不折不扣的碳排放大户,理应受到重视并积极加以规制。

一方面,当前我国正在经历快速城镇化的历史阶段,拥有全世界上最大的建筑市场,每年消耗的水泥和钢材分别占全球的42%和35%。全国建筑总面积已超过400亿平方米,今后每年还将新增建筑面积16亿—20亿平方米,到2020年新增建筑面积将达200多亿平方米。另一方面,随着经济的快速发展和人民生活水平的日益提高,我国城乡居民的消费结构将迅速升级,生活从生存型向舒适型转变,对建筑面积、建筑室内环境舒适度等居住条件的要求也会随之提高,这会导致建筑能耗持续刚性上升,并将成为未来20年能耗和排放的主要增长点。在这样的背景下,构建新建建筑遵循节能建筑和绿色建筑(是指在建筑材料与设备制造、施工建造和建筑物使用的整个生命周期内,减少能源的使用,提高能效,降低二氧化碳排放量的建筑)标准,对既有建筑进行节能改造,凭借政策的力量促进我国的房地产业从高碳向低碳转变,是一件保持持续发展和环境可承受的大事,不容各界人士忽视。

3、 强调持有功能向强调使用价值转化问题

由于近年来我国房地产市场发展迅猛,城市房屋价格节节攀升,使得大量的资本流入房地产业,不少房屋被购买来单纯用于投资甚至是投机,这进一步促进了城市房地产业泡沫的积累。很多数据和研究从一个侧面反映了我国房屋的过度强调持有形式存在很大的问题。

号称“史上最严厉”的本轮调控,其明确的目标就是遏制房地产领域的投资投机性购房。从另一个方面来说,就是要促使我国的房屋的持有形式从物质资产持有型向功能使用型的转变。然而,限购毕竟是行政性手段,而行政性手段终究会有退出的时候。可见,在房地产政策顶层设计时,应未雨绸缪,着眼于房屋的居住功能的发挥,尽最大力量降低物质资产型持有的比例。转变对房屋租用的使用观念,宜买则买、宜租则租,同时向德国政府一样,建立租赁法,限制解约,限制租金外的手续费,倡导良好的居住观,这可以从根本上遏制房地产供需压力,于国于民都大有裨益。

4、 直接融资和间接融资创新问题

房地产业是资金密集型产业,房地产业正常营运所需的资金量十分巨大。当前房地产业发展所需的资金,间接融资比例较高,资金结构不尽合理。概而言之,大力发展房地产业的直接融资很有必要。

迄今为止,我国房地产业的融资方式还较依赖于传统的间接融资,主要从银行贷款来解决本身业务发展对资金的需求。但是,这种间接融资方式并不稳定。例如,基于抑制通货膨胀的需要,中国人民银行近期实行了紧缩的货币政策,这直接导致许多房地产开发企业资金紧张。因此,开拓直接的融资方式,对房地产开发企业的生存和发展意义重大,也对促进我国资本市场的完善和成熟有积极影响。

国家统计局的数据显示,2010年1-12月全国房地产开发投资资金来源总额达72494.34亿元,其中国内贷款有12540.48亿元(其中银行贷款总额达11363.81亿元),房地产行业开发投资自筹资金来源共26704.58亿元(其中自有资金14172.97亿元)。由于自筹资金很多都是商品房销售收入,而销售收入的很高的比率又是银行贷款。由此而来,我国房地产开发资金中银行贷款的比例就较高了。事实上,早在2003年10月中共十六届三中全会上就提出了“大力发展资本市场,扩大直接融资比例”的方针。可以说今后房地产企业多元化的融资方式将是一个基本的发展方向。信托、基金、上市、海外融资、企业债券、股权融资等多重途径尚待更有力的拓展。

为此,房地产政策顶层设计,需要考虑到直接融资这个发展方向,考虑到房地产市场需要容纳多少企业,需要多少资金,直接间接融资的比率规模,以及资金的使用效率等一系列问题,同时还要顾及到企业资产规模、企业软实力、信用等级、经营业绩、偿债能力等多方面,进行量化,融入细则。

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[责任编辑:jupeng] 标签:发展 房地产业 政策 我国 
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