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朱大鸣:股市暴跌房价续涨的诡秘内幕

2011年01月21日 08:30
来源:凤凰网财经 作者:朱大鸣

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朱大鸣 工商管理博士,中国资深财经、地产评论家

经济数据公布了,12月CPI同比上涨4.6%,全年3.3%,应该说基本符合预期,没有什么意外。在周三,先知先觉的投资者把已经泄漏的经济数据拿来炒作,大盘有一波反弹。但数据一出来真相已大白,股市没有承接周三的涨势,空方开展大肆反扑,全天基本上一路下滑、溃不成军。周三领涨先锋资源板块倒戈,沦为做空市场的主力,煤炭板块等资源类股票大跌超过4%,成了跌幅领军者。整个市场乱成一片,根本没有题材,只是怆惶出逃。

只要对宏观经济稍微关心的人们都清楚,2011年通胀的压力还是很大,货币政策在必将不断收紧,受1月份恶劣天气和春节因素的影响,很可能导致1月CPI达到5.5%,甚至更高。于是人们联想是否受物价压力,管理层不久将会加息。本周央票停发等都促使加息预期大增,就更使人多一份担忧。

存款准备金缴款和春节资金备付的双重因素,各期限资金全面紧张,7天回购利率单日飙升逾120个基点。业内人士指出,为应对周四(1月20日)准备金缴款,国有大行已经连续两日停止在货币市场拆出资金,春节前市场流动性持续紧张的局面或已来临。

总的来说2011年我国的经济形势极为错综复杂,管理层既要想在保持经济增长能够平稳运行,又想把通胀预压缩到最低,正处于两难境地。

股市是经济的晴雨表,每次利空政策出台股市就会剧烈震动。但相反近期房价还在上涨。

国人都知道,作为经济发展的加速器,房地产成为官员政绩提升的关键,由于土地财政占地方财政的比重很大,很多地方都已经超过了60%,再加上土地抵押贷款,成为地方经济发展最重要的变量。房地产开发是所有行业中最能立竿见影地创造GDP值的,拉动房价上涨可以在提高政府收益的同时,又显现出地方的经济活力和增长潜力,一个城市建设房屋有多好,马路有多宽,一看便知。因此,房价上涨成为很多地方官员攫取政绩的主要捷径。

但在商品房迅速发展的同时,保障房没有跟上来,导致一部分断裂地带的居民,住房没有着落,要么蜗居城市,要么当蚁族

2010年房地产连续重磅打压,为什么房价始终没有出现像样的跌幅呢?

第一, 房地产自身的构成,形成了成本推动型价格上涨的基础。由于土地资源的垄断性、短期供应的刚性和稀缺性,导致地价上涨,再加上银行对国企过渡放贷,形成巨量的资本需求,地王一个接着一个的出现。

第二,各种需求集中爆发,一是城市化释放的需求,60年代出现的婴儿潮,现在正处于黄金时代,他们是房地产市场真正的推动力量,不管是给子孙买房,还是自己买房,他们都是主力军。二是由于负利率以及纸币贬值性因素,导致保值需求非常强烈,很多人没有投资的好去处,只好将钱置换成房产。其三,作为一项金融工具,中国房地产已经成为最稳定最赚钱的投资工具,引诱国内外制造业资本、金融资本纷纷跟进。各地政府纷纷采取各种优惠政策招商引资,外资也成为房地产市场的重要资金来源,这就给国外游资的流入以可乘之机。于是乎,各种需求形成漩涡,不断在推高房价。

第三,宏观调控以压为主,造成更大的反弹。宏观调控将近十年,每次打压基本上是制造需求更加稀缺,或者增加交易成本等方式进行的,还有的是直接行政管制。从短期来看,似乎能够达到一些目的,但是,从长期来说,却是无效调控。因为打压需求无论是住房需求、还是投资需求还是开发需求,显然都没有增加一丝一毫的供应,只改变需求曲线没改变供给曲线。

第四,保障房缺失,迫使巨量需求只能寻找市场方面的求助,由于大量的需求都通过市场解决,加剧了供给与需求的矛盾,导致房租、房价一起涨的局面。而且,前段时间,保障房以经济适用房和廉租房为主,主要是照顾户籍人群,实质上,现代城市大多数的住房困难者属于外来人群或者说刚毕业的大学生。这部分人群更需要公租房,于是,国家将经历转向了公租房,这一点做得很不错,关键还是看怎么做。

我们中国人,赋予房地产太多的东西和意义,现在房产已经成为财富的象征,这就异化了房地产的性质。大量的制造业企业纷纷进入房地产领域,使得整个房地产的负担更为沉重。财富象征的房地产一旦崩溃,不堪设想。伤害的不仅是财富,还可能损失整个经济。

能够使得房地产软着陆的措施,大概集中于以下几个方面:一是增加保障房,增加小户型和容积率,减少商品房需求压力;二是削弱土地供应垄断程度,削弱金融垄断程度,因为地根和银根松紧对于整个市场影响太大了。三是减少税收以便减少房价的价值构成,消除税费成本对房价的刚性支撑。

 

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