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张皓亮:上海土地到期无偿收回是抛砖引玉

2011年01月20日 10:32
来源:凤凰网财经 作者:张皓亮

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张皓亮

先来看看最近公众关心的上海市规划和国土资源管理局关于预申请须知所载出让合同信息中“土地期满后的处理方法”相关内容说明的通知。

根据《上海市国有建设用地使用权出让合同》第二十七条规定:“住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。出让人同意续期的,土地使用者应当依法办理出让、租赁等有偿用地手续,重新签订出让、租赁等土地有偿使用合同,支付土地出让价款、租金等土地有偿使用费。”

第二十八条规定:“土地出让期限届满,土地使用者申请续期,因社会公共利益需要未获批准的,土地使用者应当交回国有土地使用证,并依照规定办理国有建设用地使用权注销登记,国有建设用地使用权由出让人无偿收回。”

第二十九条土地出让期限届满,土地使用者没有申请续期的,土地使用者应当交回国有土地使用证,并依照规定办理国有建设用地使用权注销登记,国有建设用地使用权由出让人无偿收回。本合同项下宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施,由出让人无偿收回,土地使用者应当保持地上建筑物、构筑物及其附属设施的正常使用功能,不得人为破坏。地上建筑物、构筑物及其附属设施失去正常使用功能的,出让人可要求土地使用者移动或拆除地上建筑物、构筑物及其附属设施,恢复场地平整。

市规土局在网站上说明:预申请须知中的“土地期满后的处理方法”,是针对《上海市国有建设用地使用权出让合同》中第二十八条的内容,明确该宗土地出让期限届满,土地使用者申请续期未获批准的,该宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施的处理方式。

———摘自上海市规划和国土资源管理局网站

土地出让期限届满,土地使用者申请续期是否批准,由出让人,也就是地方政府审批,政府在市场化大潮中应该扮演的是裁判的角色,本无可厚非,然而由于我国土地为国有性质,土地出让金是地方收入的重要组成部分。地方政府免不了的既当选手又成了裁判,选手要争当第一,裁判要维护秩序,最后发现,是地方政府拿了第一,既保证比赛有结果,又保证了结果出来后秩序一定不乱。这是必然也是包括地方政府和民众在内的各方略显无奈但合理的结果。出于对选手努力的回报以及对裁判判罚的权威性,这是最好的结果。

若老百姓发现一辈子积蓄买个房子原来是租的,心中滋味可想而知。退一步讲,其实民众已知70年后会重新折腾一次,到时可以要求补地价之类的来进行自我安慰和互相安慰。补地价?一个城市,除了公共建筑之外,全是个人建筑,这么大的规模,政府怎么收回?收回时,这些人去哪儿安置,即使能办到,工作量之大不亚于迁移半个城市,社会冲击巨大,加上写字楼、商铺之类的商业用地,地方哪来这么多资金进行收回?

在国有土地性质下,民众在城市中购买的房屋本来就是向国家租的,并非私有财产,是长期租客。我国房地产是一张70年的居住证,证明你可以在此有居住70年的产权。房子到期能值什么?房屋剩余价值如何计算才算公允?由哪家机构来判定土地出让期限届满后该房屋是否安全,恐怕没有任何一家机构能够承接未来如此众多的鉴定需求,若那时多家机构拥有资质鉴定,每家机构检测方法检测仪器检测水平不尽相同,是否会出现ABC三家机构鉴定报告打架之类的无厘头事件发生,到时该采信哪家机构的观点呢?公正性又从何而来呢?

如果获批最好,如果没获批,还是要被收回的,屋内居民如何安置?

地方政府在审批土地使用权续期是否批准的问题上如何能保证绝对的公平客观,避免民众产生诸如“续期未获批的收回”是在忽悠;到时是只要地方想要,无论如何也不会获批之类的质疑,是地方政府在未来应该好好考虑的问题。.

再者,目前我国住房质量只能算一般,建筑水平离发达国家有较大差距,部分开发商更是半路出家学习盖房子,部分房屋质量能否顶到70年需要打上问号,若顶不到该如何处置?勉强顶到70年,但申请续期由于房屋质量的原因而无法通过,又该如何处理,谁来为房屋质量引起的后果负责?70年后,承建的开发商估计有一大批会被淘汰吞并,住户该找谁埋单,即使开发商存在,如何证明是楼面质量问题而非70年间楼内住户频繁拆装各种电器和建筑材料间接导致房屋安全出现问题?后面一揽子的麻烦排队等着,想有个好收尾,难。

笔者认为,高层借上海试探性的发出“土地到期无偿收回”的言论并非空穴来风,更像是抛砖引玉,借机观察民众反应,若赞成声音较多,可能会逐步实施。在此必须指出的是,在民众已都知晓土地国有制前提下,70年后国家收回土地使用权,撇开是否能成功续租的问题不谈,如此做法并无违法甚至不妥之处,反而能让盲目购房投资的民众认识到房屋并不是永久保值品,他也会像汽车一样买来放着会折损的,如此一来盲目购房者必须得认真思量,因为投资用的房屋将越放越不值钱,而且同区域内一手房的交易价格肯定是最高,时间越往后越便宜,老房子不存在升值的概念,而二手房交易也要像汽车一样计算折损费用了,房地产市场将因此恢复理性,笔者认为这是好事。由于自住性房屋普通购房者不会涉及买卖,无论政策如何变化,大家同进退,不会存在不公平的情况。剩下的投资性购房风险自担。如此,市场高呼供不应求,未来潜力巨大的中国房地产究竟有多少内在价值,将在此政策未来逐步明朗后还原其本来面目。

 

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[责任编辑:hezl] 标签:土地 用地 使用者 房屋 
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