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朱大鸣:让地方控制房价等于让房价飞

2011年03月30日 10:01
来源:凤凰网财经 作者:朱大鸣

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当前各地都在公布房价控制目标,很多都与GDP增速挂钩,大多数地方都是10%,上海公布是8%,相对来说是比较紧的,这些引起了很多争论。争论的根源在于,行政手段能否遏制货币超发和成本上升双轮驱动下的房价暴涨。特别是,人们关注的焦点是基于双轮驱动之下,是否出现“泡沫”大破裂。让地方控制房价,无疑是让房价飞,但飞得不能太疯狂。

就在中国举国为房价“只涨不跌”愁眉不展的时候,大洋彼岸房地产市场依然成为美国经济的致命伤:本周披露的一系列数据显示,2月全美旧房、新房销量都远不及预期,房价也仍处于继续下降的通道中。市场甚至担心,美国房地产市场可能陷入二次衰退,并拖累整体经济复苏进程。

这种悲观的预期,并没有真正的改变过,美国人也尝试改变过,两次量化宽松的货币政策大注水就是明证。

事实上,美国房地产抵押贷款证券化导致的金融危机,自然为中国房地产市场投机和投资行为,敲响了警钟。特别当前随着限购令和限价令等政策出台之后,人们不能根据既定的经验,猜测未来的房市将走向何处。

从境外媒体披露的两组数据对比来看,中国当前的房地产市场,面临着双重困惑。一组是,2010年,中国住宅房地产投资占中国国内生产总值(GDP)的12%,高于2009年的10%,为历年之最。若再算上对建材的需求,中国房地产业对GDP的贡献率甚至会更高。相形之下,美国住宅投资开支2005年达到峰值,但也只相当于美国GDP的6%而已。

在我们看来,这是由于中国金融市场没有美国发达的原因所致,由于投资渠道的缺乏,大量的剩余货币和资本,与房地产相关产业,形成一种类金融市场的循环。随着雪球越滚越大,参与的资本和资金越来越大,房地产投资所占的 也就越来越大。

第二组数据是,2007年,美国房屋抵押贷款债务是其GDP的103%,而中国家庭长期贷款额(衡量按揭贷款的指标)占GDP的比重为16%,即使算上地产商的贷款和地方政府投资工具的贷款份额,也不过仅占到中国GDP的50%。地方政府的部分贷款投资于房地产市场。

在我们看来,中美这类指标存在重大差异的关键是,中国房贷是大量中产阶层最为看重的,很多人是举家还贷,不敢轻易违约,再说,中国的房地产市场化的道路,时间并不长,中国有句老话,“跑了和尚跑不了庙”作为理想的抵押物,也是融资和信用的最有力证明。这是中国金融机构之所以青睐房贷与开发商贷款的重要原因。就当前来看,还不能说中国房地产市场带来债务已经达到了泡沫化的边缘,还是有不少投资者,看好市场还有一定的空间。

历次经验证明,中国的投机者,似乎对于利率变动,敏感性不大。加息和上调准备金,只会加速实体经济向虚拟经济转移。再说,如果成本因实际利率增长了20%,自然也会转移到产品价格里去,由最终的消费者埋单。而作为货币超发,实际上是像全体储蓄户举债,或者是隐形征税。从金融角度来看,房地产——金融盲肠式的循环,似乎还在持续,这要比美国的美元——投机系统,要简练的多。地方政府控制房价的手段有限,也与他们有着利益上的冲突。控制房价上涨,更多的要依靠消除货币超发的金融基础,而不是不合时宜的改变货币政策的数量手段和价格手段。否则,只会导致这些盲肠发炎,以至于上级命根子。

房地产市场金融化毋宁说投机化,在某种程度上,有非理性的繁荣的阴影。投机并非坏事,但是当举国炒地皮和炒房的时候,往往会出现助长助跌的情形来。在美国,当下房市预期依然很悲观,不少人甚至认为,房价还会跌20%,但是,在上一轮繁华中,多少美国人都认为,房价只涨不跌?从而奋不顾身地投向了房地产市场,以至于负债累累。或者,中国房地产市场上涨通道还有空间,但时刻要警惕,各种黑天鹅的事件冲击,导致市场预期突然的逆转。防止灾难比赚钱更重要,防止系统风险爆发比阻击房价更重要。因为只有前者得到释放,后者才能避免立于危墙之下。

看似各种政策是纸牌所立的围墙,但是,一旦通过债务链条的冲击,这些看似虚无缥缈的纸牌,会转为千斤重磅形成泰山压顶之势,这是值得我们警惕的地方。

 

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[责任编辑:wangtao] 标签:中国 房地产市场 房价 美国 
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