季度资金净流入排名No.1-房地产

四

2008年三季度宏观经济加速下滑，深层原因是房地产行业投资增速大幅下降。三季度经济减速明显加强，第二产业增速放缓是拖累经济的主要原因，其中与房地产行业密切相关的重工业增速更是快速下滑，而直接原因是三季度房地产投资增速大幅下降，商品房施工面积和新开工面积增速出现负增长。

救市政策将在2009年二季度开始陆续显现效果。此次救市政策力度空前。研究历史上五种手段（首付款比例变化、购房贷款利率变化、通过言论改变预期的策略、货币供应量变化、商品房供应量变化）对需求的影响时滞，推断救市政策可能在2009年二季度开始刺激需求增长。

放松二套房政策仍存较大预期。在房价下行过程中，投资需求的释放可能更快于刚性需求，未来通过放松二套房政策进一步激活房地产市场需求的可能性较大。

市场基本面要素面临压力，将导致短期房价继续下行，但各要素有望在2009年陆续好转，并在2009年底走出低谷。重点关注的基本面要素是商品房库存量、保障房供应量、房地产行业资金状况、地价成本、购房支付能力。12个主要城市多余库存压力预计2009年底有效缓减；保障房建设也并非商品房市场的绊脚石；货币政策放松，房企开发资金压力将在2009年逐渐好转；高地价土地将陆续入市，约束房价下跌幅度；若2009年整体房价下行约14%，房价收入比将降至1990年以来的历史低位，居民购房支付能力将大幅增强。

12座城市总体成交量连续五周环比上升，较上上周（12.1-12.7）环比上升4.74%。长三角连续两周下降，环渤海则连续两周回升，珠三角有所下降，其他区域止跌反涨。在可以统计同比增长率的7座城市中，南京和天津同比回落，上海和武汉连续三周同比上涨，北京和杭州单周同比上涨，而深圳则持续23周同比上升。12个城市中，有7个城市环比上升。

成交套均面积上升。除武汉外，11个城市本周成交套均面积为100.38平方米，较上周提高0.81平方米，较上上周下降1.53平方米。12个城市中，北京，深圳和重庆市场成交套均面积继续在100以下，上海本周恢复小户型主导市场的局面，另外8个城市成交套均面积都在100以上。

6座城市库存去化周期平均为52.73周，较上周下降5.08%，较上上周则下降11.8%，库存压力持续五周下降。

12月17日房地产新政的出台以及22日的进一步降息将刺激房地产市场继续好转。在中央政府政策的指引下，将会有更多的地方政府出台刺激房地产市场的政策。而商品住宅供给的减缓，市场供求结构矛盾的缓解以及针对刚性需求产品的推出，市场预期仍将有所好转。

房地产行业的调整格局将会继续，但积极因素正在逐渐增多。政策面和市场自身基本面将推动行业在2009年见底，而从估值角度看，行业市盈率处于历史低位，同A股其他行业相比也具有优势。