德银下调中资地产股评级

□阿斯达克网络信息有限公司

德银周三发表研究报告，预期今年房产价格还可能会下跌10%至15%，即使地产销售量上升，预计其对毛利率仍会产生负面影响；而当销售动力放缓且投资者重新评估其盈利时，预计发展商沽压将较为沉重。因而，该行将中国海外发展（00688.HK）评级由“买入”下调至“持有”，目标价为13.7港元；同时，该行将华润置地（01109.HK）评级由“持有”下调至“沽售”，目标价为9.4港元；并维持雅居乐地产（03383.HK）“沽售”评级，不过将其目标价由2.43港元上调66.7%至4.05港元。

据统计数据显示，内地前两个月住房销售量同比仅升1.1%至4670万平方米，德银据此推算3月份住房销售量环比将增长72%至4000万平方米，但同比仍下跌18%。该行认为，内地地产年初至今销售强劲，主要是受价格促销及低息率推动。

不过，鉴于价格已有所回升，该行预期4月前两周内地房市的销售量将出现转弱迹象。据悉，4月12日当周，内地35个主要城市销售量按周下跌3%至470万平方米，其中14个城市销售量均实现下跌，预计主要是受一些项目3月份平均售价上涨所影响。德银预期内地发展商将急于开售及推广项目，以加速现金流并获取市场占有率，但地产销售量连续两周下跌，或意味着销售疲弱且买家兴趣出现下降。

德银认为政府今年的政策焦点是促进交易量，该行并预期由于信贷显著增加，同时市场流动性充裕，故预期下半年央行还有可能再减息54个基点；而房产市场也出现改善迹象，这意味着再出台扶持措施的机会减少。据悉，由于过去4个月信贷猛增，中银监或推出新措施压制信贷增长，德银认为按目前的情况来看，该措施相当合理，但出台的时间表仍需要高层达成共识。不过，高层已逐步认识到，信贷大增可能会引致中期通胀压力、信贷风险恶化及经济潜在大幅波动。

德银表示，一季度信贷大增，可能会导致央行紧缩的窗口指导，从而令银行借贷紧缩，而这将对发展商及消费者的资金供应出现逆转，该行预计继世茂房地产（00813.HK）早前成功配股后，将有更多房产商在市场配股集资，因行业估值逐步恢复，不过此趋势将打击投资者的信心从而导致短期获利盘涌现。

据悉，3月中资地产股的回报高达40.5%，显著优于同期恒指及国指。德银预期，利好的房产政策及利率偏低将逐渐提升需求，但近期行业估值复苏已令资产净值折让收窄至47%，而周期中期的平均值为57%。德银认为，行业估值修正向上，主要是受益于前2个月销售量的改善，而利好的投资者情绪很快延伸至香港本地发展商，因其拥有不少高端住宅发展项目及投资物业。不过，德银认为内地地产复苏的语气已于现股价水平得到反映，特别是中大型发展商；该行相信目前行业仍处于下滑周期，应有更大幅度的资产净值折让，故建议投资者减少中大型发展商的持仓比例以短期锁定非系统性风险。

鉴于商业策略、产质量素、区域焦点及执行能力有所不同，德银预期发展商的盈利表现将参差不齐。以盈利增长而言，该行预期大型全国性发展商将优于同业；而大量涉足广东市场的发展商或将受亏损超出预期的打击；此外，小型区域发展商也可能录得亏损。

德银相信，投资者对强劲的合同销售数据热情将最终减退，同时，该行预期今年房产价格还将下跌10%至15%，即使销售量上升，仍会对毛利率产生负面影响；而当销售动力放缓且投资者重新关注盈利时，预期发展商遭受的沽压将更为沉重。

德银将中国海外（00688.HK）评级由“买入”下调至“持有”，因其估值水平已反映其领导地位，该行给予其目标价13.7港元；同时，该行将华润置地（01109.HK）评级由“持有”下调至“沽售”，因其较同业有短期溢价估值并不是合理现象，目标价为9.4港元；此外，德银维持雅居乐地产（03383.HK）“沽售”评级，并将其资产净值折让目标由70%下调至50%，维持与碧桂园（02007.HK）及富力（02777.HK）相当水平，但将其目标价由2.43港元上调66.7%至4.05港元。

鉴于房产销售有所改善，德银还将瑞安房产（00272.HK）及绿城（03900.HK）的折让目标下调，但由于高端市场疲弱，该行将其评级由“买入”下调至“持有”，不过将其目标价由2.55港元上调29.4%至3.3港元，并绿城目标价由3.95港元上调12.7%至4.45港元。

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