保利地产蓄势:“圈地王”转型 染指商业地产

2009年11月02日 11:12中国新闻网 】 【打印共有评论0

借着势不可挡的销售进度,保利地产(600048.SH)在前三季度加快购地速度,成为今年以来新增土地储备最多的开发商,这背后的支撑,是自2008年房地产冷冻期以来,始终乐观看市的公司董事长李彬海。

业内人士对《投资者报》表示,虽然保利地产第三季度业绩格外喜人,但仍要注意国内外经济增长、居民收入、企业盈利改善等低于预期以及政策调控超出预期的风险,加之在未来很长一段时间里,一线城市新盘供应仍将不足,在较高房价背景下,成交量难以大幅回升,房价上涨动力有限,拿地价格却随着多家房地产竞购而高企不下。

四季度或迎暴增业绩

三季报显示,随着销售额快速增长,公司营业收入出现大幅度上涨,其营业收入达114.5亿元,同比增长71.09%;实现净利润17.87亿元,同比增长40.98%;实现每股收益0.55元,同比增长38.36%。

此前的2007和2008年度,保利地产第四季度实现主营业务收入占全年比重分别为51.83%和56.87%;净利润占全年比重分别为62.24%和43.4%。可以看出,第四季度是保利地产项目结转的集中期,也是业绩释放期。其今年第四季度的业绩绝对额和占全年比重将依然乐观。而且从销售签约面积和销售签约金额来看,160%以上的同比增长率,也注定了其2009年度的业绩高增长可期。

从存货数据看,截至9月30日保利地产的数据为528.48亿元,较年初尚有31.48%的增长,说明前9个月公司依然在加大项目投入和项目拓展,经营规模继续扩大,为今明两年业绩增长做好了前期准备。

截止到9月末,保利地产预收账款286亿元,同比增长107%;比2008年底增长191%。预计2009年公司全年销售签约金额430亿元~450亿元,加上2008年底尚余98亿元的预收款,预计今年结算收入190亿元左右,2009年底预计将剩余340亿元可以供给保利地产2010年结算。可以说,保利地产已经将2010年的业绩提前锁定了。

值得关注的是,保利地产在资产减值损失项目,仅冲回8762.79万元,相比上年同期的69.49万元变化仅几千万元。而根据万科A公布的三季报显示,其冲回的资产减值损失高达2.38亿元,相比该公司2008年度同期5.65亿元的计提,变化幅度高达8亿多元。

同样,金地集团1~9月冲回的资产减值损失也有2.45亿元,且其冲回集中在7~9月。由于会计处理的不同,相比万科A和金地集团,保利地产三季报要逊色不少。

销售方面,保利地产也取得较快幅度增长,今年1~9月份公司实现房地产销售签约面积392.24万平方米,销售签约金额323.35亿元,同比增长163.16%和165.20%。此外,由于本年销售状况良好、资金回笼金额增大,公司前三季度预收账款285.86亿元,较年初增长191.74%。

染指商业地产

截至10月下旬的统计显示,保利地产已经在今年斥资300亿元用于新增土地储备,新增总建筑面积超过700万平方米,成为今年以来在国内买地量最大的开发商。仅9月份,保利地产先后在青岛、长春、南京、上海、杭州、重庆、佛山7座城市获取地块,合计斥资高达99.25亿元。

但开工面积方面,保利地产新开工面积120.58 万平方米,竣工面积49.73 万平方米。今年1~9 月份在建面积1049.77 万平方米,比去年同期增长7.53%,增幅有限。

这明显与其拿地速度不符。10月20日,保利地产同时在南京、广州和佛山三个城市获得大宗地块,涉及总用地面积高达140万平方米。与往常不同的是,保利地产之前专注做住宅开发,此次在广州、佛山获得的两个项目都包含了大量的商业用地。

“公司从几年前,就开始参与商业地产开发,速度几乎与住宅开发时相同。这也显示出保利地产对商业地产志在必得的决心。” 保利地产内部人士10月28日对《投资者报》表示。

虽然在以前的业绩表上,很少看到商业地产对保利地产的贡献,但其在广州早就进行过几个高端写字楼或综合商业体的开发。保利地产董事总经理宋广菊此前透露,近期拿到手的项目里,频现商业用地,与公司战略调整有关。商业地产占用资金额度较大,尤其是持有商业地产项目,对资金额度需求更大,保利地产战略转型的调整比较明显。

保利地产充沛的现金流是转型的有力支撑,加上连续拿地,让公司未来3年开发销售均有保障;然后是成本控制优势明显,今年1~9月,三项费率只有5.5%,在行业中处最低水平。这也为其进一步发展商业地产项目打下基础。

如果算上前9个月在土地上的支出,该公司今年以来在土地上的投入达400亿元。要注意的是,保利地产在今年所获得的土地地价不菲,前9月的平均楼面地价为3254元/平方米,比其之前2000元左右的存量土地单价高出162.7%,这进一步增加了建设成本。

三季报出来后,多家分析机构对其评级为“强烈推荐”,业绩超过预期。国海证券表示,四季度如果延续10月份的良好销售势头,对地产板块业绩的乐观预期,可以至少延续到2010年中报。

(来源:投资者报 )

公司公告:

[2009-10-27]保利地产:2009年第三季度报告

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