囤地收益率已高于黄金 高房价还要持续一段时间

2009年11月13日 09:09中国新闻网 】 【打印共有评论0

11月4日,在叶檀新书《拿什么拯救中国经济?》发布会上,作者叶檀和社科院经济评价中心主任刘煜辉就中国经济中存在的问题进行了热烈的讨论。《证券日报》记者就目前高涨的房价提出了问题,并采访了两位专家。

囤地收益率已高于黄金

《证券日报》:您怎么看待现在的房地产市场,以及房地产企业的囤地行为?

刘煜辉:我觉得中国现在房价反映的是一个体制下的合理价格,也就是说只有这个体制才能创造这个价值。

我曾经写过一篇文章,从供求两方面看这个问题,从供给角度来讲,这个制度肯定是政府垄断市场的土地供应,在这个制度背景下面跟成熟欧美市场土地私有制根本无法做比较,在这个体制下面看到中国地产商不是一个简单的生产房屋的企业,实际上是土地银行,拿到这个土地,马上有银行给钱,资本市场也给你钱,融资成本非常低。它的盈利模式是靠土地储备,在土地供给垄断保护下面或者土地升值,绝大部分来自土地储备的收益,只要银根不紧的话,任志强有一句话说的很直白,现在只要有地就拿,开开心心拿地,放心大胆拿地,只要供给的速度能供给,房地产商能够控制好从土地到楼盘实现的速度,在中国做房地产肯定是稳赚不赔。我觉得这是一个金科玉律。从07、08房地产突击开发的,从中也汲取了这样的教训,现在只要掌握07、08年那一段教训的话,我想未来中国高房价可能还要有相当长一段时间。这是我的看法,从供给上来讲的话是这样的。

从需求上讲,中国这么大人口的基数,包括城市化,中央银行反正是以物价指数作为行动指南,所以只要这个东西不涨的话,放那么多货币也是无罪的。所以在这种货币操刀情况下面所引发的资产保值的需求,中国房地产可以变成一个根深蒂固的观念,中国房地产就可以等于黄金一样,成为一个天然的保值品。因为大家知道黄金基本上没有实用价值,或者实用价值非常低。

叶檀:最近李泽楷的事情闹的沸沸扬扬,他屯地收益大概是60%多,而当时黄金才50%多。

其实从房价起起落落来看,起码房地产投资性和保值性很好。我对房地产市场这么一个复杂的市场,有时候简直无话可说,这个市场有时候让人头晕,它掺杂的问题实在很多。我们经常用房价收入比这些东西,不光在这几个指标,所有国外指标拿到中国一衡量,全部都报掉,没有用,水平就蹿出去了。

被高房价牺牲的一代

《证券日报》:中国的高房价是由什么决定的?中国的房价还有没有下降的一天?

刘煜辉:我最近听到一个房价最雷人的理论,“可支配收入理论”。假设你一个人是白领,3000元/月收入,2500元干性收入,只有500元是可支配收入,当你的收入从3000元转到4000元的时候,你可以看到好像你的总收入上涨幅度是30%,但是可支配收入却是三倍。房价上涨之所以有理,是因为中国房价是由可支配收入决定的,而不是由收入决定的。

叶檀:政府经济学家怎么说都有自己一套逻辑。房价事情我着重看两点,之所以房价这么坚挺,除了民意之外,他们并不怎么害怕房价的高升。其实房地产市场是货币最大的吸纳,而且吸纳能力很强,一旦火山喷发的话,会把所有的货币烧成灰烬。

刘煜辉:日本现在房价比80年代末低30%,而且永远上不去。

叶檀:所以只要我们活的寿命够长,我们一定会看到中国房价有上不去的那一天,会有这么一天,因为老龄化很快就要到了。现在大家把所有的财富都拿出来买房子,我想80年代这一批人,年轻时候拼命买房,年老的时候房价一钱不值。

房地产,我想强调的是土地市场。其实刚才刘煜辉也说到了土地市场。因为我们经常说房改,现在动不动就收银根、收地根,放银根、放地根,但是调来调去,房价节节上涨,当去年我们以为是我们调房得力,房价下跌的08年的时候,谁知道是金融危机的前兆,根本不是调的好。在这种情况下,现在很多人提出来中国要二次房改。二次房改往哪儿改,我想中国房地产症结的症结就在于土地市场。所以我主张来一次彻彻底底的土改,而不是模棱两可的房改。改来改去,表面顺应了人心,其实什么也没做,反而调用了很多社会资源,还要给你纳税。我们经常说土地是开发商的土地银行,可以从银行贷款,可以到资本市场兑现,更重要还是中国政府的土地银行,通过土地,财政不足的时候可以通过土地拉拉高,多一点土地收入。这样的市场不改的话,想改变房地产市场,是缘木求鱼,不可能的。

即是政策调整

成交量变化也不会太大

《证券日报》:大家都说今年年底有一部分房地产政策要到期了,您觉得下一步房地产政策会怎么调?前一段时间大家都说政府的意见,因为今年经济不太好,需要用房地产市场支撑中国经济,您怎么看?

叶檀:明年中国经济谁也不要靠,只要维持后续效力,经费继续投入就可以了,按照惯性就可以。房地产,到今年年底主要是两个政策比较敏感的政策,第一是二套房贷政策,改善住房政策,实际上我们不用考虑。从广州到南京、上海,这些二套房政策房贷已经开始收取。还有一个比较敏感,有的地方为了刺激房地产交易,甚至半年就开始免税。这是刺激交易非常大的一块税费政策。我们现在主要观察的就是这项税收会不会变化。现在房地产这两个月成交量急剧上升,主要大家多想赶在12月前,政策到之前把这个税钱免掉,省得到1月,谁知道税收会不会变。但是从现在来看,我觉得这个政策有可能保证。即便调整政策,对于货币贬值预期还是在,即便调整之后,还是会有很多人去买房子,成交量下降不会太大。

中国银行业改革路径的核心

不是股权变卖

《证券日报》:我们过去几年所发生的与金融有关的变革,应该称为什么?是不是市场化的银行?或者中国过去十几年来这种金融市场,确实在制度上有一个变化?

刘煜辉:实际上叶檀是这方面论断的主将,我记得05年的时候,金融业变动的很厉害,我个人也困及当中,而且有时候言辞也比较激烈,那时候她和我同一条战壕。现在回过头来想,当时多多少少应该说还是有一点冲动在里面。任何改革推动者都应该是一个理性的经济人,我们不应该去狭隘的怀疑他推动改革的动机,我觉得这样看可能有失公允。我们也认为确实是想推动中国银行向现代商业银行转变,这个动机我们不应该怀疑,但是向现代商业转变的路,就是银行真正能够摆脱政府控制,真正自主经营。当时选择的路径,从现在看来效果会产生很多弊端,肯定想借助一个外来约束,把老外,弄进来以后,至少能够在高管层层面对政府形成一个约束,银行能够真正自主经营,忘记了银行体制环境如何的。我们看到国有资产快速变卖以后,银行信贷模式和原来没有什么太大的区别,这一轮在政府号召下面,4万亿一下来,所有银行都在抢,都知道在中国现有政治经济体制下,只有和政府相关的项目盈利还是有保证的,才是最赚钱的,甚至可以说是短期内风险最小的项目。

刘煜辉:可能我们要反思这样一个改革路径本身,而不是股权变卖或者价值低估或者高估,我觉得不要转移到那个焦点去。

叶檀:我跟银行界的人接触,他们说我们当初没有办法,如果我们不这样做的话,第一银行就面临破产;第二整个银行体系是一潭死水,我们都是以外界压力逼迫中国改革,如果没有外在压力的话,中国银行业就会一动不动,完全无法改革。所以他们说的那些情况,我能够保持同情,但是我当时特别想追问的是,我从来不认为一个市场经济体是单纯靠外力推动就能够建成的。改革了这么多年,中国银行业改革取得多少多少成就,但是取得多少成就,拿到多少钱都是假的。我们要看它核心这部分有没有改革。

核心的比如用人权、市场定价权有没有改。如果这两部分没有改,就是失败的改革,就是彻头彻尾的伪改革。

(来源:证券日报 )

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